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“取消限购”传闻四起!北方城市上演集体自救?

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  文|凯风

  这几天,取消限购的传闻突然多了起来。

  近日,针对“郑州市户口可放宽购买第三套、外地户口可放宽买第二套”的传闻,郑州市住房保障和房地产管理局有关人士表示:

  

没有接到相关通知,以官方消息为准。

  无独有偶,就在上个月,天津传闻“外地客群,由企业统一申报,不用落户即可享受天津市民购房同等资格”……

  

天津住建委、发改委双双辟谣:传言不实。

  再往前追溯,几个月前,地处环京区域的河北怀来传闻“购政策已经废止,购房不再受套数限制”,这一消息一度得到媒体证实,但随后当地回应:

  

没有废止限购政策,也没有放松对房地产市场的调控。

  如今,强二线城市传闻“取消限购”又遭辟谣,释放了什么信号?

  01

  每隔几年,楼市总会出现“取消限购”的传闻。

  了解中国楼市周期的都明白,每一次 “取消限购”传闻涌现之际,一定是楼市遭遇横盘乃至下跌的困扰。

  这些传闻有些是利益群体纯粹的炒作,借此托市;有些则是无风不起浪的试探,旨在试探舆论反应和上级态度。

  这一次也不例外。

  天津、郑州作为北方经济第二城和第四城,均为万亿GDP城市。但2020年以来,两地楼市同时遭遇调整,房价出现明显回调,同比跌幅均在4%以上。

  

  这种场景在北方城市尤为常见。

  根据国家统计局数据,在纳入统计的70个大中城市里,有24个城市房价同比下跌,郑州、天津、太原、济南、青岛、石家庄、呼和浩特等北方二线城市在列。

  

  由于这一数据只统计70个大中城市,三四线城市被排除在外。参考第三方市场数据,多数北方城市房价都出现了明显回调,而南方城市则是涨跌参半。

  不仅如此,这些二线城市二手房挂牌量集体创下了新高,不少城市已经突破10万套,而许多城市二手房的年成交量只有五六万套。

  02

  事实上,相比限购传闻,已有北方城市率先祭出了“救市”大招。

  近日,哈尔滨出台稳楼市政策,除了备受关注的“鼓励房企降价促销”之外,监管资金只留存3%、公寓水电按民用执行、缴纳6个月公积金即可贷款等政策更具实质托底效应。(参阅《楼市公开降价第一枪来了》)

  郑州虽然没有取消限购,但同样打开了潘多拉魔盒。近日郑州出台土地开发新政,重提“鼓励货币化安置”

  货币化安置,正是棚改的标配,成为许多城市房价上行的催化剂。

  与之相对应,不少南方城市仍在加码楼市调控。从7月至今,深圳、东莞、杭州、南京、成都、无锡、常州、厦门等地的楼市调控一波接过一波。

  这种楼市格局的出现,为“楼市分化”提供了再清晰不过的注脚。

  03

  回顾过去,中国共有两波取消限购的浪潮。

  第一波是2014年。

  北京最早于2010年出台限购政策,这是楼市限购首次登上历史舞台,到2013年已经覆盖到绝大多数一二线城市。

  然而,2014年,中国楼市陷入高库存的困境,取消限购成了几乎所有城市的共识。

  那一次,除了北上广深之外,所有城市最终都得以取消了限购政策。伴随涨价去库存、大水漫灌、棚改货币化等政策,房价迎来一波大幅上行。

  从2016年开始,限购重回楼市调控舞台,与限贷、限售、限价一道成为楼市调控的基本标配。

  到2020年,除了重庆等个别城市外,几乎所有一二线城市、部分三四线城市又回到了限购的桎梏。

  

  第二波则是2020年至今。

  最早是在疫情期间,面对疫情冲击,以青岛、济南、柳州、赤峰、海宁、宝鸡、驻马店为代表的10多个城市试图变相松绑楼市调控。

  然而,这些政策最终都遭遇了“N日游”的尴尬。即便疫情冲击之大前所未有,楼市调控仍然守住了相当的底线。

  毕竟,限购不同于其他楼市调控,这是最核心的楼市政策。一旦限购取消,相当于打开了楼市的潘多拉魔盒。

  如今,疫情冲击逐渐消退,但许多城市的市场行情并未好转,“取消限购”的传闻再度沉渣泛起。

  这一次能如愿吗?

  04

  必须承认,地方政府不乏取消限购的冲动,但楼市向来存在“央地博弈”

  与地方政府只顾眼前利益相比,中央看到的是全局和未来,更在乎金融风险,也更在乎实体经济。

  就在刚刚出台的十四五规划建议里,再次提及了房地产,重点有三:

  

  一是,坚持房住不炒的定位。虽然房住不炒看起来只是例行重申,但置于十四五规划中,相当于为未来5年——2021-2025年——定了调。

  二是,促进住房消费健康发展。注意,这里的着眼点在于住房消费,而非住房投资。消费与投资,可谓天壤之别。

  三是,金融、房地产同实体经济均衡发展。这一定调至为关键,没有否定房地产的重要地位,但同样传达出房地产不能继续位居压倒性地位的信号,房地产仍旧要发展,但必须与实体经济相均衡。

  显然,无论是十四五时期还是更长远的未来,房地产作为拉动诸多产业的重要行业,轻易不会大幅削弱,而任由房价上涨,同样不利于经济的长远发展。

  所以,政策的主基调是稳,稳房价稳地价稳预期,这一定位一直没有改变。

  在稳楼市的大原则下,大热必有调控,遇冷则有一定松绑,这是一再得到证明的楼市铁律。

  可以料见,热门城市的调控还会不断叠加而来,而冷门城市也能获得一定的松绑空间,但松绑是有底线的,不是什么松绑都会被允许。

  这一次,“取消限购”能否突破重围,我们拭目以待。

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  文|凯风

  稳房价,又一个城市出手了。

  近日,厦门发布《厦门市住房发展规划(2021~2025年)》(公示稿),未来5年将新增住房38万套(商品房12万套),同时表示“保持住房价格平稳”:

  

逐步使住房价格与经济社会发展和居民收入水平相适应。新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%,住房租金价格年度涨幅不高于城镇居民人均可支配收入增长幅度。

  新房价格年涨幅不得超5%,释放了什么信号?

  01

  厦门之所以值得关注,是因为它是中国内地房价第四城。

  深圳、上海、北京是中国内地房价最高的三个城市,而第四城不是广州,也不是杭州,而是厦门

  

  厦门虽然是副省级的计划单列市,且有金砖五国峰会等一系列国际盛会的加持,但厦门本身经济体量并不算高。

  2019年厦门GDP为5995亿元,位居全国第33位。而同省的泉州、福州均已超过9000亿,而同为计划单列市的深圳在2万亿以上,青岛、宁波也早已跻身万亿GDP城市。

  不过,厦门虽然GDP总量不高,但人均GDP却位居全国前列。即便如此,仍不足以支撑高房价。

  目前,厦门二手房价高达4.8万,而广州仅有3.6万元左右,杭州刚刚触及3万元。房价过高,导致厦门房价收入比位居全国前列,而租金回报率在全国垫底。

  2019年,厦门租金回报率仅为1.2%,比深圳还低。这意味着,在厦门,一个家庭不吃不喝要80年方能供得起一套房子,这显然已经超出普通家庭的承受水平。

  

  厦门房价之所以如此之高,有两个原因。

  一是厦门与深圳相似,城市体量过小,作为核心区的厦门岛更是寸土寸金。

  深圳城市面积接近2000平方公里,而厦门仅为1700平方公里。加上厦门岛内长期缺乏大规模的土地供应,由此导致土地供不应求,房价自然居高不下。

  二是厦门是旅游城市,也是福建人置业的首选地。

  旅游城市给厦门带来了天然优势,而民营经济极其发达的福建,又对厦门情有独钟。大量民间资金将厦门作为置业首选地,这就为厦门房价提供了长期支撑。

  02

  房价涨幅每年不得超5%,意味着什么?

  事实上,厦门不是主动限制房价年涨幅的第一城。早在一两年前,东莞、宁德、昆明等城市都曾出台过类似政策。

  这一数字,有城市是5%,有城市是6%,还有城市是10%,背后并无统一标准。但似乎都或明或暗地默认了这一点:

  

房价只涨不跌,所以才要特别强调控制涨幅。

  房价熔断不新鲜,但这一“涨停板”标准是怎么来的?

  从各地的政策表述来看,这应该是基于GDP增速、收入增速和物价水平而定。

  要知道,2019年全国GDP增速已经下探到6%,2020年疫情影响之下刚刚转正。未来随着经济放缓,GDP增速有可能降到5%以下。

  

  就此而言,房价涨幅每年不得超过5%,未必没有合理性。这也是房价随着经济增长而上涨的健康姿势。

  我们看到,过去20多年,房价基本上都是每隔几年翻一倍。如果按照5%的年涨幅,房价至少要15年才能翻一番。

  如果房价年涨幅真能控制在5%,那么楼市本身将会失去赚钱效应。

  毕竟,房子本身的折旧成本、房贷利率成本、物业费乃至未来可能的房地产税等,加起来已经超过5%。

  所以,在中国房地产界有一句话广为流传:房价不涨就是跌。

  03

  重要的问题来了,这一目标能实现吗?

  毕竟,房价本身早已脱离经济基本面。与其说房价受制于GDP和收入增长,不如说更受M2(货币供应量)、土地供给、人口流入以及限购限贷等政策的制约。

  所以,想要控制涨幅,说难也不难。只要扩大土地供应,同时限制楼市投机,房价想要暴涨并不容易,这方面,长沙、北京都堪为标杆。

  不过,在土地财政、房地产经济面前,想要遏制房价上涨,并非那么简单。

  我们看到,这几年,有些城市房价在数字上虽然相当稳定,但一二手房出现明显倒挂,滋生出摇号抢房的套利游戏,还有些城市则是双合同泛滥,市场价格严重扭曲。

  更关键的问题是,房价上涨时可以限制涨幅,房价下跌时是否要限制跌幅?

  事实上,厦门房价并非只涨不跌,2018年到2019年,厦门房价曾出现明显回调。即便强大如北京者,如今房价也没回到2017年的高点,房价与三年前相比仍旧是下跌的。

  同时,虽说深圳、东莞等楼市热度居高不下,但济南、郑州、天津、哈尔滨、青岛、太原等城市已经步入调整状态,部分城市房价跌幅在5%-10%之间。

  

  楼市分化之下,既要遏制房价上涨,又要防范房价大跌,注定是相当艰难的任务。

  未来如何,我们拭目以待。

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