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别傻傻的还房贷了,做好“这四点”能省下一辆车,银行不会告诉你

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  文:灵文

  买房几乎是每个人都无法避免的话题,年轻人要买房结婚,父母也会为孩子们的婚房操心。不过多年来房价高企,我们大多数人的经济实力都不足以全款拿下一套房子。有这个资金的人,也会考虑一下拿钱投资、贷款买房会不会更合算。因此,很多人都选择了向银行贷款。截至2018年底,全国个人住房按揭贷款余额已经达到了25.75万亿。


  对于大多数人来说,买房需要向银行借贷,即使如此,还是很不错的,因为能凑出一大笔购房首付款算也算比较厉害的了。当然,这仅是开始,因为接下来我们还要度过数十年的还贷光阴。在还房贷的头几年,对于大多数人来说,生活会显得紧凑一些,随着时间推移,一般3、5年后,当家庭收入不断增加,彼时,我们的生活压力才会减缓一些。

  我们知道,除了房价高贷款本金高外,利息也占了“半壁江山”。比如按揭贷款100万,按照目前全国首套房平均利率5.44%算,商贷30年还贷期共计利息约103万,比本金还高3万。虽然说未来钱会贬值,但我们现在看到的数字却是实实在在的。难道除了按照还款协议要求按部就班的还贷外,我们就没有别的省钱还款技巧吗?有的。


  第一、双周供

  双周还款意味着你的抵押贷款还款是每月支付一次,改为每两周支付一次,每次还款金额是每月还款额的一半。双周制的显著特点就是缩短了还款周期,还款频率增加,你的还款本金迅速减少,还款总额也随之减少,从整个报销周期来看,双周供比月供的利息少出很多,这种还款方式,尤其适合工作稳定、收入稳定的群体。

  这种还款方式的还款频率得以提高,可以使还款周期缩短,还款的本金快速减少,这样一来,利息也会减少不少。比如,若按揭还房贷50万元,30年的周期,房贷利率以6.12%计算,选择双周供可以节省约20%的利息,在10万元左右,也就是说相当于省下了一辆普通小轿车的钱。


  第二种、转按揭

  转按揭其实就是转售你现在还在按揭的房子,或申请改变按揭期限,因为你无力支付余下的每月还款。运用到现实还贷中,我们也可以帮自己省下最多的钱:我们可以通过新贷款银行找到一家担保公司,把旧贷款银行欠下的所有房贷还清,然后在新的贷款银行再融资。原因在于,不同银行对外的房贷利率千差万别,即使在同一座城市,A银行可能要比B银行的房贷利率高出10%,甚至20%。


  第三种、固定和浮动汇率转换

  固定抵押贷款利率已经有10多年的历史了。当利率处于上升通道时,固定抵押贷款利率具有很大的优势,不受利率上升的影响。相反,如果利率处于下行通道,固定利率更容易受到冲击。固定房贷利率更适合预算固定的家庭,不会因为利率上升而增加还贷压力。上浮利率比较适合存款,不会受到户籍利率上涨的影响。

  目前,不少银行推出了房贷定息和浮动利率转换业务。一般来说,办理浮动汇率改为固定汇率,不会收取任何罚款和手续费。而对于办理固定利率转为浮动利率的借款人,在办理固定利率一年后,可以支付一定的违约金,从而可以申请办理固定利率转为浮动利率抵押。另外,如果固定利率在5年后,可以免除违约金。当然,各银行的规定有些区别,办理时需要咨询具体地方银行以下。


  第四种、提前缩短还款期限

  抵押方式主要有两种,一种是等额本金,二种是等额本息。对于大多数老百姓来说,考虑到家庭收入状况,往往会选择等额本息还款。一般来说,等额本息还款时间超过1/2,等额本金还款时间超过三分之一,那么提前还贷的意思就不大,原因是你已经支付了很多的利息,尤其是我们常见的等额本息的还款方式,剩下的一大半是本金。

  等额本金还款优点是总体利息支出较低,在随后的时间里每月还款额将会递减。缺点是前期还款负担较重,特别是第一期还款时压力会很大。等额本息还款每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。以等额本息还款方式偿还房贷,借款人每月月供不变。因每月承担相同的款项,方便借款人安排收支,但它总体利息支出较多。


  上面四种还贷技巧,相信对于很多贷款买房的人都能用得着,但银行一般不会主动告诉你,我们应该多向银行咨询了解。往往因为我们不少买房人怕手续麻烦、程序繁琐,或者认为不会有这样的好事,还房贷“四大”窍门,运用得当或能省出一台车,能为自己节省血汗钱何乐而不为?记得留言交流。

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