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明年房价怎么走?高层文件直接给出“答案”,大部分人都猜错了

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  问个问题,房地产与房价未来5年如何发展?

  一个看似十分宏观、关联甚广、边际宽泛的问题。

  一部分人持房价上涨观点。他们的理由是:房价这么多年从未见过下跌,从土地财政、货币政策、居民财富、金融体系安全、建造成本等各个角度看,房价都没有下跌的道理。

  一部分人持房价下跌观点,他们的理由是:房子毕竟是个商品,随着住房总量越来越饱和、空置率越来越高、刚需越来越少,房子早晚会供大于求,从而出现下跌。

  还有些人没有具体的观点,总之从自身情况考虑。没房就期望房价下跌,有房就希望房价一直上涨。

  

  那么,房地产究竟未来5年会呈现怎样的走势呢?

  事实上,分析一个行业的宏观走势,关键在于两点:1、行业背后的宏观政策;2、行业发展阶段。

  就比如回顾过去20年房地产的高速发展,是哪些原因驱动的呢?

  答案是03年高层将房地产列为支柱型产业+城镇化带来的大量置业需求。前者是宏观政策,后者是行业发展阶段。两者对于房地产都是巨大利好,高速发展自然是板上钉钉。

  用小米雷军的话来讲,风口来了,猪也能飞。这两大利好,就是过去20年房地产的风口。

  所以,在2018年前买房的人,除了个别,只要购买普通商品住宅,几乎没有亏的。

  很多人把这归功为自己的投资眼光,实际上只不过是踩对了风口罢了。

  

  但,房地产未来5年是否还能如过去那样,突飞猛进、日益精进呢?

  还是从宏观政策+行业发展阶段两个角度分别做分析。

  宏观政策:房住不炒列入“十四五”计划

  房住不炒最早是哪一年提出的?答案是16年末一次经济小组会议上,之后在17年、18年直至现在,被提起的频率越来越高。

  伴随房住不炒这个长效机制,还相应诞生了“房不刺激”、“严防违规资金流入房地产”、“棚改撤场、旧改登场”、“农地入市”、“救市政策一日游”、“房地产泡沫是威胁金融安全最大灰犀牛”、“房住不炒、实干兴邦”、“三道红线”等一系列政策或要求。

  每一条新举措的提出,对于房地产这个高速发展20年的行业来讲,都是“招招见血”,而不是点到即止。

  至于结果,在这数年之中,我们看到了四五线小城市(普通县级市)房地产市场率先恢复理性,其后西部、东北部、中部一些普通三线、二线城市逐渐恢复理性,涨幅不再如16-17年那样动辄同比20-30%的增长。

  直到目前,国家统计局发布的重点70城房价数据,涨跌幅越来越集中于正负1%这个区间内。

  中间虽有一些小插曲,比如上半年深圳、杭州、东莞等地房价涨幅的“过热”,但调控之剑也是快速落下,丝毫不给持续的机会。

  

  最重磅的信号来自于不久前出炉的十四五规划。这是一份对未来5年、乃至10年、15年,各行各业发展的规划蓝图。未来各行各业的发展,在这份规划里都能按图索骥找到未来的答案。

  而对于房地产这个行业而言,给到的明确要求是“房住不炒、脱虚向实、平稳发展”。

  所以,有了这个既定方针,未来5年房地产的发展动向,翻不出大水花来,但也不至于掉进阴沟。而是回归到实体行业这个根本原点,根据“住”的需求盖房子,根据“稳”的要求控房价涨幅。

  前不久我的一篇文章里,就前瞻性地对“稳房价”做出了分析,认为未来房价涨跌幅度会有一个良性的上下限,一个合理的区间。从近期厦门楼市新规的角度看,也是得到了印证。

  管窥见豹。复盘即将过去2020年楼市,明年买房或出现3个麻烦

  《厦门市住房发展规划(2021-2025年)》(公示稿)

  

具体目标为:力争各类保障性安居工程覆盖率达25%以上。保障性住房供应量约10万套,面积600万平方米,占比约20%;市场化租赁房供应量约10万套(间),面积450万平方米,占比约15%;新建安置房供应量约6万套,面积600万平方米,占比约20%。保持住房价格总体平稳,逐步使住房价格与经济社会发展和居民收入水平相适应。新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%,住房租金价格年度涨幅不高于城镇居民人均可支配收入增长幅度。

  

  这次厦门是全国第一个,根据全国十四五发展规划推出的本地住房发展十四五规划。其中明确提出,商品住宅年涨幅不得超过5%,且租金涨幅不得高于人均收入增幅。

  5%这个空间,必然是经过合理计算的,而不是随意提出的一个数字。我在多篇文章里也提过,这是一个投资买房无利可图、刚需买房可以接受,且能维持楼市平稳发展的一个很微妙的涨幅。

  未来应该会有更多省市加入这个行列。而这就是高层对未来5年房地产发展给出的一个既定“答案”。

  

  行业发展阶段:住房总量饱和,存在结构性不足

  之前的一篇文章里,我也曾统计过全国城镇范围究竟有多少住房总量。个人统计的结果是4亿套左右,与恒大研究院任泽平的数据吻合。

  全国一共有多少套房子?找遍资料,答案揭晓,房价有了解释

  央行发布的全国家庭资产负债报告中也对城镇家庭住房情况有过表述,其中谈到城镇家庭目前户均已有1.5套房,96%的家庭拥有至少1套住房。

  而住建部发布的2020年城镇居民人均住房面积也可以佐证这一点,39.8㎡的人均住房面积,换算成三口一家已达120㎡。

  因此,我国住房总量上从目前来看是不缺的,甚至部分地方已趋于饱和。

  当然,总量接近饱和,结构性不足依然存在。

  

  例如,4亿套住房中,还有0.5亿套房子是2000年前建成的房子,这部分家庭已然迎来改善需求。还有0.96亿套的小产权房,这部分不能确权登记的房子,也有换房置业的需求。

  此外,虽然住房总量不缺,但人口是持续流动的,人口增量大的地方住房需求就大,例如深圳。因为市域面积较小、还有一部分山体的原因,现有商品房总量还远远不够常住人口需求,所以整个深圳依然是缺房的。

  还有一些城市由于房地产发展较晚,城市化率偏低,加上近年一些城市出现人口回流,短期内也存在住房不足问题。

  但要明白一点,缺房毕竟是结构性现象,并非全国化特点。大部分城市化率已经超过平均线、且人口增长缓慢的城市,房地产的下一步发展将主要依托于改善需求,而非刚需置业。

  所以,房地产未来在不同城市的发展是不同的,有些还有持续空间,有些已经进入存量时代,有些已黄昏陌路。

  认清楚这个行业的发展与变化规律,才能做出正确的买房判断。仅此一文,希望对各位有所帮助。

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