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楼市重磅!刚刚,成都出手封堵“网红盘”,热点楼盘无房居民优先!专家解读来了

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  成都市终于再次出手完善调控政策,推出了新一轮的摇号购房政策,核心即为热点楼盘优先向无房居民家庭销售。

  今年以来,成都楼市呈现出两极分化,部分热点楼盘风起云涌,上万人甚至几万人同时摇号抢购一个楼盘的“盛况”屡见不鲜;而价格相对较高,没有新旧二手房“剪刀差”的新盘却门可罗雀,无人问津。

  在这样的局面里,怀揣“打新”秒赚百万的跟风炒房者,进入了“无经营风险”、“无居住需求”、“无报名成本”的“社会摇”狂欢之中;面对摇号大军,极低的新房中签率,让真正的无房“刚需”购房者却焦头烂额、黯然神伤。

  针对上述情况,11月24日,成都市终于再次出手完善调控政策,推出了新一轮的摇号购房政策,核心即为热点楼盘优先向无房居民家庭销售。按照新政要求,登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的,全部房源仅向已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售。

  对此,西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐对证券时报·e公司记者表示,“新政”针对性很明显,这是专门针对这些“网红盘”进行堵漏,是对以前相关政策在操作中遇到的一些细节问题进行了完善。

  “安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”!近年来,成都市一再强调坚持“房住不炒”的定位,相关部门也在不断努力,多次查漏补缺、完善抑制炒房的政策;此次摇号购房新政的出炉,也让“真正无房刚需”看到了安居希望。

  万人“抢购”楼盘频现 报名系统一度被“挤爆”

  2020年以来,成都楼市依旧维持着不错热度,部分新房楼盘持续火爆、一房难求。

  3月,成都恒大天府半岛、自在轩等多个楼盘报名摇号人数超万人规模,普通购房者中签率在1%左右;4月中旬,成都新盘凯德卓锦万黛超2.2万人抢194套房,普通购房者中签率0.3%。4月26日,成都新房楼盘川发天府上城取得项目预售证,共推出786套房源,参与该楼盘网上报名摇号的人数超过4万,创下年内单个新盘摇号购房人数新高,普通购房者摇中概率仅0.7%;成都凯德卓锦万黛楼盘于7月13日取得预售证,此次推出774套房源。7月14日~15日,凯德卓锦万黛登记报名摇号,报名摇号人数超过58000人,普通购房者中签率仅为0.48%。

  11月,成都天府新区万达华庭取得销售许可证,并于11月13日开始预售购买登记。证券时报·e公司记者了解到,在登记报名期间,众多市民反应成都住建局系统无法收到手机验证码导致无法报名。

  有购房者通过网络问政平台反映:因意向报名人数众多,波及面甚广,众多购房群和新浪微博出现了质疑声音,因住建局网站提供的各种投诉电话不是无人接听就是搪塞推诿,直至时间截止还无法正常报名,众多购房市民质疑是否存在暗箱操作。众多购房者认为,如果不存在暗箱操作只是网站技术原因,住建局应当在解决问题后将报名时间延长。

  针对这样的质疑,成都相关部门回复称:“已将您反映的问题转相关部门进行处理,处理情况我们会及时与您进行沟通。”

  在另一份回复中,成都住建局则表示,收到相关情况反映后,该局高度重视,并立即组织工作人员跟踪排查。查明:万达华庭项目报名时段正值周末,报名群众踊跃且集中,造成报名系统借口调用堵塞,造成部分报名群众无法及时收到验证码,反复登录提交申请,进一步加剧系统借口调用堵塞。经技术人员全力抢修,11月15日16:00该报名系统恢复正常。因《销售公告》中明确报名时间为11月15日17:00截止,故无法对报名进行延期。对此,成都住建局深表歉意,近期还将继续推出其他楼盘上市,欢迎购房者关注。

  针对部分楼盘“抢购”的情况,有行业人士对证券时报·e公司记者表示,成都土地拍卖成交价格的走高,担忧房价继续上涨的恐慌情绪蔓延,促使一部分此前为考虑买房或者买房意愿不强的人,加入到“打新抢便宜”的队伍中来,这是一部分重要增量。

  需要指出的是,今年7月2日,成都新都区和高新区有两宗地块公开拍卖,竞拍持续火爆激烈。其中,二号宗地位于高新区中和街道会龙社区7组(原会龙村12社)、劲松社区10组(原劲松村12社、13社、14社),其土地面积约41.88亩,是一宗纯住宅用地。

  证券时报·e公司记者了解到,此次土地拍卖采取“设定最高限价+竞向政府无偿移交租赁住房建筑面积比例”方式进行拍卖,土地起拍楼面地价为14800元每平米。此次土拍是高新区最高起拍价,也是成都第二高。最终,由渝太地产以成交楼面价20700元每平米竞得二号宗地,溢价率达到39.86%,成交总价则为11.56亿元。需要指出的是,高新区此次土拍刷新了成都土地最高成交单价,也让成都住宅土拍楼面价首次突破了每平米两万元的大关。

  成都重申“房住不炒”实行购房资格预审

  11月24日,成都市重申“始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,该市住建局、司法局联合出台了《关于完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的补充通知》(以下简称《通知》)。

  《通知》具体指出:一、实行购房资格预审,“一户一码、凭码报名”。

  经预审具备购房资格的无房居民家庭、棚改货币化安置住户及普通购房家庭,可凭“购房资格预审码”报名登记,报名登记时间不少于2天。未取得“购房资格预审码”的,购房登记系统不接受其报名登记。

  对预审结果存在异议的,申请人可通过购房登记系统、咨询电话等渠道进行申诉。但是,购房申请人申请过程中提供虚假信息从而获取“购房资格预审码”的,购房登记系统3年内不受理其及家庭成员购房登记;涉嫌违法犯罪的,将移送有关部门处理。

  二、登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的,全部房源仅向已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售,3倍以下楼盘按照之前政策执行。

  其中,无房居民家庭房源不低于房源数的70%,剩余房源用于棚改货币化安置住户选购。公证机构将按照无房居民家庭、棚改货币化安置住户的分类及顺序,实施公证摇号排序。公证机构出具公证书前,登记购房人选购后所退房源或剩余房源,按照公证摇号排序结果依序递补。公证机构出具公证书后,登记购房人选购后所退房源或剩余房源,由开发企业自行组织销售,并在销售前发布公告,优先向无房居民家庭、棚改货币化安置住户销售。

  《通知》进一步提到,12个月内2次放弃已选购房源的,一年不得再参与购买商品住房的报名登记。

  为维护公平的市场环境,《通知》明确,采用公证摇号排序选房的商品住房项目,公证机构出具公证书后,登记购房人及其家庭成员12个月内累计放弃已选购房源达到2次的,自其第2次放弃起,12个月内不得参与购买商品住房的报名登记。

  对于提供虚假信息获取购房资格的,取消其购房资格,登记购房人及其家庭成员3年内不得参与购买商品住房的报名登记。开发企业、中介机构弄虚作假的,由相关行政主管部门予以信用记减分,暂停网签备案系统,暂停受理商品房预售许可或现售备案等处理。涉嫌犯罪的,移送司法机关调查处理。

  无房居民怎么认定?

  那么问题来了,无房居民家庭的认定标准是什么?

  通过成都住建,证券时报·e公司记者了解到,《通知》提到的无房居民家庭须同时具备3项条件。具体分别是,1、购买的商品住房位于成都市住房限购区域的,登记购房人须符合成都市住房限购政策;2、登记购房人及其家庭成员在本市行政区域内名下均无自有产权住房且自2016年10月1日以来无住房转让记录;3、居民家庭包括:夫妻双方;夫妻双方及其未成年子女;离异(丧偶)父(母)和其未成年子女;达到法定婚龄未婚居民;购房登记时离异已满两年的单身居民;丧偶单身居民等。

  至于棚改货币化安置住户,包括安置补偿协议在2016年10月1日成都市实施房地产市场调控以后生效的棚改货币化安置住户。认定标准为:1、补偿协议生效后,未在成都市住房限购区域内购买住房;2、补偿协议生效后,已在成都市住房限购区域内购买住房,但购房日期为2017年3月24日之前,且所购房屋为二手住房。

  是不是很复杂?

  其实也很简单,成都市楼市摇号购房新政目的就是为了照顾“真正的无房刚需”,将热点楼盘优先向无房居民家庭销售。

  新政适用范围包括,成都天府新区、成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新建商品住房项目按《通知》相关规定执行,青白江区、郊区(市)县范围内的商品住房销售工作,可参照《通知》执行。

  针对成都楼市摇号购房新政,西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐对证券时报·e公司记者表示,“新政”针对性很明显,这就是对前期多次引发市场强烈反应的那些“网红盘”,这基本都是由于早年拿地价格较低导致的新房、二手房价格倒挂,“剪刀差”较大的楼盘。

  刘璐进一步表示,虽然这些楼盘在成都全市来看数量并不多,但每次此类新房源推出上市,却都能吸引“万人”摇号,引起市场的不良反应,也不利于成都本地楼市的平稳健康发展。所以,此次成都楼市摇号购房政策升级,可谓是专门针对这些“网红盘”进行堵漏。刘璐教授还特别提到一个细节,即购房登记时离异已满两年的单身居民,这个对那些希望通过“假离婚”钻空子行为进行堵漏。

  按照四个顺序对购房资格进行复核

  在复审顺序上,证券时报·e公司记者注意到,根据《通知》,将对于登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的商品住房项目,按照四个顺序分别对已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户购房资格进行复核。

  

  

  其中,第一顺序为具有项目所在区户籍并在项目所在区稳定就业且连续缴纳社保;具有项目所在区户籍;不具有项目所在区户籍,但在项目所在区稳定就业且连续缴纳社保,并具有项目所在区同一住房限购区域购房资格;不在项目所在区稳定就业且连续缴纳社保,但具有项目所在区同一住房限购区域购房资格。

  按照上述复核顺序,复核确认的无房居民家庭、棚改货币化安置住户人数分别达到其房源数3倍时,购房资格复核工作结束。复核过程中,第一顺序人数超过其房源数3倍以上时,按其在该项目所在区同一住房限购区域稳定就业且连续缴纳社保的时间长短依次复核;第一顺序的登记购房人数未达到其房源数3倍时,依次复核第二顺序的登记购房人资格,以此类推。

  如何理解无房居民家庭及棚改货币化安置住户购房资格复核的具体顺序?

  对此,成都住建解答称:举例来说,比如某一商品住房项目A盘共有房源100套,报名登记结束后,登记购房人数共1000户,开发企业开盘销售方案明确70套房源用于无房居民家庭选购,30套房源用于棚改货币化安置住户选购。以无房居民复核顺序为例,若无房居民家庭共有600户,则先对第一顺序的无房居民家庭(具有项目所在区户籍并在项目所在区稳定就业且连续缴纳社保)进行购房资格复核,复核后,若第一顺序的无房居民家庭户数超过210户(无房居民家庭房源数的3倍),则按其在该项目所在区同一住房限购区域稳定就业且连续缴纳社保的时间长短依次复核,直至第一顺序的无房居民家庭人数达到210户时,结束复核工作。

  复核后,若第一顺序的无房居民家庭户数未达到210户,则对第二顺序的无房居民家庭(具有项目所在区户籍)进行购房资格审核;复核后,若第一顺序加第二顺序的无房居民家庭户数超过210户,则按第二顺序无房居民家庭在该项目所在区同一住房限购区域稳定就业且连续缴纳社保的时间长短依次复核,直至第一顺序加第二顺序的无房居民家庭人数达到210户时,结束复核工作,……以此类推。

  对此,刘璐教授认为,复核顺序值得关注,这相当于是列出一个优先级的顺序。首先,先户籍加社保、再户籍、再社保等,这是对以前相关政策在操作中遇到的一些细节问题进行了完善。总的来说,此次成都楼市摇号购房新政出台的背景还是当前楼市分化大,部分热门区域市场投机性严重,很多人就只盯着那些有“剪刀差”的网红盘。

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