鲁楼观察 | 成交量大涨40%，青岛楼市年末开启翘尾行情？

　　在连续下跌四周之后，青岛楼市在传统淡季出乎意料地逆势翻红。根据青岛网上房地产发布数据统计，上周（2020.11.16－2020.11.22）青岛新房共计成交3601套，环比前一周（2499套）上涨44.1%，成交新房面积424568.16㎡。其中，新建住宅成交3225套，环比前一周（2173套）上涨48.41％，新建住宅成交面积380487.44㎡。

　　与此同时，市面上降价优惠潮此起彼伏。在即墨禹洲朗廷府的特价抵账房之后，上周末西海岸又有多盘打折促销。

　　临近年末，青岛楼市会怎么走值得我们关注。

　　连续低迷后的“大涨”周

　　如果单从涨幅来看，44.1%的涨幅确实足以让人振奋。但是，如果我们将过去十个周的数据综合来看，这个结果就不那么乐观了。

　　数据来源：锐理

　　从成交量上来看，青岛经历了一个比较惨淡的金九银十。在过去的10个周中，只有三个周成交量过了3000套，楼市整体下滑态势明显。

　　从分区成交情况来看，西海岸一枝独秀稳居新房市场冠军，上周新房共成交1104套，新房成交面积131756.88㎡；胶州仍是新房成交亚军，上周新房共成交593套，成交面积65707.82㎡；即墨区排名第三，上周新房共成交了584套，新房成交面积61318.33㎡。

　　其他区域方面，城阳区上周成交新房470套，新房成交面积58205.23㎡；上周平度新房成交171套，成交面积为17703.1㎡；高新区上周新房成交168套，成交新房面积23334.1㎡；莱西上周新房成交161套，成交面积为20503.15㎡；

　　主城区中，市北区上周新房共成交121套，新房成交面积14795.14㎡；崂山区上周新房共成交104套，新房成交面积15553.26㎡；李沧区上周成交新房84套，新房成交面积9764.91㎡；市南区上周成交新房41套，成交新房面积5926.24㎡。

　　从各区市的成交来看，西海岸只是恢复到正常值水准，然而即墨、城阳成交量比上半年依旧下滑明显。

　　总体而言，本周成交大涨只是成交连续多周低迷之后的正常修复，仅仅是回归到青岛楼市成交的正常值，而没有出现总量上的突破。

　　优惠降价提升成交量

　　而且，值得我们关注的是，西海岸的成交量主要是依靠融创等开发商降价促销而来。我们看一下楼市的成交榜，可以看到融创有四个楼盘同时上榜，开发商追求去化效率的决心可见一斑。

　　数据来源：锐理

　　而且，我们要明白的是，这种高去化率是由何而来，并不是自然刚需的突然增加，而是开发商在价格和首付等多方面给予购房者让利优惠。在本周，这个优惠已经扩大到灵山湾一线，星光岛项目也在上周末推出了特价房。在优惠潮之下，青岛房价也是不断下滑：

　　数据来源：锐理

　　如果将量价结合来看，就会发现青岛楼市的一大特点：单纯靠产品力，开发商已经很难将购房者请到营销中心。但是如果有诚意十足的优惠，许多楼盘还是可以量。简而言之，青岛楼市虽冷，但是并没有凉透。

　　量价齐升也不要盲目乐观

　　因为开发商扩大了优惠促销的范围，所以本周的网签数据可能会继续回暖。与此同时，李沧区也在本周正式进入了加推季。

　　图片来源：界面山东

　　东李板块绿城云栖、汀岚双双亮相，计划入市开售；同时李村商圈内伟东乐客城北侧海信东山府项目也计划11月份开盘；西部十梅痷生态板块青岛印象滟也进入了销售期，此外还有越秀、佳源、中南等开发商的老盘在售。

　　主城区楼盘单价相对较高，所以在这些楼盘入市之后，单周的成交均价有望调头向上。从数据上看，很可能出现量价齐升的翘尾行情。

　　面对这样的市场，观察员有三点提醒：

　　1、总体数据的回暖，不代表局部楼市的景气，买房还是要根据自己的目标板块具体问题具体分析；

　　2、开发商特价优惠往往不会放给所有销售渠道，大多是通过指定渠道商低调运行，所以在买房时一定要多方比价；

　　3、买房子不能只看低价，而是要对公摊面积、区位、开发商的口碑进行全面调查，从综合性价比做出理性选择。