看点多多，深圳限价房卖10万/m

文｜邓浩志

深圳前海双11卖地，13家房企竞拍183轮，历时一个半小时，最终由华润联合体以最高价81.519亿+配28400m人才房拿下。该地块可售楼面价约8.3万/m左右，销售时候限价10.71万/m。前海是全国房价最高的板块，可视为中国楼市众多主要风向标之一。

这块地有几个看点：

1、 深圳推出限价销售地块，是契约精神的进步。

过去一段时间，绝大多数城市都经历了一手房限价销售的情况。最极端的情况是：拍回来多少楼面价，盖好卖房子的时候，官方允许的售价竟然和地价差不多。其实就是强迫企业亏损销售，还不允许拖延。土地出让的时候没有条件设置，卖完之后一堆限制；卖地不限价格，卖房限制价格情况最近比较普遍。说白了就是地方为了完成上级任务，不择手段，不管企业死活，无视契约精神。这种做法对地方管理者的威信、对合约精神，对法制建设，对投资环境等都造成了极为负面的影响。

深圳是全国最先推出“竞地价、限售价”的城市。有什么要求在交易之前说清楚，风险企业自行评估，地方避免做“唯利是图”的事情。当然，这些项目只是开始，点赞深圳的新做法的同时，我们也知道，其实深圳现在还在实行新房限价销售，只不过这些项目涨价太多，没有出现亏损销售而已。所以在地方信用，法治等方面，还有好多好多路要走。

2、 在前海搞限价房，想让富人更肥？

该项目可售地价约8.3万/m，住宅售价不得高于10.71万/m。中间只有2万/m的空间，除去建设成本、融资成本、管理费用，项目利润率肯定在个位数以内，甚至只有5%左右的收益预期。限房价项目的本质是：避免因为周边房价上涨，开发商获得额外利润。但这个项目并不能影响前海乃至深圳房价的走势。该涨的还得涨，一二手价格倒挂在深圳也不是什么新鲜事。所以限地价只能限制房企利润，不能实质性限制房价的上涨。

如果从更好实现“居者有其屋”的目标考虑，与其在前海搞些10万/m的限价房，倒不如在郊区弄些2、3万/m的项目，肯定能帮助更有需要的中产人士。

3、 “双11”开启土地团购模式？

获得该块地的竟然是四家开发商的联合体，分别是华润、金地、电建、前海投控。联合拿地，联合开发，近些年也非罕见。但四家企业一起拿地，而且所有此次参拍的主体竟然清一色都是联合体，这种情况非常罕见。地块总价也就80亿出头，也不算非常“难啃”的规模。这多少可能反映出当前房地产企业是一些基本情况和基本态度。一是可能资金的确没有这么宽裕了，所以选择大家凑钱一起拿项目；二是限价销售项目利润肯定很低，弄不好还有亏损的可能，所以抱团开发，分散风险；三是各家有各家的长处，可以实现整合资源，比如央企优势是融资成本低，可以负责找钱，大房企系统性强，可以负责操盘，本地企业本地资源多，可以负责协调关系等等。

在我看来，未来一线城市的土地市场，三旧改造是一个趋势，另一个趋势就是联合拍地。

4、 它是今年前海拍卖的第二块居住用地，价格也第二高。

第一高价是今年5月份在附近卖的另一块地，当时龙光地产最终获得，折合可售楼面价达到约8.6万元/m。前海地价貌似有所回落。这是否调控的功劳？是否三道红线的效应？暂时还不能下这个定论。两块地的价格只是些微差距，完全可能因为一些细微的因素影响了房企对其价值的判断。而且地块有限制销售的规定，每平米不得超过10.71万。所以地价也容易被“封顶”。