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郑州重提货币化安置,能够重现楼市的辉煌吗?

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  11月18日,郑州市政府发布了《郑州市人民政府办公厅关于印发郑州市储备土地综合开发实施细则(实行)等3个文件的通知》,其中一条明确表明:

  纳入征收范围的集体土地,按照集体土地征收的有关规定和程序依法征收,涉及农村村民住宅的,采取提供安置房或者货币补偿等方式给与安置,补偿安置标准按有关规定执行。鼓励和支持选择货币补偿等多元化安置方式,确需实物安置的,实物住宅安置面积不超过人均70㎡。

  

  图源网络

  这是郑州市政府第二次提到货币化安置,上一次是2016年,郑州楼市房价疯涨的一年。

  政策一出,在今年平静如水的楼市,燃起一丝星火,市场信心顿时得以提振。但,经过四年快速发展的郑州楼市,真的能在这一轮货币化安置中重新燃起燎原之势吗?

  01

  2016年:

  去库存 、房价连涨、地价屡被刷新

  时间回到2016年,这一年的郑州楼市,经历了历史性的转变。

  2015年时,全国房地产市场库存高企,市场成交去化萎靡不振,为了促进房地产市场的持续发展,“去库存”被提到政策的高度上。

  2016年5月6日,河南省住房工作暨棚户区改造货币化安置现场会透露,2017年,全省棚户区改造计划项目货币化安置率将不低于50%,对商品房库存消化周期在24个月至30个月的市县,货币化安置比例不得低于80%,大于30个月的市县,要全部实行货币化安置。

  同年7月,郑州连发两份文件推进棚改货币化安置。随着棚改轰轰烈烈的进行,一大批本土拆迁居民购房需求被激发,郑州房地产市场在政策和需求的双重推手下,迎来了高光时刻。

  

  图源网络

  据克而瑞数据显示,2016年郑州主城八区商品住宅供应量和成交量都明显增加。仅2016年一年时间,郑州主城八区商品住宅成交量约1443.7万㎡,同比增加约54.32%,是2006年以来,成交量初次突破千万平方米。

  也是在2016年,郑州房价出现连涨,郑州主城区成交均价突破万元,同比上涨约11.25%。

  

  来源:CRIC2020数据系统

  统计范围:郑州主城八区,普通住宅+别墅

  与此同时,土地市场也一片欣欣向荣,土地成交量显著增加,土地单价、总价不断被刷新。据克而瑞数据显示,2016年郑州主城范围内土地成交总建面约2962.9万㎡,同比增加约54.23%,土地平均溢价率约为31.23%,同比增长约82.51%。

  

  来源:CRIC2020数据系统

  统计范围:郑州主城八区,招拍挂土地

  2016年,郑州房地产市场彻底摆脱去化难的阴影,“抢房”成为行业热词,房企和地产从业者的眼角眉梢都是掩饰不住的笑容。

  今年疫情叠加房地产市场调控,郑州市场一片清冷,降价促销、首付分期、特价房等各种优惠政策频出,市场形势与2015年如出一辙。郑州此时出台鼓励货币化安置政策,能否实现历史的重现呢?答案毫无悬念,不会,因为形势不同,市场发展阶段也不同。

  02

  2020年:

  库存充足、棚改客群增量有限

  分析市场的走势,要从供给端和需求端两方面去考量。房地产市场的供给端即库存量,需求端即潜在客群。

  对比2015年的“高库存”,今年郑州房地产市场商品住宅的库存有过之而无不及。

  截至2016年1月,郑州市主城区商品住宅市场存量约为634.56万方,去化周期约7个月;而今年10月份,郑州主城区商品住宅市场存量约为973.40万方,去化周期增加至约11.2个月。从供给端来看,郑州房地产市场库存量充足。

  

  图片来源:克而瑞2016年1月郑州房地产市场月报

  

  备注:统计区域为郑州主城区(郑东新区不包含白沙板块)数据来源:CRIC咨询决策系统

  从需求端来看,货币化安置对房地产市场的走势主要取决于增量客户的多少,而郑州近五年声势浩大的棚改运动,席卷了郑州三环到四环之间大多数的农村,放眼如今的郑州,开工建设的工地随处可见,剩余可拆的村庄倒是不多了。

  另外,从客群角度来看,虽然2016年货币化安置对郑州房地产市场的推动作用有目共睹,但细究郑州主城区成交客户来源发现,2016年郑州主城区商品住宅成交客户中,市区客户仅占约12.4%,省内市外的客户为购房主力,占比约为79.4%。

  而2020年1-10月郑州主城八区商品住宅成交客户中,市区客户占比约为25.1%,相比2016年市区客户占比明显增加。由此可见,2016年郑州货币化安置对房地产的贡献十分有限。

  

  数据来源:克而瑞数据系统

  由以上数据可知,从供给端来看,目前郑州房地产市场货量充足,从需求端来看,郑州剩余可进行拆迁改造的范围有限,能够为市场提供的客户增量远不如2016年。无论是供应还是需求方面,郑州市场再现2016年盛况的条件都不具备。

  03

  楼市走势:

  政策大手、利率、首付比

  中国房地产市场的发展,受供应的影响,受需求的影响,但更关键的是受政策的影响。

  2016年房地产市场的火热,虽然与去库存的口号分不开,与货币化安置需求的释放密切相关,但政策的支持才是房地产蓬勃发展的根本原因。

  2015年11月10日,中央财经领导小组第十一次会议上提出“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”。随后,在2016年2月2日,央行银监会发布房贷新政:商业贷款首付比例最低25%,各地可向下浮动5个百分点。二套房最低首付比例调整为不低于30%;2月19日,财政部发布契税营业税优惠政策;7月1日,郑州住房公积金调整缴存上限,提高到3180元。

  加上2015年商贷利率5连降,从6.15%直接跌到4.9%,公积金利率也降到3.25%。多方利好下,共同推动2016年郑州房地产市场的高潮。

  而在经历过2016年的疯狂后,上层一路悬崖勒马,当前的房地产市场“稳地价、稳房价”是不可触碰的底线。回顾年初,多城房地产市场刚刚出现过热势头,政策的利剑就毫不犹豫的落下。郑州作为一个坚定国家政策不放松的城市,背道而驰的可能性不大。

  此次重提货币化安置,更多的可能是为了提振市场信心。作为购房者,想要在市场的大势中乘风而起多半是靠运气,更重要的是认清自身需求,在合适的时机选择尽可能满意的房子。

  而对于房企而言,在潮水退去后市场的表现会指明发展方向。恒大云玺、雅颂居的开盘热销,一方面证明了主城价值,在另一方面也凸显出郑州改善需求的巨大。主城资源虽然日渐减少,但在新区产品的打造上,通过合理的产品面积段、配套规划、落地顺序调整等方面的设计,或许能够挖掘出更多的改善价值。

  出处:克而瑞河南区域

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