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广州楼市:这些新盘不能碰,价格还没有跌到位

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  我是广叔谈房,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师,目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

  提问:广叔,您好!我想卖掉荔湾区大坦沙万科柏悦湾3房,卖鹅掌坦新盘万科金域悦府,请广叔帮忙看看这个新盘值得买吗?未来升值潜力怎么样啊?现在大坦沙不断有利好,也有点担心现在卖出会不会卖亏了?敬请广叔解答,谢谢!

  回答:你好。目前荔湾,白鹅潭规划都是雷声大雨点小。柏悦湾景观还可以,自住不错的,投资稍微欠缺了点。大坦沙整体来说增量有限,缺少产业,还得看白鹅潭这边发展起来。建议你再持有一下,现在卖不是很划算。

  提问:你好!广叔!新人请教!有一套小二房,无贷!目前有资金300多万,(有部分在投资,可灵活动用的100万左右)年收入30万有时50万!单亲妈妈有一个女读大学!计划改善住房!250万左右!月供1万左右!工作位置在钟村!目前看了南浦碧桂园、南浦花园、丽江花园!华荟明苑!大石,洛溪一带!南浦花园100平,房型方正但是楼梯,华荟明苑是电梯但还是小两房!唉!有点纠结,有点鸡肋感!广叔帮参考一下,或者给我一个新方向!感谢帮助!

  回答:你好。你列举的这几个,广碧、滨海花园、丽江花园都差不多的,3房都是楼梯房居多,且还是2000年前的房子。3房带电梯的房源很难找,我建议是先买一套带2房电梯次新的,过几年再做置换。具体潜力大的板块,详见内部分享!

  提问:广叔,新人首问,我们一家五口住在海珠区宝岗大道的翠城花园,目前南沙二套房卖了,手上有子弹500W,想1. 如果投资,是买南沙明珠湾灵山岛还是黄埔区,有什么楼盘可以推荐?如果使用资金比较好?2. 购买多少钱的房产?贷款我们公积金每月1.3W,每年收入100万,每月还款多少比较好?3. 如果市区买一套、南沙全款买一套,这样的资金安排是否可行?4. 如果兼顾自住和投资,海珠区翠城花园的房产可以购买二手房吗?目前的价格是5-6万,比高峰期下降了1万左右,这样可以和老人分开住!

  回答:你好。翠城花园还可继续持有。1、500w,首选黄埔,次选灵山岛。2、是否还有欠贷?看有几成名额及月供能力。如欠款未还清第二套需要7成,已还清则5成。你现金流还不错,公积金建议取现。3、可行。4、翠城花园不适合再买入,因片区发展成熟,增量有限。如果想跟家人近,可以选择同小区或者附近租房住。黄埔投资回报率高的板块,详见内部!

  提问:你好广叔,我在广州工作,有贷款记录无房首付需4成,子弹140万,月供1万余,投资为主,以下几套可选吗?可选的话,哪一套比较好?或者根据我的情况,您更推荐哪些盘?1、雅居乐十年小雅 88平三房 365万 9楼(有高压线) 2、雅居乐挪威森林 86.7平三房 365万 5楼 3、南国奥园 106平电梯三房 350万 4楼 2004年建成(外立面残旧、三房改了四房带自如四年租约出售)

  回答:你好,雅居乐花园这么大一个盘,就像一个县城展现在你面前,普通人看这个盘绝对是雾里云里的看不清楚,一方面不知道各个组团的特点,另外也不清楚整个盘的商业配套、学校配套等资源的配置 刚需上车定位的一尺山居,带点小小改善的雅逸庭+挪威森林(其实是属于雅逸庭最新的一期),大户型组团的上善若水+天域,位置极好但产品一般的十年小雅,最好最贵最靓的新地组团,以及品质感和舒适度中等的雕刻时光和千山小筑,还有1梯2户设置的楼梯楼花巷

  这个盘一开始的定位是“5+2生活”的远郊度假大盘,随着广州版图的扩大和基础设施建设,小区也面临着从度假盘向刚需、自住、改善的转变,你看看后面开发的一尺山居、十年小雅、新地都有了中小户型和自住的特质了 买雅居乐花园绝对不能乱买,因为货量极大。如果是投资,尽量选择流通性比较好的一尺、挪威、十年、新地、部分雅逸庭、浅山、俊园,选这些组团问题不大的,尤其是不要买超豪宅的雅逸庭、雅悦庭、雅翠庭,尤其是那种147-162平的产品,万博板块,万科欧泊打头阵,佰利山+雅居乐跟后,基本上就是万博板块价格升迁的逻辑和路径,选对组团和产品,长期持有是没有任何问题的 番禺不是所有的小区都值得买,比如南国奥园就不值得 这几个楼盘对比,优先挪威森林。

  提问:广叔,最近关注深圳。因为自己有首套房资格,也有150万的首付预算,也想早点投资打新。有个问题想请教您: 为什么715新政之后,南山宝安片区的二手房普遍还有明显上涨了?

  回答:你好,其实并不是只有南山宝安在涨价,只是这些地方涨得特别明显。调控至今四个月了,二手房成交量出现收缩,但价格继续上涨。看房量8月最低,9、10月以来已经反弹。10月,深圳二手房价格上涨0.9%,涨幅全国第一。7.15刚出新政时很多人很悲观,认为深圳房价将下跌二三成,而我还是坚决看好。

  好的地方,好的资源,更多人愿意拿钱去投票,有共识的地方有价值。可以优先尝试打新,收益更有确定性(具体投资性价比高的新盘,详见内部分享),二手的话多淘淘笋。

  提问:你好广叔,总价400-470左右,首付3成,投资为主自住为辅,考虑番禺万博或者鱼珠(如有更好的,也可以推荐)目前夫妻在珠江新城和番禺万达上班,小孩两岁多,买哪个楼盘最好?谢谢广叔!

  回答:你好,有限条件:400-470万,珠江新城、番禺万达的通勤距离,以及小朋友2岁多,未来4年之后才用到学位,有几个建议: 1、番禺万博(3号线、7号线):翠山蓝天苑、锦绣香江、雅居乐、华南新城 2、金融城、鱼珠附近(5号线、13号线):骏景花园、盈彩美居之类的

  提问:你好广叔,我是做生意的,现布吉阳光花园有个两房,小孩读二年级了要找个不错的初中学位。目前有资金250来万,想找个3-4房总价750万内的改善自住兼学位,年底生意上还有300万的回款。目前了解过龙湖春江天玺新房复式4房720万,特发和平里的复式4房700万,碧海富通城三期的三房590万。目前买个带学位的长期自住,以后生意上回款后再卖掉布吉小房投资个有升值潜力的。请问该怎么选择好些?还是再看看宝安中心和前海路侧的二手房源?

  回答:你好,龙湖春江天玺位置非常尴尬,在龙华和龙岗交界处,哪边都不愿意管,自生自灭。 周边民房多,环境差,属于低端板块的高端楼盘,资源错配。 未来潜力不看好。 特发和平里的户型布局和使用率都不太合理,高峰学校的排名还可以,但是排名比较危险,生源不行,没有继续保持的基础。没有曼海宁涨得快。 总之这几个盘区位对比: 富通城>特发和平里>龙湖春江天玺 单宝中和前海是更好的选择 建议直接出手阳光花园,留着价值不大。

  提问:您好广叔,我和老公手头上有三百多万,首期五成,目前居住龙岗中心城,小孩两岁,自由职业,可在家办公。看过二手房,也看过新房,想着明年小孩要上幼儿园,注重二手房,大运中海塞那时光,中心区的吉祥里,东都王座,宝安翻身老旧小区,沙井新房,观澜新房,布吉 新房,龙华清湖老旧小区,都看了,想着地段 未来升值空间 ,又想找好点的学校。已经看了三个月的房子,就因第一套房没考虑到位,房价没怎么涨(已经卖了),所以还请老师指点迷津。

  回答:你好,五成能买个600-700w的房子,自住还得考虑通勤距离;这个价位排除掉观澜、布吉、清湖;中海塞那时光是中海康城2期,可以考虑;吉祥里、东都王座都可以考虑,还可看下保利上城;翻身老旧小区不建议,还是要买新一点的,不然未来容易跑输。这个价位,可考虑龙华上塘,坂田。

  提问:你好广叔,华润4如果打新中,手头资金2户湊买200平大户型好,还是买100平以后好卖,观点1买越大赚越多,银行杠杆用更多,不过月供压力也大,观点2买小流动性好,庄哥指教。近段看香蜜湖翠海花园,中旅国际带学位均价19万,远超福田8万均价,是否泡沫大。碧海富通城,华丰,中信湾上六座均价10万,飞机噪音好大,以后航线有可能变更?感觉泡沫也大。现阶段投资1000一2000总价,是否只适合打新,有什么好介绍?亲戚拉我去投资可优惠的回迁房,西乡宏发前城2期,有投资前景?

  回答:你好,如果是改善自住当然是面积大一点好,投资当然是100平左右的好。翠海花园、中旅国际学区好,有一定的学位溢价,对于有读书需求来说泡沫不大。纯投资来说,有风险。碧海片区还有利好空间。飞机噪音对房价的影响不大。这个总价,建议先尝试打新,其他选择见内部分享。回迁房没有名额还是可以考虑一下的。宏发前城2期一般。

  提问:您好广叔,本人在福田保税区有一套住房,由于买的时间比较久,所以近期还是涨了一些,现在手里有少量现金300万左右,想在福田投资一套小户型,已经看了皇御苑 和保税区的城市三米六 您觉得哪个小区更好? 或您有更好的推荐吗?还有这两个区域是不是都会受到深港合作地区和河套地区战略规划的影响,会有一定的发展呢?谢谢

  回答:你好,买皇御苑吧,比较受刚需欢迎。城市三米六就有一栋单体楼。会的,特别是皇御苑,最近皇岗村周围旧改推动较大,有一定利好。


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