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成都楼市,在分化中加速

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  文/子木团队

  如果回到十年前,偏安西南一隅的成都,一定会被人贴上休闲的标签。与此同时,相隔千里的江南杭州,也在休闲二字上不遑多让。

  只不过,杭州自诩精致的茶楼文化,而认为成都是粗犷的露天盖碗茶,不在一个档次。

  但曾几何时,休闲标签被杭州悄然摒弃,随即而来的是996福报,经济腾飞也带动了房产腾飞。

  后知后觉的成都,直到2015年才第一次找到了些许这样的感觉,不然成都土著们肯定会扯着嗓子喊:买啥房子哦,买车子噻!

  房产观念,对很多成都人来说,是一种被动的认知提升,这种被动的代价,是极其惨烈和深刻的。

  始于2015-2016年的成都楼市爆发,是国内板块轮动下的必然。

  成都以中德某盘被炒房团整栋拿下的谣言作为标志性序幕,随即轰轰烈烈地一路高歌猛涨,让成都人民在短时间内体会到了翻倍操作的快感。

  但“房住不炒”是具有广泛认同的顶层设计,成都在2018年5月15日发布了“史上最严”楼市调控,夹杂着限购、限贷、限售甚至限价等综合因素,使得上涨浪潮戛然而止。

  成都房价在此后长达半年多的时间里持续回落,“降价、降价、再降价”成为二手房东们的常规操作。

  直到2019年初,成都二手房市场才从冰点开始回暖,究其原因不仅是跌无可跌的尴尬,更是昔日小弟新房市场的效能溢出。

  成都新房自2018年启动摇号政策以来,由于当时的限价政策及市场行情,房价普遍比周边二手房低了一个档次,也就是大家津津乐道的“剪刀差”。

  这种剪刀差动辄数千元每平米甚至上万元每平米,意味着一套100平米的房源可捡漏数十万甚至高达百万元。

  加之成都人“新房情节”严重,新房市场瞬间被点燃,购房主力军不是在摇号现场就是在奔赴摇号的路上。

  新房的成交量和成交价陆续反超二手房,但火爆的新房市场节奏,反向蔓延到了二手房市场,具有一定的带动作用。

  在相互交错的时间和空间里,成都房产市场在2019年整体迎来了大盘震荡,稳中带涨,小幅上扬的基调。这样的情况一直持续到2020年,但又割裂分化于2020年。

  1、由于新冠疫情,成都房产市场一度冰封,但随即内循环开启,乍暖还寒,偶有爆发,但支撑力不足,二手房表现尤为明显。

  2、2019年底天府新区与主城5区的限购互通调整,市场流量大量倾斜至此,房价上涨迅猛,中心热度南移,房价梯度拉大,板块割裂加剧。

  3、成都供应结构改善化,叠加价格高企,刚需转至二手,改善独撑新房。加之新房产品以大面积、高总价、改善型为主导,下行压力增大。网红神盘屈指可数,绝大多数新房处于顺销当中。

  4、二手房政策突变,契税免征时间由2年调整为5年,二手房成交量瞬间降温,刚需在二手房骑虎难下,面对改善新房又力不从心。成都的房产市场,变成了一场虐心的拉锯战。

  

  (数据来源:成都市住建局)

  从上图的成交走势我们可以看到,2018年新房正式反超二手房(2017年及以前,二手房是碾压式的存在);2019年二手房回光返照(3-6月二手房几乎与新房持平);2020年撕裂拉大(新房普遍改善及政策利好,二手房加速萎缩)。

  当下成都的新房,早期的低地价因限价而形成的剪刀差网红盘,几乎消耗殆尽,当初的狂热也逐渐冷静下来。

  最后的荣光以龙泉驿区的“凯德卓锦万黛”为代表。2020年7月,其预售的774套房源吸引了5.8万人参与摇号,中签率仅为1.33%,热度直逼杭州的西溪公馆。

  开发商凯德集团在2011年以楼面价1800元/㎡摘得,9年后的最后这批次限价预售,均价仅为10394元/㎡,总价88万起。

  而当时周边二手房单价多在1.5-1.7万/㎡之间,剪刀差达到了5000元/㎡之多。

  2020年底,新房的剪刀差网红盘依然有,但捂盘严重且屈指可数。主要集中于SM锦悦、华熙528、ICC、光华壹号、鲁能城以及川发天府上城、恒大天府半岛等主城区及南门楼盘。

  成都目前的新房更多的是大面积改善型,高单价,高总价,由于购买力的加速折损,因此现在已难寻上述规模的抢房热潮。

  成都主城区目前在售约160个楼盘,大多开盘后,会处于顺销状态,这多少给了仓皇失措的购房者们一丝安慰。

  大规模降价未曾出现,毕竟与开发商高价拿地的成本冲突过多。成都的新房正式进入了与竞品拉锯,与购房者拉锯,更与时间拉锯的往复循环。

  与此同时,当下二手房,正处于一个加速分化的阶段,经历了“515”(2018年5月15日成都房产调控政策)的暴击,而后又在市场化缓慢恢复之后,马太效应则在现阶段的二手房市场体现得淋漓尽致。

  诚然,在“515”之后一遍又一遍地降价,使得很多房东没了脾气。成都三环内的老破小区,大多恢复到一万出头的低位运行,且随着时间的推移,依然难有起色。

  这样的情况包括老破小,也包括老破大,更包括诸多远郊楼盘,非学区,非商品房或者非热门区域的楼盘。

  但与之形成鲜明对比的是,成都核心区域、热门区域的楼盘,则处于快速恢复的阶段,并且很多楼盘即将或已经超越了“515”高点。

  这样的超越,虽然在全成都上万个二手楼盘里占比不高,但极具区域和市场代表性,是发声场的佼佼者,而非沉默的大多数。

  2

  成都很大,下辖20个市区县,分布着200多个商圈,每年成交数十万套房源。成都又很小,大量的活跃交易,堆积在三环内及城南的“棒棒糖”区域。

  

  主要商圈示意图

  我们先看现象,成都各维度下到底怎样才是市场的选择?

  以二手房为例,我们整理了2018年1月至2020年9月的约10万条成交数据。

  经过汇总分析,主要有以下多个维度,供大家对成都的二手房市场有个整体的认识。

  

  区县成交量最高的是成华、青羊以及武侯

  

  热门区域集中在二圈各自代表区域

  

  成交量大于100套的楼盘汇总

  

  二手房成交量走势

  

  二手房成交价在震荡中缓慢上涨

  

  地铁房是成都购房者最看重的因素

  

  

  成交活跃的楼盘主要建于2008-2016年间

  

  越来越多的成都购房者开始注重朝向

  

  

  高层房源是目前挂牌和成交的主力军

  

  

  综合来看,二手房市场的成交数据表明,成都依然处于刚需主流的阶段。

  如2020年9月,成交总价的均值只有137.56万,而中位数则只有119万。(面积均值87.94㎡,中位数84.38㎡;单价均值1.55万/㎡,中位数1.44万/㎡)

  事实上,成都二手房的成交价一直相当含蓄,总价80万以下的占比达到了19.6%;80-100万的占比15.9%;100-150万的占比34%。到这里就已经累计占比达到了约70%,也就是成都70%左右的绝大多数二手房源,都不足150万。

  150-200万的占比16.9%;200-300万的占比9.6%,累计已经96%。

  二手房迎合刚需,新房主攻改善,它们有所重叠,但大致泾渭分明,往上涉及宏观市场,往下承接具体板块。

  如果不考虑到价格因素,那么成都的板块评级主要由教育(学区房)、片区楼盘品质、交通(如地铁)、产业就业、商业生活以及未来成长性等方面组成,我们对成都主流的60个商圈作以下排序。

  

  成都主流商圈前60名排序

  成都的板块既有老炮,也有新贵,近年各种声音都在为新贵摇旗呐喊,而往往忽视掉老炮的核心竞争力——成熟配套。

  因此一旦回溯配套带来的价值折现,以及成交数据给予的市场认可,老炮板块重回主流名单是尊重客观事实。

  如春熙路、天府广场、少城、浣花溪等,由于其无法比拟的绝佳地段以及商业和教育的反复加持,排名轻松挤进前十。

  更看待未来配套及成长性的新贵板块也在近年崭露头角,如兴隆湖、天府公园、锦江生态带、新川、怡心湖和东安湖等,都以其特殊的板块定位,正在成都房产市场上写下浓墨重彩的一笔。

  不论是老炮还是新贵,都存在竞合关系。它们共同组成了一个多元化的成都房产市场生态圈,给了购房者足够多的参考维度,从价格梯度明显的角度,也给了蓉漂安家的可能。

  3

  成都楼市走到如今,已经层层加码至堪称变态的调控力度,但仍然避免不了市场化下的火爆成交,以至于今年以来多次被约谈。紧接着各大城市出台调控政策,也如大家所见。

  “在调控这件事上,长沙是深圳的老师,成都和长沙是同学”。

  严格调控下的成都人民,把剪刀差神盘消耗殆尽,把鄙视链排序下的限购逻辑运用得神乎其神,又把开发商们撩拨得欲罢不能。

  嗅觉敏锐的开发商们在不断高涨的土拍节奏下,扮演的角色越来越C咖。

  2020年1月,青羊苏坡地块成交楼面价18400/㎡;4月,锦江东大街地块成交楼面价19800/㎡;5月,高新广都地块成交楼面价19500/㎡;最终7月,高新新川地块成交楼面价20700/㎡——迄今为止,成都楼面价12000元/㎡以上的地块已超过70宗。

  高价面粉带来的必然是高价面包,目前成都主城区新房预售价已经普遍突破2万大关,也不乏单价3万的楼盘出现。

  

  德商锦江天玺预售价一度突破7万,后价格修正,现在售均价约3.2万/㎡起。

  谁说的成都土拍不能破2,又是谁说的成都新房单价不能破4?

  前面提到,新房整体处于大户型改善,高单价高总价的顺销阶段。而这样骑虎难下的情况,在短期内因为上下游成本与市场的支撑,或将持续下去。

  与此同时,锁定完善配套尤其是教育、交通资源的二手房,正在加速固化自己的既定区域,代表板块有浣花溪、攀成钢、金融城以及大源。

  它们作为成熟的二手房市场代表,正在积极地固化既定范围并拉涨区域价值,强力虹吸社会高知群体。

  这样的板块固化,与开发商喜好营造新板块去固化,是存在冲突的。

  我们看到开发商曾经炒作过光华新城、阳光城、五龙山、府南新区等泡沫,也成功创造了大源、攀成钢、武侯新城的奇迹。

  所以反馈到购房者身上就迷茫了,到底是购买未来的新城更具投资性还是独守已经成熟的老商圈更有稳定性?

  分化远不止于房子本身,政策、舆论的分化才是成都迷茫的关键。

  市场的波动不止于此,政策的补丁又络绎不绝。

  2020年9月,二手房交易契税免征由2年改为5年,严重打击了二手房的市场情绪。11月,又传某新盘装修部分不得纳入按揭贷款,加重购房者首付成本,使得新房市场一片肃杀。

  成都就是在这样拉锯与撕裂的情况下,孑然成长,体现出来的多面性,很难以一言以蔽之。

  4

  成都绝大多数购房者,都被市场节奏拿捏得死死的,每当需要买房或者换房,都不能随心所欲——通俗来讲,需要加钱。

  不论是错失机遇导致的加钱,还是升级迭代导致的加钱,总归要到现实法则里来。

  前面说过,成都二手房成交套均总价只有138万。那么我们分别以150万、200万以及300万总价预算来浅谈当下成都的购买法则。

  150万的总价,定位于基础刚需或者投资以及学区挂户类。这类房源在市面上是沉默的主流,但又受制于市场的调节,难以在各方面都令人满意。

  从结论上我们推荐高新区的石羊场(美洲花园)、中和(楠香山、香榭国际)等板块及房源;天府新区华阳、南湖、海昌路等板块也可以寻觅。

  回到5城区,锦江推荐三圣乡、川师;武侯推荐外双楠;青羊推荐外金沙、外光华、万家湾;金牛推荐五块石、北部新城;成华推荐动物园、理工大、成渝立交。

  同级别的板块本身没有好坏之分,只需更多地结合个人方位喜好、生活及工作圈再加上缘分来确定。

  200万预算,则偏刚改风格,但也很难兼顾学区与楼盘品质,如果有的话,三圣乡及光华板块勉强符合。

  当预算到达300万的时候,则可以相对宽裕地考虑高新五区、青羊二区、青羊五区以及锦江二区的学区房。

  如果可以的话,也可以分拆打法:200万买刚改自住,100万买学区挂户。

  我们把不同预算的建议板块绘制成表格,仅供参考。

  

  不同预算的板块

  念叨很难买房的人,其实并未清醒而果断地有自我认知,当确定预算和需求后,一切皆可化繁为简,在均价不到2万的成都而言,购房并没有那么复杂。

  基于此,相信大家已经对成都楼市有了一个基本的认识。

  成都人后知后觉,不再以“安逸”的名片自居,房产已经超越了房产本身的意义,更多地具有增值保值、金融属性以及附带的社会属性。

  成都楼市激荡数年,至今而言,基本面是好的。当下普遍的共识是,成都房价整体处于相对稳定的状态,只是这种表面的稳定背后,各种维度的分化正在加剧。

  换言之,成都不惜一切代价在稳定房价,而这个代价,就是那些沉默的劣质房源。趋利避害,是人之共性。

  人口和产业还在持续不断地涌入成都,购房者不仅在跟时间在赛跑,也是在和城市化竞争。

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