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房产证是老人的名字,想过户到孩子名下,怎样办最划算最简单呢?

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  房产证是老人的名字,想过户到孩子名下,怎样办最划算最简单?

  为了解决这个问题,我们需从房屋产权过户需具备的条件、房产权利人、过户方式、每种过户方式的税法计算等维度去分析,因为,它与办理房产过户是否便捷和划算有直接关系,最后,根据该家庭的实际情况,从房产交易的手续办理和税费支出方面给予简要说明。

  

  房屋产权过户需具备的条件

  房屋产权

  房屋产权可以分为完全产权和有限产权。

  完全产权,指的是房屋所有权和出让的国有建设用地使用权,像商品房就属于完全产权的房产。完全产权的房子,可以直接过户。

  有限产权,指的是具有房屋所有权,但土地是划拔的建设用地使用权。像房改房、经济适用住房就属于有限产权的房产。

  有限产权的房屋在过户前,需根据当地的政策规定,补缴土地出让金后才能上市交易。

  

  查封和抵押情况

  另外,房子如果被抵押等存在他项物权的情况,也需偿还了银行的债权后,才能过户。

  受到司法限制的房产,无法交易。

  房产只有具备了能够交易的条件,才能一步一步往下走交易的每个流程。

  房屋权利人情况

  房屋权利人情况,指的是房产证上写了几个人的名字。

  具体来说,有这样几种情况:

  如果房产证上写的是二位老人的名字,且他们都健在,可以办理过户手续;

  如果房产证上写的是一个人名字,房屋为夫妻婚姻存续期间获得,对房屋的产权没有特别约定,但配偶去世了;这种情况下,老人和子女均为第一顺位继承人,可以由老人继承其配偶名下50%房产份额,其他子女放弃继承,这样,老人才具备独立处分房产的权利。

  

  房产过户方式

  过户方式有三种,分别是:继承、赠与和交易

  从题主的问题分析,我揣测,应该是爷爷奶奶将名下房产过户给孙子。如果是这样,法定继承和赠与均无法达到老人内心真实的意思表示。

  原因是:如果老人百年以后,孙子不属于第一顺位继承人,无法直接继承,除非老人留下遗嘱,且该遗嘱在法律上真实、有效。

  房产赠与不能隔代赠与,所以也不行;

  因此,过户的方式只能有二种,一是老人通过公证遗嘱的方式指定由孙子继承其名下的房产;二是老人将名下的房产通过交易的方式过户给自己的孙子;

  

  税法规定的每种过户方式下的税费计算

  房产过户所需缴纳的税费,与房屋权利人持有房屋时间的长短、拥有房屋的套数、房屋是否为普通商品住房有关。税费涉及到个人所得税、增值税和契税。

  房产继承税费的计算

  

遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱。立有数份遗嘱,内容相抵触的,以最后的遗嘱为准。 自书、代书、录音、口头遗嘱,不得撤销、变更公证遗嘱。

  如果老人通过公证遗嘱的方式,指定由孙子继承其名下的房产,根据税法规定,不需缴纳税费。

  房产交易税费的计算

  假定:老人名下的房产建筑面积为90—140平方米之间,持有时间超过5年且为唯一生活来源的住房,那么,采取房产交易的方式,孙子只需按照市场成交价格或评估价格的1%—1.5%缴纳契税。

  假如老人名下的房产为有限产权,比如已按成本价购买的房改房,先补缴土地出让金后再交易。补缴土地出让金的金额以当地出台的土地基准地价为依据,可通过相关文件查看不同土地等级所对应的土地基准地价。

  以我所在的城市为例子,比如说:老人名下的房改房建筑面积为110平方,土地分摊面积为10平方,一类地段土地基准地价为4600元/平方米,需补缴的土地出让金为4600元。

  结语

  综上,如果老人将名下房产通过公证遗嘱的方式指定由孙子来继承,这种方式最经济,不需缴纳税费;但是,手续比较繁琐;

  如果采取房产交易的方式,且满足上述条件,只需按政策规定缴纳1%—1.5%的契税,其他税费可按政策规定予以减免,只是需要一定的费用,但手续较简单。

  如果孙子未年满18周岁,在办理交易手续时,需由孙子的法定监护人(父母)来办理。

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