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管窥见豹。复盘即将过去2020年楼市,明年买房或出现3个麻烦

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  很多人可能已经发现了这样一个楼市现象

  复盘即将过去的2020年,多个自然月的楼市统计数据,无论是统计局的重点70城还是中指研究院的百城房价指数,总体表现四平八稳。涨幅与跌幅大部分都在正负1%这个区间内,个别涨幅持续超过1%、且热度颇高的城市,几乎无一例外在过去三四个月里出台了楼市新规。

  也许是巧合。业内判断楼市热度与否的标准之一即环比涨幅是低于1%还是高于1%。

  若持续2-3个月环比涨幅超过1%,一般即认为楼市热度不错,背后也往往存在供不应求、存量偏少的现象。若持续上涨,但涨幅低于1%,一般即认为是正常的市场涨幅,市场状况不错,但也不至于过热。若涨幅持续偏低或持续为负值,则认为市场存在冷淡、供大于求、存量周期偏大的可能。

  当然,如果是个别月份出现增幅大于1%或增幅为负值,则可能是偶然因素,与上月度成交房源的备案价格有关。

  

  所以,看到这里能够发现,这是巧合,其实也不是巧合。正负1%这个环比涨幅区间,正在成为大部分城市房价变化的区间范围。

  怎么看待这个区间范围呢?

  国家统计局之所以每月发布重点70城的房价数据,自然不只是为了“发布”这个基础职能,而是以这70个城市为抽样代表,对房价涨跌幅度进行监测、评估,并作为下一步政策是否需要调整的依据。

  而目前大部分房价涨跌范围集中在正负1%区间内,住建部10月也在公开媒体上撰文表示认可“房住不炒”取得的阶段性成果。

  所以很明显,正负1%这个区间,就是房价允许涨与跌的大致范围。这与决策层“房价不允许大涨大落”这句公开表述也吻合。

  有了这个比较明确的“涨跌区间”后,“房住不炒,保障房地产市场平稳、健康的发展”这句话该如何理解事实上也非常清晰了。

  

  就像之前我文章里提到的那样,房住不炒别看配套出台了一系列的调控政策,针对多套房购买限制的、针对企业融资的,事实上都是为了达到同一个目的:将房价涨幅控制在合理的范围内,比如这个正负1%区间。

  让炒房人、多套房买房人购买成本、获利成本高于房价增长幅度,从而知难而退。

  要知道,无论如何调控、收紧,只要房价涨幅不限制住,买房人总有办法可以突破。就像近日深圳某倒挂神盘,因限价原因导致买到即可获利3-4万/㎡,这样的好事,傻子都想去碰碰运气。

  当然,因限价导致的价格倒挂,这是遗留问题,也是个案现象,日后这项政策必然会有所调整。

  以后的楼市与房价,可以预见大部分城市都将呈现一个明显的特征,即房价涨跌幅度都不大。

  因为这一点,可以推测,明年起买房可能就要遇到3样麻烦事。

  

  一、房子涨幅开始趋缓,投资买房是否还值得?

  房子成为主要投资标的,大概就是从16年那会开始的。之前笔者曾做过一次历年房价涨幅分析,16年至19年这四年的房价涨幅绝对值,超过过去的任意一年。尤其是16年至18年期间,很多地方实现价格翻番。干啥都不如买房是那几年的写照,买房就是躺赢是那几年的口头禅。

  

  但买房获利建立在两个前提下。一、杠杆使用率高;二、房价涨幅高于持有成本。

  举个例子

  购买一套总价100万的房子,首付30万,月供4000。按年涨幅10%,则两年后房子总价121万。

  其中持有成本为:30万首付+2年还款8万+增值税(两年免征)+购房契税1万+卖房所得税1万+30万首付两年的机会成本(按2万计算),大约为42万。

  因此,等于2年后售出,用42万的成本获得了121万-67万(剩余28年本金)54万的收益,净收益12万。

  但若年涨幅低于10%呢?若非首套房,首付杠杆不是30%呢?即便是净收益12万,杠杆降低之后能够再买得起下一套房吗?

  所以,买房获利,涨幅与杠杆两者缺一不可。但恰恰这两者目前都是受到调控的。从明年起,当月度环比涨幅越来越集中在正负1%这个区间内,当杠杆使用越来越受到限制,投资买房这件事是否还值得呢?

  

  二、房子涨幅开始趋缓,房子卖得掉吗?

  第一段计算的是买房是否值得的问题。但别忽略了一点,评价能否买房的前提得是房子能流通变现。

  例如上文市场价值121万的房子,如果卖不掉、有价无市、还得继续持有2年、3年的话,那这套房的沉没成本可能就远高于投资价值。最后别说12万收益,可能是负值。

  评价二手房市场流动性的要素依然有两点,1、二手房市场需求活跃度;2、二手房市场价格涨幅。

  一直以来大部分城市住房市场有个很奇怪的现象,新房投资比例高、二手房自住比例高。这带来的结果是,购买新房的投资人群,需要在二手房市场上找到自住客群,才能完成资金的变现。

  这就意味着,1、当地得有较大基础的二手房需求,才有变现的可能。2、二手房也得具有一定的增长空间,才有容易变现的可能。

  就像老破小的学区房为何价格不断突破新高?如果只是为了上学,大可不必花费天价购买。关键还在于,这套老破小自己家上完学还能卖掉、自己还能享受增值空间。

  所以,当新房价格涨幅越来越趋缓的情况下,二手房涨幅自然而然也会同步趋缓。如果再没有庞大的二手房需求,房子能不能卖掉都两说,更别提增值了。

  就像这段时间长租公寓的问题,归根究底是租房市场需求不足导致的现金流不畅。但要明白,租客就是未来的买房客,租赁市场都开始乏善可陈了,未来的买房客数量够吗?

  

  三、房价越来越分化,买房成为“财富PK”

  当然,我并非对所有楼市都不看好,甚至有些城市的房价还有较大发展空间。但新的问题出现了,县城、小城市的房子房价低、没人买,大城市的房子房票难求买不到、买不起。

  就像深圳这次倒挂神盘,明眼人都知道买到就是赚到。但富人们一个人十几个号准备摇号,一个号百万的认筹门槛,加起来千万级的买房门槛。

  这还不算,越是神盘越要求八成首付、甚至全款,非政策保护的无房人根本触及不到的门槛。

  所以,即便对楼市精通,即便看好一些城市未来房价,即便懂得本文所说的每一个观点。但买房已经上升到了财富PK的程度,不光要求知识储备,还要求财富储备了。

  买房投资,早已不是过去那般模样了。

  

  最后小结。随着房价越来越分化,如果继续坚持投资买房,掂量掂量自己有没有那个能力参与其中。如果退而求其次,选择房价涨幅趋缓城市的房子,那又会遭遇第一、第二段提到的麻烦。

  这3个麻烦怎么破呢?4个字:房住不炒。

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