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嘉闵线经过的区域 能为嘉定带来什么?

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  时代变了,现在卖房子和以前真的不一样了,尤其是郊区刚需房。

  早些年,上海大兴轨交的时候,郊区的房子由于总价低、有预期,能够得到不少购房者的关注。

  但如今你会发现,即便有轨交规划,也有许多购房者不太在意了,为啥?或许是市区轨交发展过于饱和,郊区轨交虽有规划,但相比于早些年的轨交规划,你会发现,如今规划的轨交走向大多都是郊区对郊区,走向与上海早期轨交相比,并不太占优势。

  比如轨交11号线,嘉定的“大动脉”,凭借着良好的走势与市区对接,早些年为嘉定导入了不少市区客户。

  就在前不久,规划许久的嘉闵线也正式官宣将于明年开建,这一条线路对于嘉定区来说显然很重要,但对于嘉定百姓来说,出行多了一个选择固然是好,但意义或许远没有早年开通的11号线这样强大了

  

  一位家住嘉定老城区的本地客就说道“总不能让我坐嘉闵线先到闵行,再转进市区吧”。

  其实这位本地客的本意是,嘉闵线走向确实没有11号线好,毕竟进入市区,需要在南翔或者江桥进行换乘,而不像11号线沿线区域,可以一部地铁直达市区。

  但同时也要知道,毕竟区内有了地铁的规划,对区域本身发展来说是一大利好。虽然有局限性,但有总比没有好。

  

  还是要来介绍下嘉闵线。嘉闵线与上海其他地铁有着明显区别,这是一条市域铁路,类似于金山小火车,途经嘉定工业区、老城、东部新城、南翔、虹桥商务区、七宝直至莘庄、闵行。

  

  图片来源于网络

  如今,嘉定区还在积极争取要在徐行、菊园、新成路街道等区域设站,也就是说,如果设站成功的话,未来嘉定的各个镇和街道基本都有轨交站点了,出行方面确实利好本地居民。

  但本地居民也有局限性,不愿挪动,可能方圆5公里范围内就是他们活动的最大距离了

  市域铁路嘉闵线其实就是嘉定到闵行的一条线路,不可否认,日后建成,这条线路或许能导入一部分大虹桥客户,为嘉定北部区域的发展提供一定人气,但因走向限制,市区客户和新上海人的导入或许就要比先前开通的11号线要弱一些了。

  

  嘉定徐行,典型本地客消化为主的区域。

  其实徐行经过这几年的发展,城市界面看起来已经非常不错,大型商业、酒店都已经入驻并开业,人气也明显上来许多,看着有一种新兴城市的感觉。

  在这里,可以享受到与市区几乎相同的商业氛围,而且有些商品价格要比市区还要低一些,所以住在这里的人们幸福指数并不是很低。

  反倒是嘉定老城区,老公房居多,狭窄的道路,虽然看上去很成熟,但居住环境并不如徐行。与此同时,老城区发展过于饱和后,新房项目也屈指可数。这些挤压了大量改善需求的本地客户,要么去往南面的嘉定新城买新房,要么去往东面的嘉定徐行,这一新兴区域来买房。

  好在,这些年嘉定新城的供应量不足,徐行却加大了供应量,加之区域近些年发展的成熟度,所以徐行的新房,都消化在本地客手里了。

  可别小看本地客的改善需求,可能他们拿不出太多资金,但好在每个家庭都有多套房子,这种多套并一套的改善力量还是非常强大的。

  

  所以,徐行的楼市,就是本地改善客托起来的。

  即便是卖房子的开发商,他们对于嘉闵线的规划和动工,也只是觉得起到了锦上添花的作用,而重点还是放在线下渠道,一层层筛选本地客。

  其实,徐行另一个值得关注的优势或许就是学区了,今年一个小道消息称“华师大将进入嘉定徐行,建设九年一贯制重点学校”。虽然尚未官宣,但对楼市却也起到了一定帮助,毕竟在徐行的总体规划里,是预留了多个学校用地的。本地客虽然局限在这一范围内,但培养下一代的决心,是与任何人都一样的,他们也很关注学区的动向。

  

  若徐行的学区这一变量最终实现,想必比嘉闵线的规划更有力量,届时能不能得到市区客户的关注,就要看这里未来的发展了。

  

  除了徐行外,嘉闵线未来可能要设的站点还包括菊园、新成路以及马陆区域,这里其实也是嘉定交通的空白,总体来讲,这些区域与徐行大体相当,都是老城区客户的准置业地,就看哪个项目的产品更吸引或打动这些本地客了。

  今年,在嘉定老城区内开出了一个新房,这个新房虽然位于老城区,但其实是位于老城区里的“新城区”,也是一处刚刚开始新建的区域,所以该盘得到了不少本地客的关注,而且在郊区新房中,该盘开盘卖得还算是理想。

  

  不过有意思的是,该盘的大户型卖得是最好的,反而是我们认为有性价比的90平左右3房成为了这里相对滞销的产品,这与其他郊区新房来说实属另类。

  一位本地客就与笔者说道,“都是老城区的人来买,谁家还缺刚需房啊,买这里的都是要换大房子,带电梯的,小面积的房子根本不是这些人的定位。”

  也确实是,既然定位的是本地客,那么自然要做一些符合本地客的产品了,小面积的房子也只能随着时间的推移来慢慢消化了。

  但是否发现,嘉闵线虽然也经过这里,但对这个项目的准购房者来说,并没有太大吸引力。

  

  接下来,在嘉定新老城区交界处,还有一个新房等待上市,目前正在取证中,据说售价也不低。

  但对于这个地方,本地客或许也不是很待见。该盘属于嘉定马陆,周边以工厂为主,基本没有什么生活氛围,老城区的客户要么在本地置业,要么到往徐行或者嘉定新城来置业,买到马陆这个略微偏僻的区域确实没有太多理由。

  

  该盘周边确实是有嘉闵线的规划站点,这里的置业顾问也表示“嘉闵线的建设落地能感觉到客户的购买欲要比之前大。”但仅凭感觉还远远不够,嘉闵线能为该盘引来多少外区客,还有待商榷。但总体来说,该盘开盘去化不容乐观。

  上海经过多年的发展建设,轨交导入人口的红利其实早已过去了,嘉定在前10年中是人口的黄金导入期,但如今嘉闵线的规划走向似乎对外区客户来说并没有太多吸引力,就如奉贤的5号线南延伸段一样,都通车2年了,你看有多少闵行、徐汇的客户来奉贤置业?

  这就是当下上海的新房市场,已经集中于区域客了,这对于开发商来说,就要深入了解本地客需求,做属于他们的产品,这样才能完成好看的业绩。

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