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节点来临!楼市,该做个决断了!

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  作者:公子不悔

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  还有35天,2020年就将结束,对于此前由合同约定利率“被动”转化为LPR的“房贷人”来说,是否要转回原合同约定利率的犹豫期也进入了倒计时。

  因为按照规定,2020年12月31日是最后期限。

  利率换锚这件事,还得从去年说起。

  2019年8月17日央行决定不再公布贷款基准利率,由市场自己决定。所谓由市场决定,其实是由全国18家商业银行向全国银行间同业拆借中心提交利率报价,由全国银行间同业拆借中心去除最高值和最低值后计算平均值,从2019年8月份开始,每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率(LPR)。

  这对买房人来说,是个大事,意味着利率换锚。新购房者好说,利率市场改革之后,2020年新的购房人群,贷款利率按照LPR再结合每个城市的基点加减进行计算。

  对于已经购房的人,则是个比较棘手的问题。

  按照央行的规定,央行宣布将在2020年3月1日至2020年8月31日,进行换锚,要么继续选择固定基准利率,要么重新签合同执行LPR,二选一,且机会只有一次。

  到底是换还是不换呢?这是个大事,不可不慎,因为牵动着贷款利息,差之毫厘谬以千里,这话用在这里一点都含糊。

  今年7月与8月,交行、工行、建行、农行、中国银行、邮政储蓄均发布公告。其中交行规定:

  2020年8月21日对尚未转换为贷款市场报价利率(LPR)或固定利率的存量浮动利率房贷,按照相关规则统一调整为LPR浮动利率加减点方式。

  其他五大行表示:

  将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款,按照相关规则统一调整为LPR定价方式。

  02

  这什么意思呢?

  此前央行已经发布公告,在利率换锚之前的购房者,必须在8月31日之前决定自己的购房利率到底是按照之前的合同,还是签署随LPR+基点浮动的新合同,无论选择哪种,都要通个气。

  六大行发布的公告意思就是,在最后期限如果还犹豫不决,没有透气告诉银行选择哪种合同的话,六大行将强行给你转换成LPR浮动利率加减点方式。

  当然,批量转换完成后,大家若对转换结果有异议,可于2020年12月31日(含)前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。

  也就是说,2020年12月31日是最后期限,如果这天之前,你想转回原来的利率合同,可以去银行调整,如果你还是没有做出决定,那就是彻底变成了LPR浮动利率加减点方式。

  那关键问题来了,量购房者,到底是选择原来的固定利率好,还是选择新的LPR浮动利率加减点好?

  想要知道这个答案,我们首先要明白,从原来的固定利率转变为LPR浮动利率加减点怎么转,得失情况如何。

  怎么转,央行给出了方案,但一大堆文字很多人是看不明白的,本号就不引用央行的文件了,在此举例直白说明一下。

  比如张三是在利率换锚之前买的房,现在需要作出选择。

  他当时享受了贷款基准利率的95折(下浮5%),贷款日2018年8月1日,期限是20年。

  如果继续执行固定利率合同,此后18年一直按照基准利率的95折,也即4.655%执行下去。

  现在张三如果想转换成LPR浮动加减点,怎么转?按照央行的规定,以2019年12月发布的相应期限LPR计算加点数值,加点数值在合同剩余期限内固定不变。

  也即转换是以2019年12月份的5年期贷款利率来计算转换。

  2019年12月LPR公布的5年贷款基准利率为4.8%,A先生之前执行的4.655%与4.8%之差就是加点数,也即-0.145%。

  公式是,加点数=房贷执行利率-5年期LPR(2019年12月)

  加点数一旦被确定,就不能变,也就是说-0.145%这个加点数往后一直不能再变,变得是LPR利率。

  换句话说,转成LPR浮动加减点后,张三每个月的还贷利率=5年期LPR利率-0.145%。

  以11月20日公布的最新一期5年期LPR为4.65%来看,张三如果转换了,下个月的还款利率为4.65%-0.145%,等于4.505%,比原先的4.655%要低。

  

  显然,因为目前的利率趋势在下降,张三肯定是转换成LPR浮动加减点更实惠。

  03

  上面举的例子是购房时有折扣的,如果购房时没有折扣,且加息了的,又该转不转。

  比如王二和张三在同一天买了房,但不在同一个城市,张三享受了折扣,王二反倒被加息了,在基准利率上上浮了,贷款利率为5%。

  那么如果王二想转换成浮动利率,它的加点数等于房贷执行利率-5年期LPR(2019年12月),也即5%-4.8%,等于0.2%。

  0.2%就是他的加点数,王二转换成浮动利率后,他每月的贷款利率=5年期LPR利率+0.2%。

  11月20日公布的5年期LPR利率为4.65%,那王二下个月的还款利率为4.85%,比原来的5%,同样优惠。

  显然,在LPR利率下降的背景下,我们无论原来是打折利率还是加息利率,都是转换成LPR浮动加减点合同更划算。

  即便明年存在加息的可能,但长远来看,降息是必然的,浮动比原来的固定要好得多。

  无论纵向看国内利率发展史,还是横向看全球各国利率走势,都在下降。

  国内来看,如今的贷款利率只有二三十年前一半,相比于1995的高位,下浮了2/3以上。

  

  全球来看,美国、日本、欧元区等发达国家的贷款利率,长线都是在下降。今年在特殊时期影响下,美日欧有的将贷款利率降为零,有的直接降为了负数。

  

  

  中国目前的贷款利率相比于发达国家,已经算很高了,未来也会慢慢接轨国际,利率逐渐走低,这是大趋势。

  看清了这个大趋势,对于到底选择原来的固定利率还是选择新的LPR浮动利率加减点,就不会有疑惑。

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