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卖地340亿!深圳的“大手笔”,传递出楼市一个明确信号!

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  作者:公子不悔

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  2020年11月23日,注定会载入深圳土拍史册。因为今天,这座城市上演了史诗级大土拍,数量之多,即便2019年被号称史诗级的大土拍,也会黯然失色。

  2019年6月24日,深圳一口气推出了5宗土地,总成交224亿元。

  而今天,深圳一口气推出了8块地,且全为住宅用地,其中7宗为商品房用地,1宗为人才房用地,揽金近340亿,为339.81亿元。

  8宗地全部在原关外,其中宝安两宗,一宗便是人才住房用地,剩下的6宗有4宗在光明,一块在龙华,一块在坪山。

  

  宝安那块人才住房用地,被深圳融化置地投资公司以127.1亿拿下,另一块商品房用地被万科以59.98亿拿下。

  龙华地块被深铁集团以66.53亿拿下;坪山地块被深圳市盛讯咨询有限公司以28亿拿下。

  光明四块地被安徽安联高速公路有限公司、金茂闽粤港企业管理(天津)有限公司、深圳市福粤置业、中信城开投资,分别以13.84亿元、12.71亿元、24.44亿元、7.2亿元拿下。

  8块地均是限价地,也均被以顶价拍走,最终揽金约340亿元。

  340亿元是个什么概念?相当于很多内地普通地级市一年的一般预算内收入。对于深圳来说,这个数字占了其2019年市本级政府性基金预算收入为979.8亿元的35%。

  但是,340亿相比于深圳的全口财政收入来说,还不到其零头。2019年,深圳全口径财政收入达到9424.2亿元。

  02

  说这些的目的,是想要告诉大家,深圳的财政不是依靠卖地。

  深圳一口气推出这么多地块拍卖,不是为了卖地赚钱。事实上,深圳是中国所有中心城市中,为数不多已摆脱土地财政依赖的城市。

  

  既然不是为了赚取土地财政,那深圳一口气推出这么多住宅用地的目的是什么?按下不表,先来解释一下,为何今天对于深圳来说,堪称史诗级拍地。

  在南京、杭州、成都、武汉、长沙等这些土地面积较大的城市来说,一次土拍推出八九宗十来宗住宅用地,见怪不怪。

  但对于深圳这种面积只有1997平方公里,实际管控人口超过2200万的城市来说,一下推出8块地,是非常罕见的。

  看组数据就能明白,此次为何堪称深圳土拍历史上必须铭记的一天。

  2015年全年,深圳只出让了6宗住宅用地;2016年全年,仍然是6宗住宅用地。到了2017年,竟然下滑到了3宗。2018年,涉及住宅的用地,也只有10宗。2019年增加到了12宗住宅用地。

  而2020年,仅今天一天,深圳就推出了8宗,超过了2015年、2016年和2017年全年的住宅出让数量。

  数据统计显示,截止到今天,深圳2020年已经推出了28宗涉及住宅的用地,超过了2017年、2018年、2019年三年的总和。

  上面已经说到,深圳是中国中心城市中为数不多的摆脱了土地财政的城市,不依靠卖地赚取财政。

  那么深圳今年大手笔甩出这么多住宅用地,目的为何?或者说传递出了什么信号?

  当然是为了稳定房价。

  深圳房价一直在上涨,且动不动领涨全国,根本原因在于深圳人多地少,住宅供需之间的矛盾非常大,尤其是商品房。

  深圳官方曾披露过一组数据,截至2014年末的时候,深圳有各种违法建筑37万栋,总建筑面积达到4.28亿平方米。如果再加上城中村里政策允许的建筑面积,深圳这些“没有红本”的各类住房总面积,可能逼近6亿。

  这些不能在市场上公开流通的650万套房子占深圳住房总量的一半以上,容纳了深圳60%的人口。

  换句话说,深圳能够正常买卖的商品房,实际上只有深圳总住房的一半。巨大的供需矛盾,已经将深圳推上了内地房价第一城的宝座。

  

  制图:城市财经;数据:中国房价行情网

  如果不找方法解决深圳住房的供需矛盾,房价会越来越高。要知道,深圳最近5年平均每年的常住人口增量为52万,位居中心城市前列。

  

  制图:城市财经;数据:深圳统计局

  如此巨大的人口增量,如果不快速增加住宅供应,深圳的房价超越对面的香港,是早晚的事情。

  作为已经被定位为“双范”城市兼全国楼市风向标的深圳,必须控制住房价,给全国城市树立模范。

  此外,高房价已经对深圳产生了较为严重的挤出效应。深圳要达到国家给予的具有世界影响力的创新创意之都,必须吸引住人才留住人才。

  所以说,管控房价,让房价平稳,是深圳的当务之急。

  03

  要控制住房价涨势,就必须解决深圳楼市供需的根本矛盾。

  增加供地,是办法之一。2020年,深圳明显增加了供地速度,今天一口气出让8块住宅用地,也是在告诉所有人,深圳缓解供需矛盾的决心。

  但尴尬的是,深圳已经没有多少地了。这些年主要是通过城市更新获得存量土地。为了缓解土地矛盾,深圳的楼越建越高,向天索要空间。

  没有多少地的尴尬,让深圳没法每年都维持如同今年这样大力度的土地供应量。

  本号以为,解决深圳土地空间的唯一办法,就是扩容,这也是坊间讨论最为激烈的事情。

  尽管在今年深圳40岁生日当天,并没有降下扩容的大礼包,但是本号认为,深圳扩容是早晚的事情,必须增加深圳的土地,才能彻底控制住深圳快速上窜的房价,这一点管理层不会
不明白。

  本号还是维持之前的预判,不久的将来,可能会在一个相当平静的时期,突然宣布深圳扩容,就像当年宣布雄安新区一样毫无征兆。

  换言之,东莞与惠州,未来仍大概率有部分甚至全部并入深圳的可能。

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