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树大招风丨海淀树村,有没有隐藏的坑?

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  准学区加持、周边老旧二手房单价11万,起始楼面价6.7万的树村一经挂牌,就引爆了各路关注。期待特别高,猜想就特别多---

  能不能刷新今年北京的“单价地王”?

  预售价能否突破12万红线、甚至向15万冲一冲?

  哪家房企会拿、哪家房企又想抢?是尘埃落定还是半路截胡?

  
严肃君上周曾对树村地块做过介绍,认定树村天生骄傲,价值直指12万+。但太热的地块,总是不简单。文章发布后,后续有很多声音从四面八方汇总过来,集中在两点---

  第一,树村地块历史遗留问题多,开发难度大。

  第二,未来售价受限,友媒称之为“限竞王”,基本没得赚。

  所以树村,究竟有没有“黑历史”?

  延伸阅读:《北京的房子终于能卖到12万+》。

  01

  树村和树村人

  好地块,总是和拆迁脱不了干系。树村也不例外。

  树村,近年来一直承担着三山五园景区人口疏解与安置任务,自己也于2016年启动了棚户区改造。

  截至目前,树村范围内已建成的安置房项目有柳浪家园(六郎庄拆迁安置房)、裕和家园(党校西区及六郎庄缺口安置房)、树村丽景苑(树村棚改安置房),已定址待建的是功德寺安置房。

  尚待解决的,一定是最后一批人的问题。

  董四墓、韩家府村有1440人需要安置上楼,已确定择址正白旗村北地块。由ZC进行建设,供地方式为划拨;

  树村劳动力2400人需要安排集体产业用地,也确定择址正白旗村南地块。由海鹏万霖进行建设,供地方式为集体经济组织占地。

  注意,以上两部分,均不计入地区规划实施资金平衡账。换句话说,自负盈亏。

  以上,关于树村地块棚改的人员安置问题,看上去已经完美解决了。

  但在政府留言板和12315平台上,至今依然有居民就树村棚改、拆迁等留言询问。待出让的两宗地上,在实际开发中是否还会遇到其他阻力,不得而知。

  就算后面还有桌面之下的动作,那也是一二级之间需要去battle了。

  02

  树村也曾一波三折

  树村两宗宅地挂牌名称是,“北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南/北地块R2二类居住用地”,地的来源很明确。

  但卖地之前,还有个小问题要解决。

  B-1南区地块,原本有一小部分,连同再往南的大地块,同属于华大基业房地产开发有限公司,官方名称是“树村5号地”。

  为了保证地块完整性,最后的解决办法是,华大基业放弃小的,但在大地块中补齐建筑规模,才有了今天四角齐全方方正正的树村南北地块。

  关于树村5号地,多说两句。

  其历史可以追溯到北京正式招拍挂之前(831大限),毛地摘牌,土地成本极低,但又历经某信托入股又退出,中间造成上亿国有资产流失。今年又进行了股权转让。

  3月30日,北京产权交易所曾披露,海淀区国资委作价1.23亿挂牌转让华大基业60%股权,而华大基业公司唯一资产,就是树村5号地。

  零星的信息显示,股权于7月2日完成出让,受让方为海开房地产股份有限公司。

  树村两地块,原为容积率2.0的住宅混合公建用地,起拍价101.87亿,如今上架时调整为容积率1.6的R2类纯住宅用地,总起拍价118亿。

  至于调整原因,严肃君在一份方案中找到了些蛛丝马迹,仍旧和棚改相关。树村棚改时间跨度太久,复杂性又高,导致原本预算80亿的棚改,最后花了近98亿,还有三山五园搬迁腾资金缺口等着补。

  一位知情人士的看法是,不提价没法平账,单纯提高地价,又没人买单,只能改规划。

  结果显而易见---

  调整前的建控规模是13.24万方,调整后为17.55万方,住宅面积增加4.3万方,按照保守售价11万/平计算,树村货值直接增加47亿

  也就是说,在不考虑过高溢价率的前提下,多掏16亿的成本,收获差不多30亿的利润。

  三赢的局面。

  某种程度上,没有资金缺口,也就没有能被盖成住宅销售的树村。一如早先的传闻,“树村那儿是要搞商业的”。

  谁也不知道哪块云彩有雨,一切都是最好的安排

  

  03

  有形的成本和无形的手

  以上所有遗留的已解决或待解决的问题,都和树村未来的产品打造和买房人关系不大。

  因为关起门来,树村确确实实是块好地,方正、纯粹、低密,还有个不差的学区。不像2015年前后出现的地王们,大多需要配建保障房或安置房。砌墙与拆墙的拉锯战中,一边打架,一边打折。

  真正会影响到购房者的,是限价传闻。

  版本很多,起步9万,出现频率最高的是11万,最高不超过13万,还有一说是要参照华大基业地块取证价,毕竟那块地更优秀,容积率仅1.11。

  但不管具体数额如何,共同点是,大家都默认树村地块未来售价天花板是已定的,而且低于隔壁90年代的二手房上地东里。

  就算底价成交,土地成本已经6.7万/㎡,再加上建安成本,有业内人士测算,总成本逼近10万/㎡。

  售价受限,于买方似乎不是个坏消息。

  但未来售价没有溢价空间,产品也就缺乏品质上的想象空间,最简单的方式是,多做点儿上跃、下跃,增加货值。

  还有一些常规套路,就是搭售精装、车位、仓储,但以现在的购房者和购房环境,搭售很难行得通。

  或者极端一点,直接拖到现房销售,变相突破隐形售价红线,毕竟万柳书院的新房现在卖到20万/㎡。

  可118亿的资金成本,谁能拖得起两三年?又不是炒地皮的年代了。

  至少严肃君没想到。

  互动时刻:

  回想樊家村地王,蛰伏3年辗转入市。18年拿下11.7万的预售证,号称远不如预期中的“15万”。理应看上去很值很好卖的地王项目,网签有且只有2套。

  它的坑摆在明面上,过高的政策房配建把地王搞成了地主。

  反观树村地块,天生优势太多,关注度高的项目,政策变数都会高一些。

  随着获取的资料越丰富,严肃君的内心越复杂。就像好好的一块山芋,突然觉得有点儿烫手。

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