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北大教授:楼市没有泡沫,房价还要大涨?国家一锤定音,答案明了

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  最近,一个朋友相中了一套地段、户型、价格等各方面都挺合适的房子,所以打算早点入手。可就在打算购房的时候,却遭到了家人、亲戚的反对。大家纷纷劝告说,目前房价涨得这么高,都有泡沫了,而且接下来只要调控不放松,房价还得下跌,此时购房风险有点大。在大家劝说下,这位朋友暂时放弃了买房想法。

  不过,与这位朋友不同的是,另一个同事却仍旧十分看好房地产的发展前景,他认为把赚来的钱存放在银行太不划算了,只有买房才是最稳定的资产保值手段。一边认为楼市已经有了泡沫,对买房心存顾虑,十分谨慎;另一边则认为买房依旧可以跑赢通胀,所以把买房子看作是最稳妥的投资手段。实际上,这两个人的买房观念基本上代表了目前房地产的两种主要心态。那么,问题来了,现阶段房地产到底存不存在泡沫吗?

  

  01

  关于房地产有没有泡沫,业内人士一直都有不同的看法,主要分为两类:

  一种声音认为,中国房地产不存在泡沫。日前,在2020年金融街论坛年会上,北京大学经济学院院长、教授董志勇表示,不要任何时候都污名中国的房地产市场,因为房地产市场仍然是未来经济发展的一个重要支柱,他们有很多困难,但目前为止个人觉得并没有泡沫。此言一出,引起了十分广泛地讨论。无独有偶,知名经济学家张五常也曾经多次表示中国房地产不存在泡沫。在东北财经大学的某场演讲中,他坦言:中国到处都是高楼大厦,看一看楼价,那些钱都是从哪里来的呢?我不认为是泡沫导致的,而是实际价值升上去的。

  另一种声音认为,房地产已经存在泡沫。住建部原副部长仇保兴甚至表示,房地产泡沫形成由来已久,冰冻三尺非一日之寒。在他看来,房价收入比是衡量房地产泡沫的重要指标,一个国家比较合理的房价收入比是1:7,在我国的国情下,10倍左右或再多一点,问题都不大,但现在有的城市已经高于20倍。无独有偶,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌也表示,从房价收入比的角度看,应当承认中国是存在房地产泡沫的,如果说没有泡沫都不会有人相信,但泡沫并非普遍存在,主要存在于一线城市和部分二线城市。

  

  02

  不难看出,关于房地产是否存在泡沫,婆说婆有理,公说公有理,几乎很难达成一致的结论。一方面,过去一二十年,全国平均房价翻了4-5倍,可全国仍有6亿人收入为1000元左右,买房越来越难是事实,与此同时,房屋空置率却节节攀升,这说明房地产的确存在过度投机的行为。笔者认为,如果一直强化房地产的金融属性,一直把房子当作一个金融产品来买卖,长此以往,房地产势必会变成一场金融游戏,房价势必也会严重背离其本身的价值,一旦泡沫破裂,不堪设想。

  但是,另一方面,即使房地产存在泡沫,但现阶段也不会出现破裂。因为我国的房地产仍存在大量的真实性住房需求,房地产仍然还有巨大发展潜力。公开数据显示,截至2019年,我国城镇化水平刚迈过60%门槛,要达到70%的发达国家门槛,至少还需要10年,业内预计在这期间将会新增2亿左右的住房需求。当然,除了刚需外,未来还会有大量改善型需求出现。不难看出,只要商品房是以市场决定的价格销售给购房者,房子的价值就得到了实现,所以在这种情况下,即使房价上升也很难被看作是一种泡沫。

  

  因此,在笔者看来,关于房地产市场是不是存在泡沫问题,双方各执一词,各有各有的道理,不能一概而论。但是,有一点可以肯定,加强防范才是目前至关重要的。通过采取一系列的措施解决房地产存在的各种矛盾,比如房价收入比过高,空置率居高不下,住房供给失衡等问题,从而缓解房地产泡沫扩大、金融风险产生的可能性,促进房地产市场的健康发展。其实,关于这一点,国家早就意识到了,目前许多措施正在来临。

  03

  国家一锤定音,未来5年房地产大局基本明朗。

  今年,央行在《求是》杂志刊发了《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》,文章明确表示:房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。这说明国家对于房地产泡沫是高度警惕的,毕竟在各类资产泡沫当中,房地产行业牵扯了太多的资金,太多的行业,往往是最薄弱,影响最深的,而且从过往的经历看,一些重大的金融风险都是由房地产引起的,历史经验也一再告诉我们,房地产泡沫破裂将会产生什么后果。近几年,为了防范金融风险、防止资产泡沫扩大化,国家已经出台了很多举措,预示未来5年的房地产大局基本明朗。

  

  回顾房地产调控的这四年,从“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”、到“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”,其目标就是一个“稳”字,既不让热点城市出现房价非理性上涨,也不让人口、经济基础不足的城市出现硬着陆。此外,今年11月初,国家公布了“十四五规划”,针对未来5年的房地产走向进行了明确定调:促进住房消费健康发展。当然,“促进住房消费健康发展”的前提仍旧是“房住不炒”,若是出现投机就不算健康了,所以保护自住需求,抑制投机消费,促进房价平稳是必然趋势。

  伴随国家一锤定音,未来5年有四个举措值得关注。一是防止资金违规流入楼市,既包括房地产开发性贷款,也包括个人按揭贷款,从而加快去负债和降杠杆,引导资金流入实体行业。二是调整住房供给结构,大力发展共有产权、租房租赁等多种住房方式,加大保障性住房的供应比例,满足不同群体的住房需求,实现住房有所居。三是加快房地产税出台,通过加大房产持有成本,抑制投机炒房。四是弱化棚改,全面推进旧改,大拆大建走近尾声,既稳定了地价水平,也抑制了房价上涨。

  总而言之,伴随房地产长效机制的加快推进,房价大幅上涨,房地产局部过热,住房供给不平衡等问题都可以逐步得到解决,所谓的泡沫也会逐步被烫平、挤出。

  

  最后总结一下:走到目前这样的一个关口,购房者究竟如何选择,想必答案已经很清楚了。无论是投资客还是普通购房者都应该对楼市保持一颗理性的心态,远离高杠杆和高负债,以清醒的头脑看待房地产正在出现的转变。正如央行原副行长吴晓灵所告诫的那样:“在泡沫中狂欢的日子不多了,做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。”

  对于未来5年的房价,你有什么样的看法呢?欢迎评论区一起讨论。

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