东莞楼市：这个片区不要碰，未来很难出手

　　我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　提问：你好，广叔，请教买房事情：我们夫妻两人都在常平镇中心上班，首房首贷，入户东莞了，孩子渐大了，想上车买房，收入不多，目前可奏首付30W，接受月供3500，只能入手二手房了。朋友介绍了常平朗贝大道的富豪新邨，楼梯，22年楼龄，5楼，102方，三房，85W（估计可砍价）。离上班地点近，走路10分钟即可。由于是首房首贷，我们都想好好利用这次机会买个合适的房，预计住个5-6年左右出手，到时奏到一定资金，再出手换置，不知这个房子值不值得出手？常平有没有适合的房源推荐一下？

　　2、家人推荐，惠州龙溪的恒大御府，98平，一、两年后等交楼后出租，回收一些资金，或自住，是新楼，说是有升值空间，几年后出手容易，到时好置换房。纠结中，原意能尽量在常平或周边近点的。恳请给予分析意见。

　　回答：你好。1、这个总价在常平选择不多，富豪新邨位于常平核心区，生活较方便，5楼也不算很高，离工作地点也近，可以先考虑自住上车，其地理位置较好，未来出手没问题的。另外还可以看下：具体板块及楼盘详见内部分享。2、恒大御府在惠州龙溪，这里地广人稀，是坑来的，不建议买！未来很难出手！！建议选择方案1

　　提问：你好广叔，本人住万江阳光海岸，小孩有房票，还末工作，目的资金保值，也考虑小孩将来自用，最近看了麻涌保利滨湖堂悦，户型及环境不错，麻涌规划未来有地铁，发展潜力是否也大？不过离地铁口估计还有几公里，所以难决定，请教在现住地方附近二手还是麻涌保利好呢？谢谢！

　　回答：你好。万江阳光海岸，近未来1号线汽车总站，有一定楼龄；麻涌与广州隔江相望，整个水乡片区交通是主要硬伤，保利滨湖堂悦周围工业厂房居多，虽然说有地铁规划，但是还是未知的事情，不确定性大，自住还可以，投资一般。现住附近好，或者考虑其他有潜力的地段。

　　提问：房叔您好，我老婆东莞户籍，我们在东莞有2套房，一套在大岭山中惠沁林山庄一期三房111平自住无房贷，另一套在大朗中央盛景复式三房86平出租（3200/月）有贷款40万。现手头有现金90万，到银行申请将第一套房子抵押贷款预计150万，想在沙田碧水云天全款一套投资是否合适？湾区里面难上车，临近湾区是否可以？

　　回答：你好。中惠沁林山庄小区环境不错，但周围工业厂房较多。中央盛景在大朗核心区，配套成熟，靠近大朗中学和十字路口，噪音较大。滨海新区沙田目前还是价格洼地，不过配套方面也相对不够完善，与虎门厚街等镇有一定的差距，未来可能涨的会比较慢。临深可以考虑的，如长安、虎门；可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

　　提问：你好广叔，有急事咨询，本人坐标深圳，于去年年底购买领航城房子一套，已签网签合同并交付定金30万（总价315万），中介费3.5万。因房子于今年6月满两年，所以还未申请贷款和过户。但刚收到业主通知中介，要求我加价30万方可过户或业主退回30万定金加30万违约款违约。目前同小区同户型最近最高成交价为353万。合同约定与业主协商满两年后过户，如违约需双倍返还定金或赔偿约定成交价20%费用。请问：目前情况下怎样选择1.接受违约但怎样能让业主按20%房款赔付（63万）？2.加价过户，加多少钱合适？3.接受业主违约30万，重新选筹？谢谢！

　　回答：你好，楼市上行期，业主违约的比例会大很多 按照合同执行，业主按20%房款赔付，直接走法律程序好了。 解决思路： 1、向中介试压，让中介沟通这个事情，本来责任就在业主方，中介不理就向上层举报，最好是涨价控制在合理范围内，比如10万。 2、出一份律师函（几百块钱），再次通知业主，按约履行合同，一般业主这步就会妥协 3、如果前两步业主还没有反应，就可以打官司追求赔偿违约金。

　　提问：你好广叔，清远恒大银湖城，清远美林湖住宅和佛山旧二手房哪个更值得投资，手上只有30w，有广州房贷

　　回答：你好，一般来说，佛山投资要优于清远，具体还要看你选筹的情况。清远投资不考虑，有几方面原因：

　　1.交通成本太高，通勤时间和精力消耗太大清远，现在还是初级阶段，想要等到"广清同城"没有个十年八年，那基本上是不可能的。虽然说，广清城轨就要通车了，但是一期通车后也只能到花都，花都坐地铁到珠江新城都还得要一个小时呢。2.珠三角相对落后城市GDP增速倒数第一。3.9个月中有5个月房价在下跌总体上涨仅1.9%。4.买房即使房价翻了一倍，想转手却无人问津。在清远买房，还面临一个最大的问题，那就是房子多，人口少。

　　提问：你好广叔，我目前手上有三套宝中的房子，刚购入熙龙湾的200平用于自住，有一套凯旋城的2房在出租，还有400万贷款，手上有一套107的丽晶国际三房红本刚做了抵押贷，有欠款450万，我的问题是丽晶国际这套房今年趁好行情卖了还熙龙湾的贷款时机合适么？还是咬咬牙可以继续持有？我个人是看好宝中的长期发展，但确实每月还贷压力比较大，希望能得到您的解答。

　　回答：你好，欲望是推动人类前进的原动力，不可谓不重要，可是要适度，过犹不及。买房是会上瘾的，且没有尽头，没有只求拥有，有了想要更多更好，可是我们的初心是为了什么？追求财富应当是建立在一个平衡上，而不是无限地放大欲望，每个人的心理承压阈值不一样，选择适合我们的。负债多少不是关键，主要是现金流如何，如果要卖的话，我更看好宝安实验的成长价值。

　　提问：您好广叔，目前在看广州的房子，首套房，总价260万左右，考虑了鱼珠金碧世纪，老黄埔怡港花园，万科城市花园，番禺的南国奥园的小两房。预算范围内，鱼珠和黄埔的房间朝向和户型没有番禺奥园好，但不知奥园能否受益万博板块，价格是否看好？目前短期不考虑学位，请问下从自住和投资综合的角度，哪个更合适些，谢谢！

　　回答：你好，南国奥园其实是一个位置、定位、配套非常尴尬的小区，有点“前不着村后不着店”的感觉，说是汉溪长隆板块吧，也没啥大的支撑，说是番禺万博板块吧，3公里的距离有点稍远，关键的是产品和客群，这个小区的产品就是一个半度假的定位，而且建筑规划、小区道路设置上，也有点过时了，不太看好 显然，这个时候，应该买鱼珠、老黄埔

　　提问：你好广叔，请问惠州大亚湾龙光城二手房目前是不是适合入手？多少比较合适？龙光城的发展前景怎么样啊？

　　回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳的机会。土豪随意，刚需慎重。如果你是后者，来和我们聊聊吧，兴许会让你迷途知返。买惠州最大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。

　　提问：你好广叔，深航假日名居是怎么回事，不是福利房吗，说有3房卖，一次性全款四五百万，和业主签协议，以后可以过户，靠谱吗，主要看中这个位置和紧邻海韵学校，风险主要在哪些，求解答

　　回答：你好，假日名居是航空公司的福利房，13年左右才分配的，十年后才能交易，如果现在卖出，先全款锁定房子，几年后再过户，这期间如若房价上涨，有原业主返价风险。这个位置没有地铁，商业也不方便，海韵成为名校，还需要时间沉淀。

　　提问：你好广叔，预算700万以内，我和老婆在车公庙和竹子林上班。需求：小学学位好，近地铁，面积不低于80平方，周边配套齐全，麻烦广叔帮我推荐推荐？谢谢！

　　回答：你好，单价低于9w的名校小学学区房，在福田很难实现，一些名校如百花、荔园、明德，均价都已经超过10w。 小学的优劣排名是很难查询对比的，因为没有统一的小考，每年的五大招生人数和小学5A数能一定程度反映成绩。 你们在车公庙上班、竹子林，地铁1、11、7、9号线都方便的情况，往东可以考虑石厦、保税区，往西可以考虑南外大冲。