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哈尔滨鼓励房企打折卖房,这一枪能奏效吗?不少人认为是“幌子”

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  前几天,哈尔滨市印发了《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》。从这个通知中我们可以看到这样的一个字眼“打折促销””,鼓励房企根据市场情况让利销售新建商品房已经成为哈尔滨的一种“潜台词”。不少人看到这则消息后大呼#东北打响楼市降价第一枪#,不得不说在房屋库存高企,新房成交量持续下滑的市场环境下,作为房企应该学会过“寒冬”。毕竟在“房住不炒”的调控背景下,地方不敢也没有意愿出台“救市”举措。

  房地产发展过程中始终伴随着“救市”与“调控”,只不过在后商品房时期地方已经没有了“救市”资格,让房地产回归到市场环境的前提就是遵循市场供求规律

  2016年底提出“房住不炒”后,其实高层就已经决定了要对房地产行业下“死手”。只不过2016-2018年“去库存”的出台,让绝大多数的房地产企业都认为“房住不炒”只不过是“雷声大雨点小”的游戏。直到2018年下半年开始进行融资端调控后,一些大房企才感觉到此次调控是动真格的。

  

  近10年来房地产开发企业资产负债率越来越高

  

  1.   1. 一开始让房企有一种“错判” 的原因不仅仅跟过去的周期性调控有关系(紧两年松三年),也跟很多地方误读政策有关,毕竟多数城市对于房地产经济的依赖度很高,他们不认为房地产会这么快被抛弃。哪怕历经了3年多调控后的今天,很多城市对于房地产还是抱有幻想的,尤其是以中小城市为主。近期传出的河南当地的房地产开发企业抱团取暖的新闻,其实就是国内多数城市的一个缩影。大家需要知道的是这已经是在国家多次明确“不把房地产作为短期刺激经济手段”的背景下,很多区域的房地产开发企业还有这么大的误判,不得不说让人无法理解。

      

  2.   2. 房地产之所以被严格调控的主因,证监会主席郭树清已经给出了答案“房地产金融泡沫过大”,可以说房地产泡沫的背后造成的金融泡沫风险越来越大,这个是进行调控的主因。无论是2018年下半年开始的“融资端调控”还是今年央行开始为房地产企业“划定三条红线”,其实质还是从融资端来逼迫房地产企业做出改变。高负债、高杠杆、高周转的运作模式背后潜在的金融风险太大。

      

  3.   3. 快速发展20多年的房地产企业“空手套白狼”的游戏玩得越来越纯熟,负债率居高不下,超过60%的资金来源是银行贷款和预付款、定金等,对于其他行业的抑制作用过分明显。2018年全国房地产开发企业平均资产负债率已经达到79.1%!这么高的负债率在其他行业几乎是不可想象的(长租公寓也差不多),更何况房地产开发企业2018年的总资产已经超过85万亿!其资产价值越高那么“爆雷”后引发的金融风险就越大。

      

  

  冰雪中的哈尔滨

  哈尔滨此次通过放宽公积金贷款政策,甚至鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售,一方面显示地方如今采取“救市”的办法不多,一方面也显示哈尔滨对于房地产依赖性还是比较大的

  根据数据显示,哈尔滨如今的去库存周期为23.1个月,远远超过了14个月的合理值水平。一方面的库存高企,一方面是哈尔滨本身的购房需求在不断地萎缩,从2017-2019年哈尔滨的常住人口两年减少了16.6万。这些年东北地区常住人口持续减少已经不是秘密,甚至从全国范围来看东北地区的房地产调控措施都属于“温和”的,他们出现的房地产问题说到底还是市场问题。

  

  近10年来哈尔滨财政赤字持续扩大

  

  1.   1. 常住人口不断减少,购房需求不断削弱的同时哈尔滨出让土地的步子并没有减弱,地方对于土地财政的依赖度可见一斑。今年上半年,哈尔滨共成功出让住宅、商住、商业类用地共53宗,推地面积超334万平方米。为何在房地产行情持续下滑的背景下,哈尔滨还要持续推出这么多土地?说到底还是地方财政收入不足导致的。2010年哈尔滨公共财政收入与支出的赤字为214.83亿,2018年这个赤字就变成了577.83亿!面对不断增加的公共开支,哈尔滨这样的城市收入不足是造成其需要不断通过卖地来“还债”的原因。

      

  2.   2. 哈尔滨之所以鼓励房企打折卖房的原因并不仅仅为了让老百姓买到性价比高的房产,主要目的还是希望房地产企业加快处理库存后然后再买地,进行项目开发。地方卖地——开发商拿地——项目开发——出售,这个闭环可以说是东北很多城市走不出去的怪圈。因为产业转型、升级缓慢,面对不断流失的资源和人口,哈尔滨这样的城市能够做得真的不多。

      

  

  房地产经济注定走不远

  调控丝毫不见放松大背景下,地处东北的哈尔滨打响楼市降价“第一枪”!说是为了清库存,其实是为了地方财政考虑,只不过这“枪”打得不怎么样

  银行融资渠道被“卡紧”的情况下,地方仅剩的金融渠道资源其实就是住房公积金,不过了解过哈尔滨的住房公积金贷款政策后,多数人恐怕提不起公积金贷款的兴趣。缴纳人数基数过少,公积金贷款额度过低已经注定了此次呼吁会不了了之。

  

  近3来哈尔滨新建商品房住宅同比价格走势图

  

  1.   1. 包括哈尔滨在内的东北地区曾一度是国内房产投资风最为火热的区域之一,只不过面对经济环境改变、产业结构调整不利和大量人口持续流失,这部分区域的房产已经不具备太多投资价值。过去3年时间内,哈尔滨的新建商品房长期保持了10%以上同比的高增速,一方面除去本身的调控相对宽松外,也跟哈尔滨本身的房产投资风气过盛有关系。当中部的郑州、长沙等城市在人口持续流入背景下严格控制房价上涨的时候,东北(包括哈尔滨)还在房地产经济的道路上飞驰。其结果就是面对2020年各种市场环境变化,房地产问题开始频出。

      

  2.   2. 房产投资在东北这块土地上已经不适合,房住不炒、无需求不购房应该是多数人的选择,哈尔滨此时鼓励开发商降价促销效果恐怕会打折扣。越是房地产经济依赖度比较高的城市,房地产开发企业影响地方决策的概率就越大。曾经就跟一些房地产企业老板沟通过这个问题,对于房地产依赖度比较高的城市,房价下跌或者走势不好的最大压力是地方。因为房企可以选择降价促销后不拿地,对于开发商来说大不了不做项目开发或者换个城市,但是地方就很难过了。所以,我们今天看到的是哈尔滨鼓励房企打折卖房,而不是强制要求!

      

  3.   3. 通过鼓励的方式来试图让房企降价卖房?这个招数不怎么样,恐怕不仅仅房企不会买单,购房者也不会买单。购房需求不足是导致哈尔滨楼市疲软的关键,其背后实际是哈尔滨对于人口吸引力在不断降低;在房产投资风逐渐褪去的情况下,哈尔滨仅仅通过一种“呼吁”恐怕很难提振市场。

      

  

  综上,#东北打响楼市降价第一枪#说句实话,这一枪真不怎么样。相比于长沙等真正想要进行调控的城市直接行政干预不同,哈尔滨目前还是停留在“商量和建议”阶段,可以预见开发商不会采取什么实质性的行动,就像有些朋友讲的一样“都是幌子”。

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