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时隔7年再拿深圳宅地 万科重金补仓大本营

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  时代周报记者 刘婷

  上午拿地,下午开工。日前,一张深圳万科尖岗山项目开工奠基仪式图传遍地产圈。

  11月23日,深圳万科经过168轮竞价,以最高限价59.98亿元以及配建人才住房面积约6.6万平方米,竞得尖岗山A122-0371地块。这是深圳在2013年公开竞得留仙洞总部地块后,首次在公开市场上夺得住宅用地。

  关于拿地原因、拿地价格是否符合预期以及施工进度和入市规划等问题,11月24日,时代周报记者发送采访函至深圳万科品牌部。截至发稿时,未收到回复。

  重金开道尖岗山

  “什么是万科?这就是万科!”23日上午11点,深圳土地房产交易大厦响起掌声,一名参与土拍的房企代表发出感慨。经过1小时鏖战,深圳万科力挫9家房企,竞得尖岗山A122-0371地块。

  

  万科的尖岗山情结由来已久,这是万科第3次“上山”,并首度落子尖岗山。

  2012年11月30日,尖岗山A122-0341地块出让,万科与招商携手以联合体的形式参与竞标。尽管万科联合体在技术标上获得最高分,但在商务标上惜败中海地产,无缘尖岗山。

  2019年6月24日,尖岗山推出A122-0360地块。当天,万科与深业置地组成联合体,当报价至51亿元时,万科联合体停止报价。最终,越秀地产以59.08亿元及配建人才住房面积1.96万平方米将尖岗山地块收归囊中。

  “别的地块都还有盈利空间,万科拿下的成本太高,很难算过账。”11月23日,在拍地现场,一名房企投拓人员对时代周报记者表示,万科此次重金开道尖岗山,确实需要勇气。

  “反正这个成本,我们是不敢拿。”该人士说道。

  据该人士测算,万科拿下的尖岗山地块可售楼面价约为65139元/平方米。按照地块出让要求,此次出让宗地项目建成后,普通商品住房销售均价不得高于83265元/平方米。可售楼面价与最高售价之间,仅相差约18126元/平方米,还需覆盖资金成本、建安成本、人工成本等,利润空间极小。

  11月23日,深圳贝壳研究院院长肖小平对时代周报记者表示,开发商拼综合实力的时代来了。从行业发展趋势看,不同企业在成本控制、项目综合收益等方面各有特点和优势。“以前房企更像在做制造业生意,现在还有售后运营等一系列衍生服务,卖房也许只是连接客户的开始。”

  
(尖岗山A122-0371地块拍卖现场,时代周报记者摄)

  大本营“粮仓告急”

  在本次拍下尖岗山A122-0371地块之前,万科已有7年未在公开市场拿下涉宅用地。重金补仓、施工提速的背后,是万科在大本营“无米下锅”和业绩不佳的窘境。

  万科2019年年度报告数据显示,公司2020年深圳计划开工的项目仅有罗湖食品大厦、深圳自行车厂 、深圳悦城和深圳中电宝安等4个项目,总面积约为74.89万平方米;而2020年深圳公司计划竣工的项目总面积仅约47.26万平方米。可供对比的是,深圳万科在售项目万科星城的建筑面积约为90万平方米。

  

  除“粮仓告急”,深圳万科在销售市场的表现亦出现颓势。

  
克而瑞深圳发布的《2020年1-10月深圳房企销售榜单》显示,深圳万科的流量销售金额和权益销售金额均已经跌出前20。

  “深圳万科公司前几年做多元化业务,在土地市场上倾斜的资源很少。深圳本身土拍少,旧改又很慢,慢慢就掉队了。”11月24日,一名2019年从深圳万科离职的基层人员对时代周报记者透露,深圳万科近年来内部改革多,内部管理混乱等原因也进一步加剧深圳公司业绩下滑。

  如该人士所言,深圳万科的人事动荡始于2016年。这一年,原深圳万科总经理周彤离职,此后由陆荣秀、冯卷、张海涛轮值担任总经理。直至2019年1月,唐激杨被任命为深圳万科总经理。1个月后,唐激杨卸任深圳万科总经理,由万科南方区域事业集团首席执行官孙嘉兼任。

  在今年9月举行的华南媒体见面会上,万科董事会主席郁亮坦言,万科南方区域做得还不够好,但已非常努力,整体上对南方区域不太满意。孙嘉则表示过往5-8年时间,南方区域在最传统的综合住区基本盘业务里,做的新尝试与探索最为典型。这些业务的开发、经营不同于住宅开发的快周转,需要周期。

  2020年进入尾声,深圳万科在土地和市场两端发力。在供应上,深圳万科拿下尖岗山A122-0371地块后,当天下午就举行开工奠基仪式。在销售端,今年11月深圳万科六盘齐推,推盘力度为近3年最大,冲刺决心可见一斑。

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