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看点多多,深圳限价房卖10万/m

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  文|邓浩志

  深圳前海双11卖地,13家房企竞拍183轮,历时一个半小时,最终由华润联合体以最高价81.519亿+配28400m人才房拿下。该地块可售楼面价约8.3万/m左右,销售时候限价10.71万/m。前海是全国房价最高的板块,可视为中国楼市众多主要风向标之一。

  

  
这块地有几个看点:

1、 深圳推出限价销售地块,是契约精神的进步。

  过去一段时间,绝大多数城市都经历了一手房限价销售的情况。最极端的情况是:拍回来多少楼面价,盖好卖房子的时候,官方允许的售价竟然和地价差不多。其实就是强迫企业亏损销售,还不允许拖延。土地出让的时候没有条件设置,卖完之后一堆限制;卖地不限价格,卖房限制价格情况最近比较普遍。说白了就是地方为了完成上级任务,不择手段,不管企业死活,无视契约精神。这种做法对地方管理者的威信、对合约精神,对法制建设,对投资环境等都造成了极为负面的影响。

  深圳是全国最先推出“竞地价、限售价”的城市。有什么要求在交易之前说清楚,风险企业自行评估,地方避免做“唯利是图”的事情。当然,这些项目只是开始,点赞深圳的新做法的同时,我们也知道,其实深圳现在还在实行新房限价销售,只不过这些项目涨价太多,没有出现亏损销售而已。所以在地方信用,法治等方面,还有好多好多路要走。

2、 在前海搞限价房,想让富人更肥?

  该项目可售地价约8.3万/m,住宅售价不得高于10.71万/m。中间只有2万/m的空间,除去建设成本、融资成本、管理费用,项目利润率肯定在个位数以内,甚至只有5%左右的收益预期。限房价项目的本质是:避免因为周边房价上涨,开发商获得额外利润。但这个项目并不能影响前海乃至深圳房价的走势。该涨的还得涨,一二手价格倒挂在深圳也不是什么新鲜事。所以限地价只能限制房企利润,不能实质性限制房价的上涨。

  如果从更好实现“居者有其屋”的目标考虑,与其在前海搞些10万/m的限价房,倒不如在郊区弄些2、3万/m的项目,肯定能帮助更有需要的中产人士。

3、 “双11”开启土地团购模式?

  获得该块地的竟然是四家开发商的联合体,分别是华润、金地、电建、前海投控。联合拿地,联合开发,近些年也非罕见。但四家企业一起拿地,而且所有此次参拍的主体竟然清一色都是联合体,这种情况非常罕见。地块总价也就80亿出头,也不算非常“难啃”的规模。这多少可能反映出当前房地产企业是一些基本情况和基本态度。一是可能资金的确没有这么宽裕了,所以选择大家凑钱一起拿项目;二是限价销售项目利润肯定很低,弄不好还有亏损的可能,所以抱团开发,分散风险;三是各家有各家的长处,可以实现整合资源,比如央企优势是融资成本低,可以负责找钱,大房企系统性强,可以负责操盘,本地企业本地资源多,可以负责协调关系等等。

  在我看来,未来一线城市的土地市场,三旧改造是一个趋势,另一个趋势就是联合拍地。

4、 它是今年前海拍卖的第二块居住用地,价格也第二高。

  第一高价是今年5月份在附近卖的另一块地,当时龙光地产最终获得,折合可售楼面价达到约8.6万元/m。前海地价貌似有所回落。这是否调控的功劳?是否三道红线的效应?暂时还不能下这个定论。两块地的价格只是些微差距,完全可能因为一些细微的因素影响了房企对其价值的判断。而且地块有限制销售的规定,每平米不得超过10.71万。所以地价也容易被“封顶”。

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