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央行原副行长吴晓灵:在泡沫中狂欢的日子不多了,要做好破灭准备

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  房地产行业发展也有几十年了,在这其中,商品房的居住属性慢慢发生了变化,人们发现根据房价上涨的速度,买一套房比打工几年挣的钱都要多。慢慢地房子也有了金融属性,成为了投资品、保值品。这句话可不是随口一说,要知道我国的平均房价在2000年时只有2000元一平方米左右,而在今年,根据中科院预测平均房价为9753元一平方米。短短二十年的时间里,房价超出2000年时3倍多,可以说上涨速度非常快。

  

  而对于现在一些大城市平均房价来说,更是让人高不可攀。根据安居客给出的数据,在今年8月份,北京的平均房价为57564元/㎡,上海的平均房价为52814元/㎡,厦门的平均房价为48914元/㎡,广州的平均房价为33377元/㎡,杭州的平均房价为28241元/㎡,苏州的平均房价为21641元/㎡。这只是一部分城市的房价,但对于这些大城市来说,每年都会有新的流动人口到这些城市当中生活,而大多数人的收入都买不起房。

  在这样的情况下,依旧有人觉得房子可以继续用来投资,坚信房价还会很快上涨。这些年来房价上涨的速度是很快,但要清楚,调控政策也已经调控几年了,目的是什么呢?还不是为了稳定房价,现在想让房价快速上涨无疑是无稽之谈。对于现在的楼市来说,面临什么问题呢?为什么要一直调控楼市呢?让我们从多个角度了解一下:

  1、住宅面积

  根据数据显示,现在城镇居民的住房拥有率已经达到了96%,而拥有两套房的占比为31.0%,有3套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。这样看来,城镇居民大多数都拥有了自己的房子,再买房就是为了投资或者更换改善型住宅。

  

  而城镇人均住房面积从1978年的6.7平方米涨到2018年的城镇人均住房面积39平方米,要知道发达国家的标准也就33平方米。我国的城镇人均住房面积已经超过了发达国家的标准。早在2017年,西南财经大学就做了一个调查统计,现在城市的空置住房高达22%。根据市场数据预测,全国住宅总面积482.3亿平方米,如果按照人均住房面积30平来算,可以居住16亿人,而这还只是商品房的面积,没有算小产权房和自建房的面积。可以说,我国的住宅面积已经过剩,供给已经大于需求,不过大量的房子还是握在少数人手中,才显得市场上的房子数量不多。

  2、房价收入比

  房价收入比按照官方的说法就是住房价格和城市居民家庭年收入之比。根据排名榜123网给出的数据显示,2019年全国城市房价收入比排名,深圳的房价比为35.9,厦门的为33.21,北京的为31.23,上海的为26.07,杭州的为19.63,天津的为17.56。

  这些城市的房价收入比都已经很高,一般来说,合理的房价收入比应该在4-6之间,若计算出的房价收入比高于这一范围,则认为其房价较高,房地产行业可能存在泡沫,高出得越多,则存在泡沫的可能性就越大,泡沫也越大。从房价收入比来看,很多人需要几十年不吃不喝才能买得起房子,这样的现象是正常的吗?所以说,我国的房地产行业现在是存在泡沫的,调控政策也一直在挤出泡沫。

  

  3、供需关系

  现在一看售楼部依旧是虚无满座,购房的人依旧很多。但在这些购房者当中,有多少人是为了自住呢?可能只有一半吧,剩下的人都是为了投资,或者留在以后分给家里的孩子,反正现在也没有房产税,心中不慌嘛,很多人都看着现在的楼市比较繁荣,实际上去掉那些投资购房者,真正剩下买房自住的有多少呢?

  我国现在城镇空置率高达22%,这些房子大多数都没有流入市场,被保留着投资者和上市公司手中,很多人都会疑问,上市公司会投资房地产?实际上就是这样,据统计,A股共有3616家上市公司,而其中1808家在一季度财报中披露持有投资性房地产情况,他们手持的房产价值高达1.3万亿。

  有一半的上市公司都在投资房地产,这是多么庞大的一个数据。而这些没有流入市场的房子一旦全被放出来,会对房地产行业造成怎样的冲击?当供给大于需求,大量库存出现,房地产泡沫可能就会显现。

  

  
从这三个角度我们也可以看出,现在的房地产行业确实存在着泡沫,很多投资者依旧乐观地觉得楼市会一直繁荣下去,房价也会一直上涨,这明显就是不现实的事情。

  就比如说现在很多城市的二手房都处于有价无市的现象,而且个别城市的二手房挂牌量已经突破了十万套,目前二手房挂牌量依旧在上涨。这当中就有一部分投资者因为持房成本太高,高杠杆运行不下去,已经要开始赔本了,才把多余的房源都抛售出来,冲击了二手房市场,导致了现在的交易量对比于挂牌量来说,可谓是寥寥无几,有价无市。

  而我国自从2016年提出调控政策后,这几年来一直在收紧调控政策,就是要把房地产泡沫挤出去,让房地产行业能够健康平稳地发展。很多专家都发言直呼房地产行业存在的问题,比如央行原副行长吴晓灵曾说:

  

在楼市泡沫中狂欢的日子不多了,每个人都要做好泡沫破灭的准备。

  

  所以,对于购房者们来说投资房产也要小心谨慎,大肆投资房产的时代已经一去不复返了。如何买房,也是要仔细斟酌的一件事情。

  如有任何观点,欢迎在下方评论区留言讨论!感谢观看!

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