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鲁楼观察 | 成交量大涨40%,青岛楼市年末开启翘尾行情?

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  在连续下跌四周之后,青岛楼市在传统淡季出乎意料地逆势翻红。根据青岛网上房地产发布数据统计,上周(2020.11.16-2020.11.22)青岛新房共计成交3601套,环比前一周(2499套)上涨44.1%,成交新房面积424568.16㎡。其中,新建住宅成交3225套,环比前一周(2173套)上涨48.41%,新建住宅成交面积380487.44㎡。

  与此同时,市面上降价优惠潮此起彼伏。在即墨禹洲朗廷府的特价抵账房之后,上周末西海岸又有多盘打折促销。

  临近年末,青岛楼市会怎么走值得我们关注。

  连续低迷后的“大涨”周

  如果单从涨幅来看,44.1%的涨幅确实足以让人振奋。但是,如果我们将过去十个周的数据综合来看,这个结果就不那么乐观了。


  数据来源:锐理

  从成交量上来看,青岛经历了一个比较惨淡的金九银十。在过去的10个周中,只有三个周成交量过了3000套,楼市整体下滑态势明显。

  从分区成交情况来看,西海岸一枝独秀稳居新房市场冠军,上周新房共成交1104套,新房成交面积131756.88㎡;胶州仍是新房成交亚军,上周新房共成交593套,成交面积65707.82㎡;即墨区排名第三,上周新房共成交了584套,新房成交面积61318.33㎡。

  其他区域方面,城阳区上周成交新房470套,新房成交面积58205.23㎡;上周平度新房成交171套,成交面积为17703.1㎡;高新区上周新房成交168套,成交新房面积23334.1㎡;莱西上周新房成交161套,成交面积为20503.15㎡;

  主城区中,市北区上周新房共成交121套,新房成交面积14795.14㎡;崂山区上周新房共成交104套,新房成交面积15553.26㎡;李沧区上周成交新房84套,新房成交面积9764.91㎡;市南区上周成交新房41套,成交新房面积5926.24㎡。

  从各区市的成交来看,西海岸只是恢复到正常值水准,然而即墨、城阳成交量比上半年依旧下滑明显。

  总体而言,本周成交大涨只是成交连续多周低迷之后的正常修复,仅仅是回归到青岛楼市成交的正常值,而没有出现总量上的突破。

  优惠降价提升成交量

  而且,值得我们关注的是,西海岸的成交量主要是依靠融创等开发商降价促销而来。我们看一下楼市的成交榜,可以看到融创有四个楼盘同时上榜,开发商追求去化效率的决心可见一斑。


  数据来源:锐理

  而且,我们要明白的是,这种高去化率是由何而来,并不是自然刚需的突然增加,而是开发商在价格和首付等多方面给予购房者让利优惠。在本周,这个优惠已经扩大到灵山湾一线,星光岛项目也在上周末推出了特价房。在优惠潮之下,青岛房价也是不断下滑:


  数据来源:锐理

  如果将量价结合来看,就会发现青岛楼市的一大特点:单纯靠产品力,开发商已经很难将购房者请到营销中心。但是如果有诚意十足的优惠,许多楼盘还是可以量。简而言之,青岛楼市虽冷,但是并没有凉透。

  量价齐升也不要盲目乐观

  因为开发商扩大了优惠促销的范围,所以本周的网签数据可能会继续回暖。与此同时,李沧区也在本周正式进入了加推季。


  图片来源:界面山东

  东李板块绿城云栖、汀岚双双亮相,计划入市开售;同时李村商圈内伟东乐客城北侧海信东山府项目也计划11月份开盘;西部十梅痷生态板块青岛印象滟也进入了销售期,此外还有越秀、佳源、中南等开发商的老盘在售。

  主城区楼盘单价相对较高,所以在这些楼盘入市之后,单周的成交均价有望调头向上。从数据上看,很可能出现量价齐升的翘尾行情。

  面对这样的市场,观察员有三点提醒:

  1、总体数据的回暖,不代表局部楼市的景气,买房还是要根据自己的目标板块具体问题具体分析;

  2、开发商特价优惠往往不会放给所有销售渠道,大多是通过指定渠道商低调运行,所以在买房时一定要多方比价;

  3、买房子不能只看低价,而是要对公摊面积、区位、开发商的口碑进行全面调查,从综合性价比做出理性选择。

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