什么是“永续债”，为何将其称为房企的利润黑洞？

这个不用说得那么复杂，一般的债券是想着还本和收利息的。借债的人是要求支“还本付息”。不管从借钱的人和借出来的人来说都是“本”是第一位的，也就是说收回本是主要的权利，利息是次要的权利。当然利从本来，无利不起早，没有利息，也没人想借钱，所以利息也是重要的。

“永续债”说得很专业，其实就期限太长，或者没得还本期限的债券，由于通货膨胀的原因，也由于人都要死的，所以太长的本金，收回的意义不大，或者收回时钱已经很少了。这个你想想80年代的一万块钱和现在的一万块钱的区别就知道了。

那么就只要稳定的收回利息借出款的人（债权人）就基本满意了，也就是说主要权利变成“利”，“本”变成了次要权利。这样的债的定价就不能用现在的债券定价模式，那么就要用一个叫“永续年金”的概念了。

说起来专业，其实也简单，就是你的房确定不会卖掉，固定来收房租的情况类似。如果你每年收房租2万元，现在的市场利率大概5%，那么你这房子的价格大概就是40万（2÷5%)。不明白为什么这样算也好理解，如果你值40万的房子，假设它不会升值，也不会旧和破，那么卖成40万，吃利息就是每年2万元。

大家看出来没有，现在的房价是不是贵了，有房出租的朋友，你们用这个公式来，如果你正好每年收2万的房租，你的房价是不是远远超过40万。这个算法虽然不精确，但能反映出房价的大概来，之所以我们不卖掉房子来吃利息，而愿意收房租，是想着房子还要涨价的原因。

房子也是旧和坏的，所以说专业的说法是“地租”更符合“永续年金”的概念，因为地是相对不会坏的。不过现在污染了的地也收不到地租。

扯远了，说回来，接着说永续债。如果面值100元的五年期债券，市场利率为5%，那么永续债的利率也是5%肯定就没人要了，因为五年期债券除了收利息，还可以收回本金。如果永续债也这样定价，不考虑通货膨胀也要20年才能收回本金，在一个经济停滞增长的社会可能不算低了，但在我们现在的模式下肯定不行。

那么实际操作是多少，只有举例了。

2020年11月，华夏幸福基业股份有限公司发布关于永续债融资的公告。公告显示，华夏幸福拟向西部信托有限公司进行永续债融资，金额不超过20亿元，投资期限为无固定期限，初始投资期限为18个月，初始投资期限届满后每1年为一个延续投资期限。

在利率方面，初始投资期限内的年利率为8.5%；初始投资期限和每个延续投资期限届满后的次日起，利率即应按照约定发生重置，每次重置后的利率应在前一个投资期限内最后一个核算期所适用的年利率的基础上增加200个基点（即2%），以此类推，至多重置三次。

看到了吗，这个利率还是挺高的，如果不考虑重置，那么也是12年不到就通过利息收回了本金，考虑重置后会更短。

这是不是相当于股票，特别是优先股，反正每年分一定比例的红，其他的不用管了，所以说“永续债”有一定的股票性质了。

但其与股票还是有区别，那就是这是债权，在公司破产的时候优先于股权（包括优先股）；另外，对债务人来说，这块支出仍然算利息，是可以抵减企业所得税的。所以实际成本还要低一些。

2013年10月，武汉地铁集团有限公司成功发行首单可续期企业债。截止2019年底，房企永续债余额突破千亿元，短期内这些永续债真能起到很好的“降杠杆”的作用。但是如此高的资金成本，形成了企业非常大的固定支出，必然会吃掉很大一部分企业利润，如果一旦遇上行业毛利率下降，特别是降到永续债成本以下，那么中长期的系统性风险就会发生。这些企业会因“流血过多”而成片死亡。

每一种金融工具在带来其好处的同时，必然有其相应的副作用，其他方式解决不了的问题永续债也解决不了。