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英房专题 | 从“逃离伦敦”看伦敦人口结构及房地产投资启示

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  如果有关注英国方面新闻的习惯,不知道大家是否还记得本月初(11月6日)英国各大媒体报道的数万人在英格兰二次封国前离开伦敦的新闻。由于出行人数多且集中在封城前一天,伦敦交通几乎因此瘫痪。从英国媒体到中国媒体,纷纷用“逃离伦敦”描述这次事件。

  一个城市发展到一定程度,似乎总免不了出现一股“被逃离”的风潮。在国内,我们也曾经有过(现在也许还有)“逃离北上广”的说法。只不过因为新冠的推波助澜,伦敦以往作为一座高度发达的大城市的各种缺点都被放大了,“被逃离”的热度到了一个高点,以至于出现了伦敦城市结构将经历变革的说法。

  

  那么这次逃离伦敦的大潮是否真有这么大的影响力,伦敦的城市结构是否真的会因此改变呢?是与不是背后的原因在哪,对于房地产的影响又会如何,我们就在今天这篇文章里说一说。

  “逃离”的数据真相

  一个城市,有人“逃离”,甚至说有大批人“逃离”,理论上都不是问题,或者说,不具备构成一个问题的全部要素。

  对于经济发展来说,城市的劳动力流出过多导致经济生产能力下降是一个问题;对于房地产投资来说,城市的人口流出导致租金收益率和资本增值率下降也是一个问题;有人离开只是这些问题的部分要素:有人离开的同时也会有人进入,最终需要用总人口净增长或者劳动人口净增长数来衡量,并且这个数字需要达到一定值才能真正导致问题。

  我们首先从“逃离”究竟有没有导致劳动力流出入手。鉴于对本国情况的兴趣,我们也顺带探索一下我国的情况。

  以刚说过的“逃离北上广”为例,这一说法最早可能在2010-2013年之间,对应主体是是外来劳动人口;而这一口号和对应行为真正引起关注,也许是从2014-2015年开始的。在2015年,北京、上海和广州分别发现 “北京出现核心区人口减少,上海出现人口负增长,广州出现人口增速阶段性放缓。”(人民日报原文)的情况。从这一年开始,直到2019年,上海和北京的外来常住人口确实减少了,其中上海从981.65万变成了977.71万,减少3.94万,减小幅度0.4%;北京从822.6万减少到了745.6万,减少了77万人,减少幅度10.3%。

  

  然而,广州,以及没有被“逃离北上广”口号提及的另一个一线城市深圳,却没有像上海和北京一样出现外来人口的负增长,在2015-2019年间,广州外来常住人口数从495.92万提高到576.87万,增加了80.95万人,增幅16.3%;深圳从782.9万增长到849.1万,增加了66.2万人,增幅8.5%。

  由此可见,“逃离北上广”虽然喊了口号,但并没有全部成真,北京的确少了接近80万的外来人口,广州却也多了80万前来务工和生活的人

  伦敦的情况也类似,不过这表现在伦敦自身的对比上。

  “逃离伦敦”与“逃离北上广”一样,由来已久,也可见于2014年(可能更早)。当时对于离开伦敦的人的报道中,主体为年轻人。

  

  然而事实并非如此,至少不全如此。

  由于英国没有我国这样按照户籍和非户籍地区划分人口的制度,因此我们在观察伦敦的劳动人口流动时,首先观察适龄工作年龄的国内人口流动情况。即20-64岁(65岁是英国平均退休年龄,20岁为英国国家统计局在统计人口流动中,完全的成人统计分组中的最低门槛)的人口变化。在我们的观察中,20-29岁的年轻人中,流入伦敦的比离开伦敦的要多,30-39岁者则离开的人更多,中老年人也同样呈现净流出的情况。

  以2019年为例,这一年所有能够工作的人口中,20-24岁和25-29岁两个年龄段的人呈现净流入,其他所有年龄段的人均在流出,尤其是30-34岁和35-39岁两个年龄段的人最多。

  

  这样的情况从2014年开始从未改变,并且每年都导致了1-2.5万的适龄劳动力离开伦敦。实际上,按照英国国内人口流动情况看,伦敦每年的人口净流入也只在20-24和25-29岁两个年龄段呈现了正数,其他所有年龄段,下至0-4岁上至90岁以上,都在呈现每年负增长的情况;在2017年甚至只有20-24岁一个年龄段的人为净流入,其他年龄段的均在流出。

  由此我们可以通过数据得出第一个“逃离伦敦”的真相:从英国国内的适龄劳动人口流动情况来看,劳动力们确实在“逃离伦敦”,不过20-29岁的劳动力属于净流入伦敦的部分,其他年龄段属于净流出伦敦的部分。

  然而伦敦毕竟有伦敦的特别之处。相对于北上广深,伦敦是一个国际化程度高得多的世界性都市,因此其劳动力来我国一线城市,以及全球绝大部分的一线城市都不同——它的劳动力可以来自全球各地,并且可以成为某些行业主要的劳动力:比如伦敦的建筑行业,就有大量的工人(50%以上)来自国外。

  源与

  因此,伦敦的外来劳动力的流动情况也需要被考察,假如和英国本国人一样,外国人也在大量“逃离”伦敦,那么伦敦的人口增长只能指望伦敦本地的人民多生些孩子了,这对于短期劳动力供给来说相当不利。

  幸好,作为吸引全球劳动力的中心城市之一,伦敦在国际间人口流动中保证了其人口净流入的状态。长期来看,从2014年到2019年,每年伦敦均可获得7-12万的国际人口净流入。考虑到进行国际间流动的人口以成年人为主,成年人中又理应以适龄工作人口为主的常识,这些流入伦敦的人口应该绝大部分都是劳动力。

  

  由此我们可以获得第二个“逃离伦敦”的真相:在国际人口流动方面,伦敦并没有出现劳动力净流出的情况,“逃离伦敦”在外国劳动力群体中不存在(指流入多于流出,并非完全没有人离开伦敦)。

  将第一和第二个真相相对比,我们可以知道,在劳动力的变化方面,伦敦每年的劳动力处于净增长状态,约为5-10万不等。也就是说,从劳动力总量方面来说,“逃离伦敦”的说法并不能恰当描述真实的人口流动情况。

  既然伦敦的劳动力每年都在增加,因此也就不会出现我们一开始所说的“劳动力流出过度导致经济生产能力下降”的问题,即便伦敦的经济发展水平真的下降(实际上没有,从2010年后就保持了正增长),也无法归咎于劳动力减少。

  

  由于适龄劳动人口就代表了绝大多数的人口,因此在适龄劳动人口呈现出正增长的前提下,伦敦的总人口也连年增加,没有出现本文开头我们提及的“人口流出导致房地产市场需求变少,从而租金增长率和资本增值率下降”的问题。伦敦的人口从2014年开始,每年保持着8-10万左右的增长量,与每一年对应的适龄劳动人口的增长量幅度差别不大,这也说明了外来(主要是外国)劳动力的增加是伦敦人口增长的根本驱动力。

  

  虽然“逃离伦敦”在经过了对应的数据对照后被证明大体上是一种谣言,但这是在新冠发生之前。在新冠期间,出现了一种新的思潮,即将住所搬离伦敦。这种思潮与“逃离伦敦”的内核不完全一样:逃离伦敦者是离开伦敦,转而到其他地方(如伯明翰)谋生,因此其住所也随之迁出了伦敦;而近期出现的“搬离伦敦”的人群却可能只是把住所搬离伦敦,但仍然没有放弃在伦敦谋生(新的工作方式,如居家办公,使这种情况成为可能)。

  

  相对于总体经济而言,这是一个与房地产市场的相关性更高的趋势。

  当然,和有逃离的同时也有奔入伦敦的人口一样,有“搬离伦敦”的人,也会有“迁入伦敦”的人,这种情况是否真的会实质产生影响,甚至类似发生在广州那样的嘴上说要走其实还是留下的多的人会不会才是主流,在目前还是未知的。下面我们会根据这种情况没有产生影响(即没有改变新冠疫情前的人口变化情况),和确实大规模出现了这两种情况来讨论我们可以从人口的变化得到的启示。

  疫情前的人口结构与房地产投资

  假如并没有大批现在居住在伦敦的人在疫情结束后离开伦敦,则伦敦的人口结构还是和原本一样。这个人口结构有三个主要特点:

  在伦敦的英国人,除了20-29岁的人口外,每年都呈现负增长;

  在伦敦的外国人,每年都呈现正增长;

  伦敦的主要人口增长来自外国人口输入的驱动

  基于这三个主要特点,我们可以开始探究假如要在伦敦进行房地产投资,这样的人口结构信息有哪些可以利用的地方。当然,仅仅是利用如此基础的信息,能够得出的结论未必够多,我们还可以适当地结合其他一些数据进行思维发散。

  启示:主流住宅市场

  首先我们来看住宅市场的情况。主流住宅市场分为住房销售市场和住房租赁市场(个人租赁市场),基于伦敦人口结构的主要特点,我们很容易发现的一点是,对于市场定位来说,如果目标客户不是20-29岁这样的群体,那么目标客户群的最大人数就在逐年减少。

  20-29岁的群体,和其他群体有何不同呢?最明显的是现在处于这一年龄阶段的人,按照我国的说法,分属于两个世代,即“00后”和“90后”。在国外,其对应说法大致上是“千禧一代(Millennials)”和“Z世代(Generation Z)”,只不过含义更广(千禧一代包括了80后和90后两代人)。

  而这两代人(按照我国划分习惯是三代人)在英国房地产界的普遍认知中可以被合并为一代,即“租房世代(Generation Rent)”。由于收入较低,且生在一个住房可负担性较差的时代,这类人的住房拥有率很低,在10%-40%左右,60%-90%的人都通过租房或者住在别人(通常是父母)的房子里满足其住房需求。

  

  由此可见,伦敦住宅租赁市场的潜在客户群体处于逐年增大中,对于进行住宅租赁业务的投资者来说,总市场份额每年都在增加。这个特征在考虑到伦敦每年净流入的外国来客之后将会更加明显,毕竟对于刚到伦敦的外国务工者来说,租房是比购房更加合理的选择。

  那么对于住宅销售市场如何呢?理论上,千禧一代和Z世代由于住房拥有率低,也应该有购买住宅的需求,因此也同时是住房销售市场的目标客户群体。由于本部分谈论的主题与年龄紧密相关,因此在这个问题上,我们也要结合年龄要素讨论。

  千禧一代和Z世代没有房,需要购买住房,这种描述直接对应的一个群体就是首次置业者(First Time Buyers),因此我们可以结合首次置业者的年龄特征来进行推导。

  在英格兰,首次置业者购房的平均年龄为32岁上下,如果在伦敦,则为36岁上下。不论是32岁还是36岁,按照伦敦人口的变动情况,对应的人口总数都在逐年缩小,因为在这个群体对应的年龄段里,人口呈现的是净流出的趋势。因此,假如做的是英国本地人的生意,对于销售住宅来说伦敦的目标客户群体是在逐年减少的。

  

  换句话说,假如现在投资一套位于伦敦的住宅,并且预期会在未来的某一时间(比如3年后)获利了结,那么在考虑以后脱手到底好不好卖时,就不应该以英国本地首次置业者的需求为中心,而要以一个换房者/个人房东/海外买家的角度来思考(由于海外买家的喜好和人数也可能变化较大,我们认为按照换房者或者个人房东的角度来思考更可行)。

  那么首次置业者和换房者/个人房东的选择区别在于什么呢?这是一个答案繁多的问题。我们认为最大的区别可能在于位置和户型的选择上,比如首次置业者可能不排斥住在远一些但更容易负担的房子里,而个人房东可能首先会考虑租金回报率较高的核心地区;同时,对于首次置业者来说,考虑到其购房年龄和平均的结婚年龄(35岁左右)重合度较高,因此户型选择上可能会考虑到新生儿所需的空间,从而会从两房开始考虑;而出租物业者则需要尽量贴合租客本身的情况,2-3房户型对于其吸引力可能不如一房或者Studio大。这样的区别将可能导致在靠近伦敦M25高速路的郊区买一套便宜的联排别墅还是在伦敦地铁一二三区买一套临近地铁的公寓的区别。

  启示:商业市场

  伦敦人口结构的特征对于写字楼市场的影响主要在于其实际产品的构建上。换句话说,由于千禧一代和Z世代的人口在逐年增长,其他年龄段的人口在逐年下降(假设外国流入的务工人员的年龄构成不发生根本性变化),写字楼的租客群体可能也会发生变化。

  一个明显的例子是共享型办公。这一行业就主要以千禧一代和Z世代的用户为主,而在新冠疫情发生前,伦敦的写字楼租赁者中,最大的客户也确实是以共享型办公作为产品的公司,比如WeWork和Regus。

  

  因此,对于写字楼投资者来说,摸清千禧一代和Z世代白领们主要都在哪些行业工作,进而探索这些行业都在伦敦的哪些区域,再进而探索这些区域是否会在基本面上(比如租金回报率,流转的速度等)确实有一些优势,也是一项基于当前的人口结构特点可以得到的启发。

  而对于提供住所以及附加服务的房地产行业,比如长租公寓(住所+物业管理服务)和养老地产(住所+护理服务)来说,人口结构能够提供的参考则与租赁市场类似,都在与其目标客户群的变动趋势。对于养老地产来说,投资于伦敦似乎就不是一个特别合理的决定,因为伦敦的65岁以上人口在逐年递减,所以这一行业的总市场份额其实可能每年都在萎缩。

  以

  下面我们看一看如果真的有大量现居于伦敦的人搬离伦敦,可能会对伦敦的房地产市场产生哪些影响。

  大量伦敦人搬离?

  大量伦敦人搬离伦敦的后果很容易想到,就是伦敦的空房供给短时间暴增,假如有大量的人口净流出,则在供给暴增的情况下没有对应的需求来实现交易,房价和租金都会大跌。但是,在讨论大量伦敦人搬离伦敦会如何之前,我们先来看看大量伦敦人能不能离开伦敦。

  伦敦市政府为了解疫情期间民众在住房理念上是否发生了变化,在今年的7-8月期间对一些伦敦市民进行了调查。按照伦敦市政府在其调查中的结果看,由于新冠疫情的影响,有14%的人想要离开伦敦,也有33%的伦敦人在考虑搬到一个新家,在这些考虑搬家的人之中,又有46%的人想要搬到伦敦之外的地方。

  

  实际上,这一项结果虽然由于是政府本身所作的调查,权威性理论上应该是最高的;但却因为其模棱两可和语意不清的表达,令人难以看懂实际上到底发生了什么。比如说,有总数的33%的人希望搬家,其中又有46%的人想要搬离伦敦,计算得出总共有总数的15.18%的人想要离开伦敦;但结论开头又说有14%的想要离开伦敦城,这15.18%和14%之间是什么样的关系(比如说,是否代表有29.18%的人想要离开伦敦),调查中却没有说;除此之外,“搬离伦敦”究竟是搬离哪种定义下的伦敦,是伦敦(London),伦敦金融城(City of London)还是大伦敦(Greater London)都没有解释(按照结果多次以“city”替代伦敦,猜测也许是伦敦金融城)。

  在这种情况下,我们暂且只用最浅显的一层语义来理解,即假设有15%左右的人会搬离伦敦,这个指的是他们不会在伦敦32个行政区的生活,而是到别的什么地方(比如伯明翰或布里斯托)生活。如果我们进行计算,就会发现这种情况实际上几乎不可能发生,因为这个数字过于庞大。

  我们知道,当前伦敦总共有约900万人,如果政府调查的数字为真,则900万的15%就是135万人。我们还知道,英国全境正面临着严重的住房危机,去年的新增住房供给量约为24万套,而住房供给目标是30万套。即便真的有135万人要离开伦敦,全英国的其他所有地方的空余住房加起来也无法满足这样大的需求,更不用说这些离开的人并不会不考虑工作环境、薪资水平等基本条件,只会“见房就住”。因此,从供给的角度来看,大批人离开伦敦是不现实的,因为其他地方根本无法容纳这样的流动。

  除此之外,在这份调查(以及许多其他类似的调查或者新闻)中声称的离开伦敦的理由——私人空间和到达公园的便利,或者过高的房价和通勤时间等,与吸引人们来到伦敦的理由——全英国最多的工作机会及最高的人均收入相比,并不具有明显的优势。除此之外,新冠疫情中导致人们萌生离开伦敦的想法的新变量如果只有私人空间和绿地的需求(其他变量,比如高房价,都是老生常谈的问题,但在过去并没有导致伦敦人口负增长),我们认为强度并不足以令人牺牲其当初来到伦敦所看重的优势。

  也许有人会认为伦敦的收入虽然高,支出也高,因此未必是性价比最高的地区,但这本就是一个见仁见智的问题,无法通过有效的对比得出结论(如果以英国国家统计局平均收入和平均支出的差值对比,伦敦人净收入仍然是最高的),因此这就不具备作为决策依据的前提,从普遍性来看不会影响一个人选择驻扎还是离开伦敦。

  总结

  总的来说,从劳动力的人口变动和总人口变化来说,虽然“逃离伦敦”和“逃离北上广”一样,已经叫了6年,但伦敦当前仍然处于劳动力和人口持续正增长的状态;新冠疫情可能引发了很多人为了寻求私人空间和绿地而搬家的想法,但这种想法在现实中的实施会受到实际利益权衡的影响,并不算是一个非常有力的驱动因素。最后,即便真的有大批人想要搬离伦敦,伦敦之外的英国各地也没有如此多的供给能够实现这种人口的大流动,并不具备很强的可行性。

  参考来源

  ONS (2020) Population and migration

  TheGuardian(2014) Young Londoners flee capital for the regions

  MayorofLondon,LondonAssembly(2020) Half of Londoners wanting to move home want out of London

  ONS (2020) Gross Value Added (GVA)UK Parliament (2019) Obesity Statistics

  Standard (2020) The City is dead, long live the City: the future of the Square Mile

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