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桂林楼市新趋势:市区刚需“捡漏”,临桂改善冒头

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  我一向对数字之类的东西不甚感冒,尽管我是工科男出身,甚至当年上大学还是借助超高的理科综合分数,才不至于名落孙山。

  但不喜欢,就是不喜欢,为此,不惜抛开相伴了多年的数理化,转身投入了文字的怀抱。满心以为就此会以笔为剑、以文会友,上演一段段鲜衣怒马、激荡地产江湖的佳话。

  不承想,到底还是没能逃脱数字的魔掌。进入地产媒体,我打交道最多的依然还是数字化的东西,比如楼盘价格,比如优惠幅度,比如房企排名,又比如成交套数,哪一样不是“活色生香”、动人心魄?

  莫办法啊,当下的地产江湖,风波骤起,正上演着一出出精彩纷呈的戏码。影像里,无关风月,只有残酷,可不兴论资排辈那一套,一切只靠数据说话。

  

  楼市数据背后的玄机

  近期,桂林市统计局发布数据,1-10月,全市商品房销售面积499.25万平方米,同比增长2.7%,增幅实现转正,较前三季度提高10.7个百分点。

  商品房销售额300.06亿元,同比下降2.5%,降幅较前三季度收窄10.1个百分点,呈逐月收窄态势

  

  桂林市统计局官网截图

  光看整体数据,可喜可贺,但每个阶段又是怎样的故事,我们不妨简单梳理一番。

  众所周知的原因,今年1-2月楼市陷入沉寂,销售面积仅为26.92万平方米,这很大程度上还是之前月份备案滞后的结果。

  进入3月,在契税补贴等政策利好的助力下,楼市全面迎来回暖,并维持在一个大体稳定的水平。3-5月的销售面积分别为63.62万平方米56.24万平方米以及60.19万平方米

  6月30日,是契税补贴政策执行到期的日子,观望已久的购房者终于按捺不住,纷纷出手。楼市迎来大爆发,整个6月销售面积冲高到85.63万平方米

  高潮过后是低谷。7、8月楼市可谓“哀鸿遍野”,销售面积分别为28.96万平方米30.56万平方米,基本属于断崖式下跌。

  步入“金九银十”,楼市再现曙光。成交数据又迎来大幅上涨,销售面积分别达到73.14万平方米73.99万平方米。也正是依靠这两个月的给力表现,楼市1-10月才最终“扭亏为盈”。

  

  但要赶上去年的全年水平,几无可能。即便以年内最好的月度数据85.63万平方米来计算最后两个月,总销售面积也不过是达到670万平方米左右,相比去年全年的销售面积701.77万平方米,还有约30万平方米的差距。

  不过,经历了7、8月的惨淡,9、10月的表现已算是相当抢眼,分别居于年内月度探花和榜眼的位置,且呈现一路走高的态势。

  更何况,即便难以再创下历史新高,但历史第二的位置还是比较稳固的,尚可聊以自慰。

  

  市区刚需迎来出手良机

  房企们关心的楼市销售情况大势已定,而价格才是购房者们真正关心的话题。

  纵观1-10月的数据,销售面积同比微涨,而销售金额同比微跌,这充分说明,整体价格有所回调

  事实亦是如此。但,这并不代表我看衰桂林房价。房价的变化取决于太多因素,也具有周期性。这些年的桂林楼市发展,也印证了这个判断。

  我已表明观点,桂林特别是市区的房价,长远来看,必然是一个不断走高的曲线。依据从土地市场来看都至少有二:

  其一,整体土地出让不多,供需并未失衡;其二,今年出让的土地基本都属于高价地,不断刷新楼面价纪录,甚至已破万。这种情况下,指望明年市区房价大幅下行,无异于痴人说梦。

  

  七星区实拍

  但我同样得申明一点,这是指整体情况,个体而言还是存在机会的,并且最好的机会就在年内

  这几年以来,市区楼市改善当道,万元盘不断涌现,大有席卷之势。刚需盘名单不断缩水,在2019年几乎到了退无可退的地步,进入2020年后又才有所好转。

  当下的市区楼市,龙光·普罗旺斯处于收官阶段,安厦·漓江大美、鑫磊·漓江湾货量也不多,万卓·香语城、润鸿·水尚这类盘,又端不上台面。

  刚需客可以重点关注桂林融创文旅城交投&兴进·锦城交投地产·漓东新城联发·乾景御府这些盘,既是由家喻户晓的品牌公司开发,又都处于潜力板块,当下房企为冲击年度任务优惠力度还给得足,不妨选准户型及时出手。

  过了今年,再想有这么大的优惠力度,估计不太现实。

  

  交投&兴进·锦城营销中心实拍

  另外,一些定位高端的楼盘,比如彰泰·春天里、彰泰金科·博翠漓江等,产品也往往呈现两极,不一定全是高端产品,刚需同样有入手的机会,不过最好是喝下“头啖汤”。

  

  彰泰金科·博翠漓江营销中心实拍

  

  临桂、灵川的改善冒头

  市区楼市,刚需客得费劲心思,还得加上好运气,才能买到心仪的房子。而在临桂灵川市场,刚需盘则是遍地开花,你只会挑花了眼。

  在这两大区域,楼盘定位基本是刚需和投资,反倒是改善盘屈指可数,更多是以刚需盘搭配极小部分改善产品的面目出现。这种情况或许在接下来会有所改变。

  临桂早在2014、2015年就成为了楼市主战场,最巅峰时期逼近桂林楼市半壁江山,而灵川楼市也在近两年迎来了飞跃式的发展。

  

  灵川楼市实拍

  越来越多的地产大鳄抢滩登陆这两大区域,带来了先进的开发理念和产品。同时,随着各类配套的落地,这两大区域的价值得以凸显,市场呼唤改善的声音正逐渐响亮起来。

  有了合适的土壤,野百合都能有春天,何况改善产品呢?尤其是疫情以来,据我了解,临桂、灵川的大户型陡然好卖了许多。

  越来越多的房企看到了改善产品在这两大区域的巨大潜力,有些提前布局,有些正在行动。

  汇荣·桂林桂林奥林匹克花园花样年·麓湖国际彰泰·中央城新安厦·西宸源著绿涛·甘棠府筑成·时代春晓桂林富力城等知名楼盘都规划了相当比例的大户型产品,国韵村基本属于全洋房社区,万达在临桂的第四盘光屿湖也定位高端改善盘。

  

  临桂新区实拍

  毋庸置疑,接下来的时光,临桂、灵川的改善产品开发将迎来一个不小的爆发期。对于那些期冀在这两大区域置业,又对居住品质有相当要求的购房者来说,选择面将大大拓宽。

  市区的整体房价将迎来快速拉升期,刚需的机会越来越少,更多只能捡漏,而临桂和灵川随着大牌房企的增多,整体人居水平将迈上一个新台阶,改善的需求也将愈发旺盛。

  这,或许就是当下桂林楼市的一种典型性生态。你觉得呢?

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