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买公寓的,你真以为他们人傻钱多吗?

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  上周,恒x冠x之光包下了大学城整个体育中心开盘,项目打着“球景房”的营销包装,撩动了一波投资者的心,现场万人扫房。

  

  ▲这不是睇波,是买楼

  
一个公寓盘就能横扫市场,让人不禁产生疑惑,公寓真的那么好卖吗?

  此外,汇诚鸿图关于佛山公寓/商办网签数据显示,上半年每个月呈现连连上升趋势,9-10月成交量更勇攀全年高峰。

  

  功夫君不禁疑问:为何还有那么多人买公寓?是有真正需求还是出于投资?抑或是广告太吸引?

  为此,功夫君发起了关于公寓购买的问卷调查,最后收获了超千份有效回复。

  为何总有人买公寓?

  在收到的1000份有效回复中,我们发现,92%的人了解过公寓,88%的人明白公寓不可落户和入学,79%的人知道某些公寓不具备居住性质。

  随着问题考究得越深入,得到的肯定回复比例越少,考究到公寓是否可住性质上,就已经淘汰掉了其中13%的人了。

  

  而让我们不可思议的是,被公寓的低总价和高收益广告打动过的人,竟然占比接近一半,达到46%。

  这印证了一个道理,任何购买决定或多或少会受到营销影响,在狂轰烂炸的广告中,人类这种感性动物是很难完全保持理性思考,相信最近被冠x之光刷屏的人都有这个感觉。

  
抛开概率看基数,在这1000个人当中,不知道公寓这种物业性质的竟有77人,不知道公寓没法落户和入学的有117人,不知道某些公寓不可居住有211人

  这仅仅是功夫君的1000个粉丝,若是扩大至全国,这个数字是不可估量的,这也解释了为何“韭菜”年年有的现象了。

  

  统计学上,我们有个词叫“幸存者偏差”,大意是获取资讯的渠道,仅来自于幸存者,此时资讯可能会与实际情况存在偏差。

  

  事实上,在功夫君做调查前也预料到这个结果,毕竟我们面向的是受功夫君观点影响的一群粉丝。

  毫无意外,有过购买公寓经历的仅有153人,但仅仅这一小群人,就足以构成我们看到的公寓热销景象,他们是没法发声的一小群体,他们是被筛选掉的小众。

  什么人会买来住?

  既然知道结果,为何还要做调查?当然也是希望探讨小众们的购买心态,想听听他们发出来的真正声音。

  统计结果显示,已经入手公寓的,原因多样,自用的、投资的、避开限购的、甚至被广告打动的都有。

  对于铁了心要买公寓的人,佛山一位业内资深人士说,“我会全部劝退”,原因无非两个:自住不适合,投资有难度。

  但事实真的如此吗?功夫君采访了几位行内朋友和中介:

  A君金融行业人员:我从事金融行业,在季华路附近上班,买不起住宅,选择了x丽公寓,价格便宜,适合我单身居住,几年后工作再调动会考虑脱手

  
我有个比较壕的朋友,在广州已经没有住宅购买名额了,最后在广钢买了总价180万的公寓,入伙那天他很开心,叫了很多朋友过来。

  地产中介:我手上买公寓的客户基本是年轻女性,未婚单身,学历高,独立意识强,手上资金不多。例如有个客户在禅城祖庙上班,月工资6-7K,负担不起住宅,最后买了绿x未来城公寓。她的想法是婚前自住,婚后收租,还有了抵抗家里相亲的底气。如果是住宅,她也凑不出首付,高额月供会影响她的生活。

  买公寓的人有两个极端,钱多的和钱少的,前者是被限购的土豪,后者是大龄女青年、老头子、年轻人,这些都是有需求的,没有不能买的房子,只有不懂自己需求乱买的人,存在即合理。

  粉丝乐乐:顶级公寓我也想买,比如深圳湾一号,其他的话能不碰就不碰,但无论如何总会有人买的,就像世界上总会有人打工一样。

  可以看到,真正自用的人,跟我们所理解的大众并不一样,还是“幸存者偏差”理论,大众在我们接触的媒体中,是狭义存在的,一般特指中产三口之家,需要居住空间,并捆绑户口和学区等社会福利。

  然而,诸如单身女性、丁克一族这种不走“寻常路”的小众,他们对社会福利没有需求,预算可能只够入手老旧小区,或者是边远郊区,对比之下,中心区高档装修的平价公寓自然更有吸引力。

  

  ▲装修高档的公寓

  功夫君曾经走访过不少老旧小区,一些生活窘迫的家庭,还把一层单车库改成民房自住,与其这样屈就,还不如买入一套公寓,起码那还是一个体面的家,至于商水商电,对于动辄百来万的住宅预算,只是九牛一毛。

  什么人会买来投资?

  抛开自用小群体,我们身边大多数人买公寓都是用来投资,毕竟开发商在售卖时也是往这个方向包装,收益率不理想是我们预料的结果。

  调查显示,后悔购入公寓约有56%的人,但比较乐观的也有24%,虽然出租一般,但放个5-10年都没有问题。

  

  至于投资的标准应该怎么看?95%以上的认为要“看城市,看地段”,产业、轨道交通、产权性质等条件重要程度并不高。

  

  大约有64%的人认为千灯湖、金融高新区的公寓有前景,祖庙、佛山新城、大良等片区也有投票,亦有接近3成的人不看好佛山的公寓。

  

  在最后的开放性回答中,几乎是10个答案里有9个都提到买公寓亏本的状况;也有个别情况是租金尚可,接近月供7成,只是赚得慢一点,也有原价持有,原价卖出的,甚至有个别真赚了钱的。

  总结这些回复,他们亏本的指向点都是“转出”,有资深的专业人士认为,商业公寓大部分涨幅慢,变现难,他们应该看的不是“转出”,而是“租出”。

  地产大V:公寓对于选址选盘要求高,普通人不了解,很容易入坑,这是一个非常专业的领域,不是普通人能玩的游戏。

  定位好的公寓更像是一个消费品,真正消费得起的人不在意什么学位,最重要的是地段位置好,景观漂亮。

  地产分析师:你以为他们真不懂公寓的问题吗?他们只是没名额,又没有好的投资品,钱也没地方去了。

  公寓也有过辉煌时刻的,10年前买祖庙环x国际的人,可以租到4000-5000元/月,当年公寓还是稀缺物,现在满大街都是,租金自然低了。

  目前来说,公寓也不算是最差的投资品,车位了解一下?同是30万总价,禅桂中心车位只能租800元/月,公寓起码还能租1500-1800元/月,你会怎么选?

  “公寓”在房地产界一直备受争议,不少媒体持有极端反对买公寓的态度,有不少粉丝在传媒教育之下或者入坑之后,一旦看安利公寓的相关广告,都咬牙切齿痛骂一翻。

  

  尽管这样,也是不能完全排除因不懂行而入坑的客群,毕竟你接触到的信息,对方可能接触不到,甚至有些过于敏感的东西被营销包装得无比华丽,购买者便容易失去理性思考。

  

  ▲华丽的公寓装修

  关于公寓投资,功夫君也没有很专业的深入研究,也无法给到很实质性的建议,但有几点一定要明确提醒的:

  一要找有产权的,尤其要注意那种村居集体用地,有可能无法办理居住证;

  二要找可商可住的,那种商办性质打擦边球改为酒店式公寓的,有违规风险;

  三要理清自己需求,罗列公寓的所有,看看是否在自己接受范围之内;

  四要找核心地段,在预算之内,尽量找靠近工作地点、生活便利度高的房子,才有居住幸福感。

  8亿人没到过北京,10亿人没坐过飞机,全国本科以上学历仅4600万,你永远不知道社会人有多富有,也不知道有多贫穷,朋友圈是大多数人对社会认知的最大维度。

  

  买公寓客群的心态也不尽我们理解,看到这里,你还会认为他们“人傻钱多”吗?欢迎留言区交流。

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