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大瓜!!全南昌房价最低的板块之一,以县价买南昌,能有未来??

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  最近吃了一个超级大瓜

  假设说万达在一个区域拿了一块超级大的地,其中商业要自持,大家都以为万达广场来了,结果开发到一半,万达跟合作方说不做了,退股了!!

  那把房子买在这里的业主会怎么想?而今天的这个瓜跟这个假设好像。


  2017年9月,南昌举行了2017中国500强企业高峰论坛全体大会,在会上还举行了中国500强企业投资江西重大项目签约仪式,现场签约项目34个,总投资额1003亿元。

  其中包括总投资42亿元,位于新建区的红星养老城项目。

  次年2018年8月,新建区流湖镇DAK2018018、DAK2018019两宗土地挂牌出让,除了自持配建1万平方米的老年文化设施;3万平方米的二级康复医院(床位不低于100张);3万方养生商业街;和引进国际知名的医养融合专业机构对社区进行运营管理之外;

  竞买人(或其控股公司)还须获由中国房地产协会、上海易居房地产研究院和中国房地产测评中心同时发布的2018年中国房地产开发企业商业地产综合实力前10强。

  所以大家心照不宣都知道是红星地产,果不其然竞得人江西威键实业有限公司股东方有红星(上海红星美凯龙房地产集团有限公司占股80%、江西天祥实业集团有限公司占股20%)


  之后项目规划出炉,项目名称红星桃花源筑,体量也是非常的大,分好几期开发,因为单价比较低,所以销量还不错。

  说起红星桃花源筑这个楼盘,相信今年做房产的人都了解,疫情之后着实火了一把。

  今年的5-6月份,桃花源筑以6000多的起价,还送车位的营销动作,让销售量剧增,据销售口径今年已经卖了2000多套房子了。


  目前销售的是桃源郡组团,目前高层在售4号楼,中间楼层价格在7200-7300元,顶底在7000不到,另外有小高层洋房,价格在7800元左右。

  左边已经告馨的是一期,高层加排屋的物业类型,下个月也要交付了。

  本来按着大家的设想进行着,不料在今年的9月份,江西威键实业有限公司股东变更了。

  现在的江西威键实业有限公司是天祥实业的全资子公司,红星退出了,红星桃花源筑是不是也可以叫天祥桃花源筑了??



  短短几年,中国500强企业投资的江西重大项目红星养老城,已经和红星没有一点关系。

  对于未来红星桃花源筑项目的配套以及运营如何,我们不得而知。

  3万方的养生商业街,能不能运营的好?招商会怎么样?

  我们同样不知道,只能希望说一切都往好的方向走,毕竟买在桃花源筑的业主已经好几千户了。

  对于很多人掏空六个钱包买的房子,真不好出一丝丝状况。


  而在红星桃花源筑对面的云南城投汀兰湖项目就出现了。

  云南城投汀兰湖的前身是金燕国际温泉城,买在云南城投汀兰府的业主都知道,购房合同盖的章是江西南昌金燕国际温泉度假有限公司。

  小编没有了解到金燕国际温泉城是什么时候拿地的,只能是了解到江西南昌金燕国际温泉度假有限公司,成立于2009年9月,金燕温泉城就是它开发运营的。

  金燕温泉城总用地面积为1510亩,规划有住宅区、酒店、温泉中心、酒店式公寓、企业会所、豪华会所及配套的幼儿园、托儿所、中小学、文化活动中心及社区服务等公建。


  从房天下了解到,2013年9月金燕国际温泉城一期在售了,在当时就有酒店式公寓,高层,排屋等物业类型,价格从7200-20000不等。

  后期由于销售不佳,资金压力大,施工进展缓慢等原因,急需外部资金运作,于是就有了云南城投的事。

  2017年云南城投高调入股金燕国际温泉城项目,占60%的股份,项目后期销售也变成了云南城投汀兰湖。

  短短两年汀兰湖就出现了同样的问题,施工进程缓慢,甚至是停工半年以上,2019年6月云南城投公开出售金燕温泉城60%的股权,叫价5.7亿。

  之后也没有听说有人接手,去年年底又曝出项目出现质量问题,项目整改等等

  关于云南城投汀兰湖我们之前也写过稿子,想深入了解可以点击《 》



  前两天去售楼部,发现售楼部还是正常运行,不过是推销中式院子式联排和双拼排屋,而且是以工抵房的口径给客户推售。

  中式院子面积120方-160方之间,价格在150万-200万不等,现场还是有两组客户的。

  至于之前的问题有没有解决,小编也没有详细问,只能期盼已顺利解决,让之前相信和喜欢这里的刚需业主伤害小一点。

  目前已经在开发的两个楼盘都出现了股东变更,汀兰湖更是有资金压力,项目质量等问题,让我不禁在想,是不是流湖这个区域不太好??

  为什么无独有偶都出现问题呢?


  流湖在南昌一直是小透明的角色,定位是温泉旅游,养老等。

  土地出让的同时,配建相关也都是跟养老有关。比如今年6月份出让土地中也同样需要配建医养中心。

  2020年6月9日,新建区一天拍7宗地,其中四宗在流湖板块,三宗成功出让,一宗流拍。

  三块成交的土地中有两块是嘉福+天祥拿的,没错,就是红星桃花源筑的这个天祥。

  另外一块是恒宾置业拿的,地块就在云南城投的东面,一路之隔,前两天去流湖,还没有看到动工的迹象,围挡还是云南城投汀兰湖。

  嘉福+天祥的项目已经出来了,项目名称是南昌嘉福城。


  南昌嘉福城效果图

  对于嘉福地产可能南昌人都不太了解,毕竟嘉福在南昌还没有一个楼盘交付,嘉福起源于福建,在江西赣州做的项目比较多,去年进入南昌。

  在去年克而瑞发布的2019年房企销售TOP200排行榜,操盘金额没有找到嘉福地产身影,在操盘面积排名中,嘉福地产集团排名148位,操盘面积75.5万方。

  由此可见,嘉福开发以城市边缘地块为多,地块面积很多,但是销售金额不高。

  正如流湖的南昌嘉福城一样,两宗地面积合计373.9亩,建筑面积高达62.1万m,两块地拿地价分别是为1236元/㎡、1002元/㎡。


  这样的体量是正常楼盘的5倍,但是地价却只有1000元/m出头,这种地也只能是城市边缘才可能出现。

  既然有新楼盘入市,出于置业习惯,我们要去了解看看的,还是60万方的大盘,更应该去了解了。


  直奔南昌嘉福城项目之后,有一些些的失望,因为没有售楼部,有的只是在工棚临时搭建的接待中心,也没有样板房什么的。

  经销售接待,说目前还没有建售楼中心,有两个临时展厅,在八一大道那边,目前在跟南大二附院接洽团购买房。


  预计会团购这三块地的房源,最南面地块会带2万m的商业,矮的是9-11层小高层,高层置业顾问也没明确告诉我多少层,据销售所说,短期目标是南大二附院员工团购买房。

  不过我个人并不认为南大二附院员工可以消化这么多房源,毕竟三块地一共有2300多套房源。

  具体会不会对外销售我们也只能拭目以待,因为拿地不到5个月,我还特意去工地看了一下。





  目前三块地就只有一块动工了。还只看到一个塔吊,大部分还是在挖地下空间。

  拿预售证是有条件的,按目前的进度肯定很难同时拿到三块地的预售证的,没有预售证是不能销售房子的。

  关于户型明确的有两个,一个是高层的89方,另一个是小高层洋房的128方,其他户型图还没有出来。



  从之前南大二附院团购嘉福城项目问答中了解到,高层价格在5800-6000元/m,小高层洋房价格在6400-6600元/m。

  团购买房必须购买车位,车位是7万/个。

  南昌嘉福城探盘给我的感觉就是,仓促,十分仓促,很多信息都没有确定,就开始搞房源团购了。

  但从价格上看,也并没有比其他两个楼盘性价比高很多,也就市场价。


  最后聊聊这次探盘的感受,在流湖的楼盘都是大盘,不论是汀兰湖还是桃花源筑都可以开发十年,甚至是数十年。

  新进的恒宾置业和南昌嘉福城体量也不小,同样要开发很多年。


  超级大盘对开发商而言,销售进度极其关键,销售好回款快,没什么问题。

  一旦销售不利,直接影响回款,紧接着就是施工缓慢,慢下来了什么事就什么事都可能发生。

  什么开发商打折销售啦,股权变更啦,土地抵押啦等等,甚至是开发商跑路,项目烂尾都有可能。

  这是购房者最应该谨慎的一个点;

  其次因为同一个楼盘一直都有新房在售,已经交付的组团,很难有人接盘,毕竟价格相同,绝大多数人愿意买新房,新房首付更低,贷款利率更实惠。

  在流湖买房第一需求肯定是自住,但是生活配套目前很少,交通也不方便。


  自驾过去探盘的(非自驾十分不便),从红谷滩中心出发,近三十公里的路程,非早晚高峰开车40分钟不到,在南昌绕城高速生米互通口子下高速就到了。

  等等!!下高速?

  是的,上西一环线一路向南,昌西南上高速-生米下高速,通行费5元,而这也是流湖这个版块的诟病之一。


  公共交通也只有101路,103路,121路公交车,市区方向都是去新建区(终点站是开关厂停车场和欧尚停车场),如果去红谷滩和其他区域需要换乘。

  只能说未来居住人口多了,可能会增加线路;但是没有公共交通,谁会去住呢?


  高速口生米出口,旁边类似于村拆迁的房子,类似于新农村形式的,也是目前能看到的“商业配套”。


  楼盘周边环境如上图,空地耕地很多,而且有农作物,也许可以租块地种菜重回菜园乐趣。


  道路以双向两车道为主,未来会修大路连接九龙湖的九龙大道,但这也是后话了,毕竟九龙大道最南端还是双向两车道。

  这些是目前看得到的,看不到要时间来验证,地理位置也决定了流湖发展的时间不会短。


  最近跟住湾里的同事聊天,湾里发展起来需要多久?

  湾里特色是环境加旅游,如果说有一个大的IP带动是不是旅游业会崛起?

  还聊到交通配套,除了前湖快速路和绕城高速之外,还缺地铁,不过从最近流传的地铁申报建设情况,地铁五号线和地铁六号线要2024年申报,2029年建成;

  那湾里通地铁的最大可能是十年之后,也可能是十五年之后。

  所以湾里什么时候可以发展起来呢??

  最后问大家一个问题,湾里都可能十五年之后才通地铁,那流湖呢??

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