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1万起卖!三道红线,把央企勒得够呛!

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  有时候,灾难来临之前,总会出现一些不寻常现象。

  就拿我所在的广东来说,台风年年有,偶尔玩嗨了,还会搞出个地震。

  这个时候,新闻有时会报道一种奇观:无论是池塘或是海里的鱼,为求自保突然纷纷跳上岸,铺得满大街都是......

  殊不知上岸之后,能活下来的,只有电影里的美人鱼。

  

   .01

  其实,这样的悲壮画面,也正在房地产市场上演。

  这几天,证券时报等媒体报道,根据北京产权交易所公开信息显示,11月以来,房地产行业产权转让项目一共有18个。

  18个,什么概念?很多吗?

  来看看今年的情况:2月2个,3月2个,5月3个,7月1个,9月3个,10月7个。

  换句话说,11月的项目数量已经相当于今年前十个月的总和!

  不过,如果项目出资人是小型房企,倒是没什么好意外的。

  但事实恰恰相反,几乎全部都是著名的央企,共8家之多!具体是哪几家大伙儿可以看看下面的图表。

  

  更令人意想不到的是,相比于动辄几千万甚至几十亿的转让底价,11月转让的项目中,有的底价50万不到,甚至仅要1万元!

  例如,11月11日挂牌转让的北京隽兴房地产开发有限公司49%股权,转让底价也仅为49万元。

  11月9日挂牌转让的河北际华润泽物业服务有限责任公司51%股权,转让底价仅为1万元。

  原因无他,要么项目大多处于亏损状态,要么标的公司资不抵债。

  一条条大鱼,正抢着上岸。

  .02

  11月房地产行业产权转让项目的数量突然暴增,为什么?

  明眼人都知道,这和融资环境的收紧有着莫大关系。

  自从令人闻风丧胆的“三道红线”出台后,几乎没有一家房企是不踩线的,有的踩了一条,有的三条都踩了个遍。

  而且前段时间,不少银行也接到了监管层要求对现有房贷进行压降的消息,要把新增涉房贷款占比降至30%以下。还有房地产信托业务的排查等,都可谓是直击房企灵魂。

  在政策压力之下,它们的为了降低负债,迫不得已开始主动调整融资结构,方式也无外乎增发新股、子公司IPO等,而出售部分资产就是快速回笼资金的方法之一。

  条条大路通罗马,管他捷径还是弯路,只要能到达目的地就是好方法。

  

  如果仔细研究的话也可以发现,最近部分股权转让信息公布比较频繁的央企,其实经营还算比较稳健保守,也并非高杠杆的房企,它们这么做主要还是响应高层的监管要求,而且公开挂牌也是国资委的要求。

  但实际上,我估计还有很多房企都有转让的动作,只是它们还没达到公告标准,没能出现在披露信息里。

  这就好比一个高三班级里,老师下了一道死命令:学霸们听好了,虽然金榜题名的人有限,但是高考冲刺你们要带好头,做好表率!(不然我的绩效考核又泡汤了)

  

  当然,从表格上可以看到,项目大多都是部分股权出让,这就意味着起码能引入一些有实力的房企来共同经营,降低负债。

  至于那些出让100%股权的,估计项目真的不咋地,拿地的时候可能也没想到成了韭菜,大家要注意一下。

  不过,可以肯定的是,股权转让潮的突然出现,意味着房地产行业的资金压力空前巨大。

  连央企大佬们都要通过出卖股权来降低负债,更何况抵御风险能力差的中小型房企,接下来股权转让的现象估计将会越来越多。

  新一轮行业洗牌,正在加速进行。

  .03

  那么,房企集体过冬,对购房者来说有什么影响?

  正如我之前反复强调的,大家一定要意识到以下几个趋势:

  1、中小房企淘汰出局,投资房产不再是最优选。

  这一轮的冬天会持续多久,说实话我也不知道,但时间一定不会短。在这个过程中,除了有央企和国企背景的房企之外,大部分中小型房企(不排除部分大型房企)将熬不过去,倒在冷酷的寒冬中。

  同时,马太效应越来越显著,少数能真正控制负债率的龙头房企,将继续进行新一轮规模扩张。所以,与其投资房产还不如买地产股,或者将投资重点转移到科技、教育、文化等国家重点发展的新领域。

  

  2、房企入冬,不代表楼市不行了。

  房产不是投资最优选,不意味着房产不值得投资。但可以肯定的是,今后很长一段时间,楼市不会再像以往一样火热,但这不代表就要进入寒冬甚至崩盘。

  当然,大分化时代,不同城市会有不同表现。一线和强二线城市房价未来将走向平稳,部分核心片区还会出现微涨的趋势,而大部分三四五线城市的房价随着棚改的结束,人口的流失,将逐渐下跌,而深耕三四五线城市的房企也会加速灭亡。

  所以,如果投资房产首选一线和强二线城市的核心片区,至于三四五线城市,除非在核心城市周边,否则毫无投资价值可言。

  

  3、高质量房子越来越多,存量房面临缩水问题。

  随着房企集中度越来越高,其市场占有率也会越来越高。这就意味着,高质量的楼盘将会成为未来楼市中的主流。

  如果目前你买的房子品质不够好,甚至还是老破小,未来一定会在市场竞争中处于劣势地位,资产价值也会进一步缩水,甚至出现亏损,当然名校学区房是个例外。

  总而言之,如今的房地产市场早已成为一趟浑水,谁也无法轻易看清其中的复杂,只是摸鱼的很多,想吃鱼肉的更多。

  但别忘了,鱼是有刺的。

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