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祥生控股:带着“镣铐”上市

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  一座诸暨城,半部祥生史。

  起家于浙江诸暨的祥生控股,作为全口径销售30强中唯一一家还没有上市的房企,也于11月18日成功挤进了港交所的大门。

  祥生控股董事会主席陈国祥与行政总裁陈弘倪,父子俩共同敲钟开市,预示着祥生控股(02599.HK)进入新的发展起点。

  但是,上市不代表万事大吉。《财经杂志》新发表的一篇文章就指出,祥生控股携四大风险上市,从某些角度看,祥生可能是TOP30房企中风险最高的企业。

  

  高歌猛进

  从百亿销售跨越过千亿门槛,碧桂园和阳光城用了6年,恒大、融创和中梁都用了5年,行业平均6.75年,而祥生控股仅用了3年。

  

  来源:东方管理研究院

  据克而瑞数据显示,2015年祥生控股合约销售为109亿元,2018年跨过千亿达到1029亿元,2015-2018年间,年复合增长率超100%。

  

  来源:地产锐观察依据克而瑞数据制图

  分析祥生控股短时间内从百亿高歌猛进跨入千亿,重要的因素有两点。

  一是,踩对上一轮三四线城市发展时点,低位获得大量土地储备。

  祥生的转折点始于2014年。这一年,虽然还没有在杭州拿地,但祥生提前将总部迁至到杭州,确立了“立足杭州、生辉上海、深耕苏浙皖”的城市战略布局。

  彼时,针对三四线城市的明显过剩风险,标杆房企开始全面回归一二线城市,三四线城市大量土地流拍,而祥生逆势、逆周期在三四线城市囤积了大量优质土地。

  2018年跨入千亿目标后,祥生放慢脚步,深入实施“1+1+X”战略(浙江省为大本营,泛长三角区域为持续深耕区域,伺机布局核心二线城市及一线城市周边的二三线城市),2019年下半年开始为上市做准备,并把总部从杭州迁到了上海。

  后是引入两大资本能手为其护航。一位是在财务与资本运营管理方面有丰富经验的谈铭恒,一位是绿城中国的创始元老寿柏年,2020年4月斥资6200万元入股祥生,获得祥生1%的权益,助力祥生冲击IPO。

  二是,项目基本都定位刚需,走高周转的路线。

  拒公开报道,2014年,祥生改变了传统的销售模式,制定了“快速开发、快速销售、快速周转”为核心的经营模式。

  2016年,祥生提出“36781”的快周转策略,即拿地3个月开工、6个月就要开盘、开盘销售去化70%、一个月后去化达80%、1年现金流归正。

  到了2017年,祥生进一步提高周转速度,提出了“25710”的策略,即2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正。

  虽然祥生在每个城市实施“一城一策”,但现金流统一要求拿地10个月后归正,也就是成本回收。

  三是,深耕一个城市是祥生做“快”的法宝,2020年以后采取“深耕”与“拓新”并行。

  只有深耕才能做到快。祥生对每个城市公司的考核,最强调的指标就是所在城市的“市场占有率”。

  市占率达到20%叫“城市做熟”,市占率做到30%叫“城市深耕”,市占率超40%叫“城市做透”。这有利于管理成本的控制和产品的适销定位。

  2020年以来,深化实施“1+1+X”策略,祥生在稳固浙江区域优势、深耕长三角的同时,向更多潜力地区拓展,采取了“深耕”与“拓新”并行的策略。截至2020年7月底,11省45城有布局。

  四是,推行共创互盈、项目跟投模式。

  重赏之下,必有勇夫。

  在冲千亿的过程中,祥生在内部实行了一套“共创互盈”的人才机制,设定一个区域公司目标规模,完成后区域总及团队能获得约千分之一的奖金返还。

  另外,祥生也实行了跟投模式,让经营团队、内部员工、合作伙伴等以有限合伙人方式成为“微开发商”。

  

  带着风险上市

  《财经杂志》撰文指出,(点击蓝色文字阅读“原文”)

  1. 周转速度过快

  在祥生控股的招股书中列举的181个项目中,有92个项目,从施工证到预售证间隔不到小于2个月;92个项目中有33个项目,两证间隔不到1个月。管理稍有疏忽,就可能造成工程质量问题。

  2. 货币资金严重不足

  据财经杂志统计,房企30强中,祥生控股的货币资金最少,货币资金与短债的比值也是最差的。如果销售不畅,回款不及时,容易发生债务违约。

  3. 关联交易数额巨大

  上市之前的三年里(2017-2019年),祥生建设向祥生控股提供建筑服务金额分别约为人民币44亿元、96亿元、98亿元。祥生建设与祥生控股为关联方。

  4. 对信托依赖过重

  

  来源:财经杂志依据祥生招股书统计

  祥生控股可能存在大量的表外负债,发展过于依赖信托公司。

  祥生控股诸多重要的附属公司,都有信托公司(或投资公司)增资扩股。在资产负债表里,信托公司投入资本金,会被归于资产,但本质是债。

  “三道红线”严监管之下,这会加重祥生控股的运营风险。

  

  前路挑战

  对于祥生来说,上市不是一马平川,风光之后也面临着诸多挑战。

  其一,存在降负债及新增融资压力。

  招股书显示,截至2020年4月30日,祥生控股的净负债率高达426%,资产负债比率为90%,现金与短期借款比率为0.5,“三道红线”全踩,新增融资受限。

  其二,依赖民间融资,借贷成本高,需要强化盈利能力。

  2017-2019年,祥生控股加权平均实际利率分别为8.09%、8.13%、9.28%,财务成本分别达2.20亿元、4.32亿元和7.78亿元,占同期的净利润的77.62%、101%、24.24%。

  其三,土储不厚,缺乏布局优势,发展后劲不足。

  财经杂志依据克而瑞数据统计,祥生控股在第三梯队可比公司中,土地储备排名倒数第四,比平均值低了15.74%。

  另外据其招股书,近三年间浙江省为祥生贡献了约51.8%、71.4%及62.5%的营收;观点地产统计数据显示,在祥生总的土地储备中,浙江省占比50.2%,第二是安徽省,占比14%。相对于头部房企,祥生缺乏布局优势。

  截至2020年11月23日午后收盘,祥生控股报收5.59港元每股,与招股价持平。

  面对未来,二代陈弘倪接班的祥生控股,能否乘风破浪、攻坚克难,尚待持续关注。

  · END ·

  

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