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调查 售楼部人脸识别系统:抓到一笔飞单就回本,渠道费之争是最大症结

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  “0.2秒识别,99.87%的识别精度,可以永久保存,设备性能不太用担心,主要是需要了解到您的项目需求。”这是一家可为售楼部提供抓拍识别客户的技术公司产品卖点。

  “使用是您使用的,我们是提供方,大数据是合法的,交易大数据是非法的。”

  如果不是这几天这条客户戴着头盔看房视频的爆火,安装无感人脸采集系统这种售楼部的常见操作尚不足以引发公众对于隐私权的重视。

  靖霖刑事律师机构票据犯罪研究与辩护部主任堵建军向《每日经济新闻》记者指出,虽然售楼部的摄像头是公开的,但销售员并没有向客户明示需要收集其人脸信息,以便让客户自主作出选择,显然工作是不到位的,侵害了客户的个人生物信息安全。

  “一般情况下,数据公司不需要对其开发的系统承担法律责任,除非事先明知房企会去恶意侵犯客户的个人生物信息安全,此时需要与房企承担共同侵权责任。”

  售楼部实探:一套系统几万块,抓到飞单基本回本

  房企售楼部装设人脸识别系统其实已经较为普遍。

  11月23日,《每日经济新闻》记者以看房者身份走访广州黄埔万科城市之光售楼部时,发现内部至少有5台人脸识别摄像头,3个进门各有一台,沙盘附近还有两台。销售人员也表示,确实有人脸识别系统,但售楼部对人脸识别并无公开提示。

  有购房者告诉记者,其去年在广州万科一楼盘交定金时才发现自己被刷脸了,因为其他摄像头较为隐蔽,此前都未关注到。

  “人脸识别是为了防止飞单。”华南房企资深营销人士李旭(化名)告诉《每日经济新闻》记者,开发商主要依靠这个系统识别客户是自然到访还是分销客户,以防自然到访的客户为了优惠又找渠道分销。如此一来,开发商就需要多给渠道分销佣金或提成,成本就增加了。

  
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  图片来源:抖音

  一家TOP20品牌房企的营销负责人也告诉记者,这两年大型开发商都开始用这一系统,主要是内部管理的需要。只要进了售楼处,就做人脸识别的比对,主要是为了防止飞单和重复计算客户的来访渠道。其强调,这套系统不会对采集的数据做分析取样,更多的是做比对。这类系统每个案场售楼处都有,一套系统几万块钱,如果抓到飞单的客户,基本就值回了成本。

  也因此,不少中介都以此作为卖点吸引购房者,“新房不收中介费,如果你自己跑到售楼中心看了,留下电话,被人脸识别,成了开发商的上门客,再回头找做中介的朋友帮忙去申请折扣,这时候基本是申请不到了。”

  不仅如此,有中介为了获客,甚至愿意将开发商给予的佣金或提成,与购房者按比例分账,此即“返点、返现”。

  不过,中介带看是否更便宜说法不一。有中介表示,这要看具体的渠道和楼盘。大多楼盘当期成交最低折扣是固定的,自己去一般争取下最终也可能会拿到这个最低折扣,而中介则不一定会告诉你(如果没给购房者的折扣算他业绩的话)。因此,也有的楼盘把给中介的佣金转嫁给购房者。

  贝壳中层运营人士林立(化名)表示,人脸识别就是为了确客和飞单,主要还是确客,因为现在分销渠道太多了。

  一家TOP40房企的内部员工告诉记者,如果购房者已经去过售楼部,再找他们内部要折扣确实比较困难,“现在楼盘都装了人脸识别,录到了就算自然访客。”

  数据公司还有更多业务:可对拦截指定区域客群进行智慧定投

  本文开头所述的数据公司,与此前媒体曝光的明源云人脸识别系统有近似业务。

  当记者提出能否做到当客户到访售楼部时抓拍几张照片存起来,以用于下次签约时的比对,该公司客服给予了肯定答复。

  该客服还举例,“我们之前在惠州的一个售楼处就有做过,最终是通过录入身份证信息,来确认客户到访次数。我们的产品包括硬件和软件,硬件包括摄像头、认证机等,硬件费用具体看项目用到什么产品,软件报价看具体需求。”

  对于抓拍信息是否涉及隐私权,该公司客服称,使用是您使用的,我们是提供方。大数据是合法的,交易大数据是非法的。不能外泄客户信息,不能用于其他业务,不能出售信息,只能用于售楼。

  
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  受访者供图

  另一家数据公司人士则告诉《每日经济新闻》记者,他们用的人脸识别系统,号称可以精确筛选出到访一个项目或区域的到访客群,实现开发商最想做的一件事情——触达全城真正的购房者。这套系统融合腾讯、百度地理位置及人口大数据,可以精确锁定线下目标地理位置潜在客群,对潜在客群进行全方位描摹洞察。

  同时,该系统通过拟定具体地理点位(可以是周边到访楼盘、区域小区、大厦等地理位置),在拟定的具体地理位置范围和时间范围内,直接运用地理围栏技术拦截区域客户,抓取客户移动终端设备码信息,进行清晰建模后,对拦截指定区域客群进行全域流量多场景曝光的智慧定投。

  中介耿耿于怀:“外省登记过的客户都不算我的”

  说起售楼部的无感人脸识别判客方式,深圳某知名中介员工新新(化名)仍耿耿于怀。

  “主要是避免中介带了开发商的上门客户过去,这种之前上过门的就不算我们客户了。”

  说白了根源还是佣金费用之争。新新给记者举了她的经历,“之前,我卖了三套龙光城的房子,接佣金只接了两套,有一套开发商说我客户以前在其他省份登记过信息,所以不算我的成交客户,到现在都没给佣金。”

  新新补充说,“就是客户在其他省份看过龙光的项目,登记了信息也不算我的成交客户”。

  这让她至今都不解和气愤。

  “深圳在售楼盘龙光、万科的盘都有,中介带过去正常的话多一个点折扣,自己去没折扣,其他一样的。我们现在一般不会遇到这种了,看这种项目都会提前问清楚,如果有去过就不会带了。”

  法律观点:未经许可录入人脸信息对消费者构成侵权

  中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为,商家在公开场合安装监控,来避免违法犯罪行为是正常的。但在客户未知情况下录入人脸信息,并转入营销通道中来判定客户实际上是一种不正常的营销行为。

  其续称,开发商依照此信息来决定差异化对待客户,也涉嫌不正当竞争,并且有侵犯客户隐私权的嫌疑,后续这也需要政府相关部门技术介入,并给出明确界定。对这种具有不正当倾向的竞争要及时制止,这是对开发商负责,更是对市场、对消费者负责。

  广东华商律师事务所周争锋表示,未经消费者同意采用隐蔽的手段无感采集消费者的人脸生物识别信息,依据民法典第1034、1035条规定,属于非法收集自然人的个人信息,对消费者构成侵权。

  民法典第1037条第2款规定,“自然人发现信息处理者违反法律、行政法规的规定或者双方约定处理其个人信息的,有权请求信息处理者及时删除。”

  也就是说,如果因为曾经售楼部某销售员最初接待,或者某个中介机构带去看房,就要求必须通过某销售员或该中介公司购房,拒绝直接和消费者达成交易,侵犯了消费者的自由选择权。这主要是因为开发商和各个承销中介商之间结算方式经常出现分歧,不得已而为之。但应该注意的是,开发商和中介公司如何结算佣金和购房者无关。

  “其实现在购房者也意识到了,有戴头盔看房的,有让亲戚先帮看的,或者直接否认是自己看过,看中后再找渠道要几个点的优惠。”中原地产首席分析师张大伟表示。

  张大伟认为,首先,被售楼部人脸识别系统拍到后就要多花几十万是不成立的,这个有争议。渠道返费诱导购房者使用渠道,背后核心是价格不均等。购房者通过违规办法把费用省下来,这规范性也有争议。

  而如果开发商将售楼部优惠给到同渠道一样,或者哪怕价格只比渠道高一点点,那渠道也不可能再卖出房子或帮开发商大力推荐房子,渠道就没有存在价值了。

  那么,明源云这类公司,以及开发商的做法是否妥当?需要承担什么样的责任?

  堵建军向《每日经济新闻》记者表示,我国法律对于个人信息在消费领域的收集、使用未予以禁止,但强调对于个人信息处理过程中的监督和管理。作为系统开发者,法律并没有对其行为做出禁止性规定,法无明令禁止即可为。从这个角度而言,科技公司开发人脸识别系统没有问题。

  房企角度,其安装和使用人脸识别系统目的是为了判断购房者是否属于中介的客户,以便决定是否给予中介销售佣金,或者给予购房者相应的折扣优惠,即售楼部使用人脸识别系统的目的是为了维护房产公司的自身利益,出发点并无恶意。

  其进一步指出,房企方面涉及的责任需要区别看待。

  第一,民事责任。在销售员没有事先向客户明示需要收集其人脸信息的前提下,房企的行为涉嫌侵权,需要承担相应的民事责任。客户可以根据自身人脸信息被侵犯的程度,主张相应的请求。

  第二,刑事责任。房企如果将其通过人脸识别系统获利的公民个人信息,非法向他人出售或者提供,情节严重的,将可能构成侵犯公民个人信息罪。

  相关报道:售楼处“人脸识别”,所以“戴着头盔去看房”的事情发生了

  

  日前,我国“人脸识别第一案”宣判,再次引发“人脸识别技术不能滥用”的激烈讨论。当下,移动支付和机密领域身份认证正被“人脸识别”逐渐替代,其伴生的风险和界限愈来愈令人警惕。其实,这份敏感并非多余:包括人脸、指纹、虹膜在内的生物特征,几乎是个体信息安全最后的防线,因为这类“人体密码”不像数字密码那样可以更改。如果被人随意采集、贩卖跟盗用,那可能将我们置于没有基本安全可言的境地,其风险不容小觑。

  编辑:王茜

  来源:法财在线(Id:faren_facaizaixian)

  近日,一段“男子戴头盔看房”的视频在网上疯传,视频中的字幕显示:“为保护个人信息,戴着头盔去看房”。

  

  ▲图源网络

  事实上,以“买房”搭配“头盔” “口罩” “面罩” “墨镜”等词在网上检索,类似的故事并不少见。而这些故事最后都不约而同地指向了“售楼处人脸识别系统”。

  被“人脸识别”拍到就无法享受优惠?

  房地产自媒体“重庆地产news”在去年底发布的一篇文章中称,某项目推出了一系列年底购房优惠,只要购房者第一次到访项目并当场下单,各种折扣算下来可以少花30万元。但购房者必须是第一次到访,或者说此前没有被摄像头拍到过。该传闻的真假暂且不论,但消费者因为被售楼处的人脸识别系统拍下,而无法享受优惠的故事确实发生过。

  据宁波晚报今年6月报道,去年7月,来自宁波的宋先生的姐姐在余姚某楼盘买了一套房子,后来宋先生也想买房,于是对该楼盘进行了了解。

  宋先生姐姐的房子是通过一名姓吴的售楼经理买的,去年下半年,吴经理从宋先生姐姐那里得知他也想买房后,便给宋先生打来电话拉他买房。吴经理向宋先生介绍,因为他姐姐买房之后介绍了他,所以能给他享受“老带新”返利2万元的优惠活动。

  “当时吴经理就说,2万元返利只要我们自己承担一点税费就可以了,就是冲着这个‘老带新’我才买了那套房子。”宋先生说,去年11月,他支付了首付款,签定了购房合同。售楼处说,2万元的“老带新”返利要有一个审批流程,需要过一段时间才能给他。于是宋先生一直等着。

  期间,宋先生一直按照要求配合办理手续,以便获得2万元的返利。但今年6月中旬,售楼经理却反馈说“老带新”审批没通过,2万元返利给不了了。

  据宁波晚报,该楼盘售楼处相关负责人表示,是因为宋先生的“老带新”返利优惠的审批没有通过,“我们规定业主来售楼处之前,要在公众号上进行‘老带新’备案,并且备案一个小时后来售楼处才能算数,这位业主当时备案不到一个小时就到售楼处了,我们售楼处都有人脸识别的,所以审批没通过。”

  为何售楼处要使用人脸识别?

  据南方都市报,有地产中介表示:房企安装人脸识别系统,与其“分销模式”有关。

  每当新楼盘上市时,房企一方面会花大量费用做营销宣传,吸引潜在购房者,另一方面也会找各种卖房平台(中介)作为“分销渠道”,让渠道帮忙招徕客户。

  如果是中介拉来的客户,那房企就要给中介一定的佣金,而中介为了获取更多佣金,就会给客户提供一定程度的额外优惠,以此吸引更多客户,这导致房企销售与渠道中介抢客户的“混战”经常发生。

  这时候,售楼处的人脸识别这时候就派上了用场,它可以让房企迅速识别某个购房者是中介拉来的,还是看了宣传的“自然到访客户”,关系到客户能不能享受中介渠道的优惠。

  以“买房”加“人脸识别”为关键词在网上检索,可以发现,有关售楼处用人脸识别判断客户类型的消息比比皆是。

  

  比如上图中的网友就表示,如果是自己去售楼处看房的话,当迈进售楼处大门的时候,自己的脸就会被记录下来。然后如果看房的人在看房后想去附近的中介问有没有优惠,就会被告知只要是自己走进售楼处大门,被人脸识别记录下来了,那么售楼处就会认定这个人是“自然到访”客户,不可以享受中介渠道的团购优惠。

  今年8月,有网友在人民网“领导留言板”投诉称,天津“XX文苑新房售楼处”擅自采集了他的人脸信息。

  原来,一个月前,这位网友通过中介购买了XX文苑的一套房屋。但在8月4日,他被售楼处告知,售楼处的人脸识别系统曾经识别到与他相似的人独自看房,因此他属于自然到访客户,不属于中介渠道客户,不能享受渠道优惠。

  

  戴口罩能避免被“人脸识别”吗?

  为了避免被人脸识别认出,一些客户也想出用头盔、口罩、墨镜之类的办法,遮挡住面部,但这又有多大用呢?

  据南方都市报,深圳市明源云客电子商务有限公司一位销售人员表示:“我们做过测试,可以同时识别50个人,戴口罩也可以识别。”这名销售说,与传统的安防视频不同,系统可以识别并预测看房者的行动路径,框选其必经路线,设置摄像头进行抓拍。

  等看房者确定买房,用“人证一体机”进行身份验证时,系统后台就会将身份证信息绑定到此前的记录上,“相当于人、人脸、手机号、所有来访记录进行比对”。

  这位销售还表示,人脸识别摄像头和监控摄像头的外观一样,可以全程“无感”抓拍。“他们是不知道的,之前确实听说过相关的案例(戴头盔看房),但是现在慢慢没有了。”

  据“明源云”微信公众号2016年5月18日的一篇名为《飞单问题屡禁不止肿么破?解决方法竟然是“看脸”》介绍:“飞单问题的核心是客户识别和归属,以前手机号码是作为客户身份识别的唯一依据,但是号码容易隐藏、变更,所以飞单问题屡禁不止。

  “但是只要销售案场安装了明源云客的人脸识别设备后,客户到访过案场,摄像头就会抓拍客户的面部特征,并自动录入系统,每天下班时,营销管理人员对人脸识别系统记录的到访客户进行归属和关联,每个客户都有了明确归属,自然到访客户就不可能通过隐藏号码、更换号码、场外拦截来实现飞单了。”

  

  ▲图片来源:“明源云”微信公众号

  在知乎平台上,据一个名为“优房售楼系统”的账号发布的名为《“口罩”也封印不了优房算法人脸识别》文章称:“由于疫情后人们普遍戴口罩,优房软件算法工程师第一时间对现有的模型表现进行量化分析,建立了数据评测与标注,全新的人脸识别系统进一步升级为人眼虹膜识别...

  “升级后的模型,大大提升了案场戴口罩人脸识别图片建模的成功率,与平时不戴口罩相差甚少,在上千万数量级的干扰数据下,用戴口罩抓拍搜索,最高命中率高达97%。

  “后来,在房地产项目的实际使用中,利用渠道风控对佩戴口罩的客户进行识别,人脸识别效果有了明显提升。譬如某项目,近一个月都是戴着口罩来访的的,但识别率仍然高达97.77%。

  

  据佛山市大迈信息科技有限公司的官网显示,“优房售楼系统”是该公司开发的售楼管理系统。而据“优房软件”介绍”防飞单人脸识别系统“的页面显示,该软件可以将数据实时上传云系统,并且永不丢失。

  

  ▲图片来源:“优房软件”官网截图

  人脸识别技术不能滥用

  我国网络安全法和民法典已有规定,收集、使用个人信息,应当遵循合法、正当、必要原则,公开收集、使用规则,明示收集、使用信息的目的、方式和范围,并经被收集者同意。

  今年10月1日开始实施的《信息安全技术 个人信息安全规范》(下称“规范”),提供了更加详细的操作指南:收集个人生物识别信息前,应单独向个人信息主体告知收集、使用个人生物识别信息的目的、方式和范围,以及存储时间等规则,并征得个人信息主体的明示同意。

  据新华网,我国法律对于个人信息在消费领域的收集、使用虽未予禁止,但强调对个人信息处理过程中的监督和管理,即个人信息的收集要遵循“合法、正当、必要”的原则和征得当事人同意;个人信息的利用要遵循确保安全原则,不得泄露、出售或者非法向他人提供;个人信息被侵害时,经营者需承担相应的侵权责任。

  据央视新闻,在日前宣判的我国“人脸识别第一案” 中,申明“人脸识别技术不能滥用”原则,显然很有必要。我们应看到,该案受到广泛聚焦,背靠的现实背景就是:如今人们已进入“看脸”时代,人脸识别技术应用面越来越广,从原来主要用于移动支付和机密领域到“哪哪都有它”——业主进小区要“刷脸”、员工进单位要“刷脸”、学生进图书馆要“刷脸”……人们对人脸识别等技术应用的伴生风险渐次敏感。

  这份敏感并非多余:包括人脸、指纹、虹膜在内的生物特征,几乎是个体信息安全最后的防线,因为这类“人体密码”不像数字密码那样可以更改。如果被人随意采集、贩卖跟盗用,那可能将我们置于没有基本安全可言的境地,其风险不容小觑。正因如此,虽说集成了人工智能、机器识别学习、模型理论、动态图像处理等技术的人脸识别是AI(人工智能)转向“强智能”的重要标志,但必须站在生物安全的高度去审视其潜在风险。

  在此之前,网上已曝出打包贩卖人脸数据与“明星换脸”的非法利益链,这也在提醒着全社会:对人脸识别技术的滥用风险与乱用隐患,必须有前瞻性预判与系统性防范。

  人脸识别涉及身份信息识别与隐私权保护议题,现行刑法等对非法获取个人隐私不乏规制举措。鉴于人脸识别应用的“出圈”化,专门针对人脸识别的伦理规约与法律规定也在完善。

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