宅基地管理现重大变革：一户不再一宅？“户有所居”登场

【“一户只能一宅”将向“户有所居”转变】

首先需要再度明确的是，《土地管理法》第62条规定的“一户一宅”，系指“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，而非农村村民一户必须拥有一处宅基地。通俗地理解就是，一户一宅是合法的，有户无宅也实属正常，但一户多宅就是一种不正常的、涉嫌违法的状态了。

地少人多，僧多粥少是我们的国情。在难以满足“一户一宅”的人口稠密地区，“户有所居”便是“一户一宅”的替代方案。

于是便有了《土地管理法》第62条第2款的规定：人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

我们可以将这一规定视作一些地区搞新农村建设、整村撤并、农民进社区上楼的基础性依据，其目的就是一个——最大限度节约土地资源，保障农民的基本居住需求，“退而求其次”。

【如何实现“户有所居”？重点通过这3种途径】

新出台的《指导意见》中对“户有所居”的落实途径给出了较为明晰的指引：

各相关区可结合本区实际，在尊重村民意愿的基础上，通过以下四种途径并重点通过前三种途径落实村民户有所居。

1.对已经在城镇稳定就业并纳入城镇职工社会保障体系的村民，可通过纳入本区居民住房保障体系实现户有所居。

没有宅基地但已享受保障性住房的村民，村集体不得再为其提供宅基地；已有宅基地再申请保障性住房的村民，应按有关要求处置地上房屋并退出原有宅基地，不退出的不得为其提供保障性住房。

2.对具备条件且村民有积极性的乡镇、村，相关区可统一规划，鼓励乡镇、村通过集中建设村民公寓、村民住宅小区等方式，引导村民集中居住，实现户有所居。各相关区要结合本区实际制定具体申请政策，申请集中居住的应当是无宅基地的村民或自愿退出原有宅基地的村民。

3.对已依法、合理取得宅基地的村民，引导其在符合村庄规划的前提下，经乡镇政府审批，通过在原有宅基地上适当增加建筑面积缓解村民住房紧张，实现户有所居。

4.对无法通过上述三种途径落实村民户有所居的，可通过合理安排建设用地指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式提供宅基地空间，缓解村民住房紧张问题，并严格按照申请条件进行审批。

据此，北京市未来将主要通过3种途径实现农村村民“户有所居”：

一是将住房困难村民纳入住房保障体系，通过公共租赁住房、共有产权房等途径解决其居住需求；但需要指出的是，申请保障性住房和申请审批宅基地是“二选一”的关系，农民不能两个都占着，只能根据自身和所在村的实际情况选择其一。

二是通过集中建设村民公寓、村民住宅小区等方式集中上楼居住。这种做法的好处显而易见，即缓解土地资源的紧张，但缺憾之处在于农民恐怕将无法继续享受“宅基地院落”带来的传统农村生活体验，转而过上近似于城镇居民的楼房生活了。

三是在现有宅基地上适当增加建筑面积以缓解村民住房紧张。不过，在自家已有的宅基地上新建、翻建、扩建房屋也必须遵守相应的标准。

譬如《指导意见》中提及的“村民建房基底面积占宅基地面积原则上不得超过75%，房屋檐口高度（以房屋基底上平面起计算）原则上不得超过7.2米。房屋四至（含滴水）垂直下落投影、台阶均应控制在自家宅基地范围内”等等。