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楼市风向180℃大逆转?2条新规下,2021年起,房价或超乎你想象

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  2019年可以说是中国房地产行业的一次转折点,在此之前,大部分都还认为房价还会继续大涨。就在2019年初楼市还走出了“小阳春”行情,当时笔者身边很多人都说房价上涨的行情再一次启动了,那个时间段不少人投资客和刚需都着急忙慌地买了房子。炒房客是为了抄底挣钱,刚需是担心房价上涨后就买不起了。但是后来的事情大家也都知道了,央行开始严查违规资金流入楼市、收紧资金监管政策,直接导致了大部分房企资金链紧张,“小阳春”也很快被浇灭。风光无限的地产界“黑马”福晟地产就折戟在2019年,就是因为融资监管严格以后,资金链出现了问题。

  为什么出现这种情况,开发商好好卖房子就不能解决资金链问题吗?对于这个问题,经济学家李迅雷曾说过:目前的人口流动并不能完全支撑房价上涨。由于现在房价太高,真正需要房子的买不起房子,买得起房子的人又不缺房子。在现如今国家调控政策对房价走势不利的情况下,有钱人投资房产的热情不高了。所以,在2019年央行对房地产行业的金融政策收紧之后,不但房企出现了资金链紧张问题,投资房产的人也很快在减少。

  

  2020楼市风向180℃大逆转

  如果是2019年楼市风向转变不明显的话,那么2020年的楼市风向可谓是180℃大逆转。从年初开始恒大就推出了“线上7.5折卖房”的活动,随即不少房企也开启了线上打折卖房的活动。到了今年9月份,房企们更是开启了降价促销潮,房企们纷纷出台了各种各样的折扣优惠促销活动。而在最近,哈尔滨市更是出台政策,鼓励房企降价促销,让利于购房者。现在的楼市环境相对于以前房企死撑不降价和“限跌令”相比,可不就是180℃大逆转吗?

  其实现在市场中等待买房子的刚需有很多,房子是生活中的必需品。俗话说“有房才有家”,房子在传统思想里不仅仅是居住的地方,更是家的象征。现如今在城市工作生活,结婚、孩子教育和福利待遇等等都和房子挂钩,所以很多人并不是不买房,只是现在房价太高买不起而已。所以,市场中对房子的需求量还非常大,只要开发商愿意降价卖房,就可以吸引到购房者。就比如今年的“金九银十”降价促销潮,在9月和10月房企单月销量都同比2019年增长了不少,相比今年上半年更是相比好了太多。

  

  在现如今的房价走势下,刚需也没必要再担心明年或者未来几年房价会突然大涨。在2条新规下,2021年起,房价或超乎你想象:1、央行和住建部出台的“三条红线”;2、银监会下发的《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》。在这两个新规下,房地产行业会朝着健康稳定的方向发展。

  第一是房企发展和扩张需要大量的融资,房企们在楼市不景气时能够坚持不降价,也是全靠融资“输血”。而“三条红线”就是监管房企负债率,限制房企融资的新规。“三条红线”的三条规定是:1:剔除预收款后的资产负债率大于 70%;2:净负债率大于 100%;3:现金短债比小于 1 倍。这三条规定现在完全都符合的房企非常少,比如在全国排名前30的头部房企中,仅仅只有华润置地、中海地产和招商蛇口等5家国企或者国企背景的房企符合“三条红线”新规。而“三条红线”3个规定都不符合的房企就有9个,可以看出,房企们的负债压力有多么大。

  对房企影响最大的就是不符合“三条红线”未来融资会受到限制。比如有一条不符合,房企每年有息负债增速不能超过10%;2条不符合,房企每年有息负债增速不能超过5%;3条都不符合,房企的有息负债就不能增加;最后就算是3条都符合,房企每年的有息负债增速也不能超过15%。所以,未来“三条红线”就会如“紧箍咒”一般禁锢着房企和房地产行业的融资和发展速度。

  现如今房企们负债率都非常高,降负债压力非常大,所以未来几年房企都会努力去负债,那么房企只能够降价促销换销量。所以明年起,房价走势很有可能超乎你的想象。

  

  第二是房价的上涨需要资金的支撑,如果没有大量的资金支撑,房价也不可能不断地上涨。但是由于这些年房价的不断上涨,大量资金流入楼市,居民负债率已经非常高了。根据央行统计,截止到2020年上半年,根据住户部门统计,居民负债率接近59%。而今年银监会发布的《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》中规定:加强重点领域风险防控。银行保险机构要落实“房住不炒”的定位,严格执行房地产金融监管要求,防止资金违规流入房地产市场,抑制居民杠杆率过快增长,推动房地产市场健康稳定发展。

  可以看出,银监会要严查违规资金流入楼市,是从客户的资金上面开始限制。这样一来,居民对房产的购买力就会大大降低,购房者也会减少,同时也打击了利用杠杆资金炒作房产的现象。降低楼市杠杆,也是调控政策的一种,而且效果非常明显。

  

  
可以看出,这两个新规一个是限制房企的资金,一个是限制购房者的资金,这两个新规双管齐下,对未来几年的楼市发展和房价走势影响非常大。今年“金九银十”房企开启的降价促销的活动,可以预见,在2021年房企也会大概率继续这样的促销活动。所以,2021年房价将会超乎想象也就不让人不意外了。

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