导读：早在2001年，何家以3万元的价格购入了B市某区某村的宅基地一处。2018年涉案地块被纳入当地棚户区改造项目范围，这处在当年并不起眼的宅基地如今连地带房竟能获得300多平方米的安置面积和补偿款数百万元。从3万元到近二十年后的好几套房，如此巨大的变迁让原来的卖地一方村民于家不淡定了。
于家认为自己才是涉案宅基地的合法使用权人，2001年签订的宅基地买卖协议无效，棚户区改造拆迁的补偿利益应当归于家所有。然而当地住建委在裁决中却并未支持于家的观点，而是将补偿利益裁决给了何家，并明确于家如对此有异议可向法院起诉以解决其与何家之间的拆迁补偿利益纠纷。
无疑，这是非常具有典型性的因宅基地私自买卖所引发的买方与卖方之间、宅基地使用权人与房屋实际居住者之间的补偿利益纠纷。这类纠纷的解决虽无法律的明文规定，但却在实践中形成了一套法院裁判的基本观点。
1.涉案宅基地买卖协议依法无效。农村宅基地仅能在符合条件的本集体经济组织成员之间依法流转，类似的案件中村民私自买卖宅基地的行为不符合《土地管理法》的规定。
2.棚户区改造等拆迁项目的补偿安置对象是权利义务实际受到影响的“买方”。本案中买方何家已经在该村居住生活近20年，拆迁行为直接对其居住权益产生影响，且需要其依法予以签约配合，故住建委将补偿利益裁决给何家的做法符合客观实际。“卖方”于家则与拆迁行为无直接利害关系，其可依法主张分得部分拆迁补偿利益。
3.拆迁补偿利益的分配根据司法实践按“三七开”操作，即补偿项目中凡是与宅基地使用权价值相关的部分，宅基地使用权人有权分得30%，余下70%归买方所有；与宅基地无关，仅与宅基地上房屋价值相关的部分，因房屋已由买方翻建，其补偿利益全部归买方所有。
《上海市高级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》中指出，对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利……
如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。
具体而言，农村棚户区改造项目中的宅基地区位补偿价和“按人头”给予的安置面积与宅基地使用权价值相关，适用“三七开”的分法，而房屋的重置成新价值补偿，装饰装修价值的补偿，搬迁费和临时安置的补偿以及配合签约搬迁的奖励费用则归房屋的实际居住者所有，与卖方无直接关系。
在明律师最后要强调的是，上述裁判观点完全基于个案的具体案情而定，案情的不同自然会导致裁判观点发生变化，故对于因宅基地买卖纠纷引发的拆迁补偿利益之争不能简单地以“三七开”“二八开”来判定。这类纠纷的产生属于典型的历史遗留原因，是农村宅基地管理制度长期不健全的产物，故应当在更大程度上尊重双方当事人对宅基地买卖行为的意思自治，要求卖方遵守民法上的诚实信用原则，维护已形成多年的宅基地及其上房屋居住使用状态的稳定。（王小明/文）
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