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新规来了!购房款、租金必须存入监管账户,房企、房东不能再挪用

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  11月23日,据澎湃新闻报道,江西住建厅发布《关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知》,提出全省市、县城市经批准预售的商品房建设项目预售资金,应列入监管范围。

  什么叫预售资金?

  《通知》做出了明确界定:所谓商品房预售资金,包括购房人按照合同约定支付的全部房价款(含定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款、商品住宅全装修款等)。

  只要属于购房款,都在监管的范围内。

  具体该怎么监管?

  《通知》要求,预售资金应全部存入预售资金监管专用账户;申请住房贷款的,应将预售资金监管专用账户作为贷款到账账户。预售人申请办理商品房预售合同备案时,应当提供购房人已存入专用账户的首付款凭证。

  也就是说,房企如果要申请预售许可证,首先要确定一个开户行,并以楼栋为基本单位开设预售资金监管专用账户,监管部门、银行和房企再签一个三方协议。

  这份文件的出台,是有背景的。

  最近几个月,“昆明30户居民住进烂尾楼”、“石家庄最大烂尾楼盘成网红拍照圣地”、“大连市中心一楼盘烂尾多年”,今年以来,各地的烂尾楼盘频繁登上热搜。

  为什么烂尾楼盘频繁出现?

  原因在于:过去这些年,我国的地产商,在预售制体系下,可以说是世界上活得最滋润的,只需要极少的本金,找几个股东凑一些钱,再用“明股实债”等方式高杠杆融资,拿土地抵押给银行,用开发贷、销售回款等方式“空手套白狼”,只要有胆子,碰到一波接一波的房价上涨潮,挪用账面资金,继续拿地扩张规模,这样的盈利模式透支了整个行业的前景。

  购房款,按理说应该用于施工,实际上却被大大小小的开发商挪用,不断的拿地高周转,资金链绷的很紧,一旦现金流紧张,旗下大量在建楼盘就会停工烂尾。

  从这个角度来看,把购房款存入监管账户,对房地产市场的预售制体系来说,是一次深刻的改变,在专用账户的监管下,房企无法再挪用施工、盖房的资金,只能老老实实的卖房子。

  除了江西以外,今年最近不少地方都在加强预售资金的监管。

  

  比如,11月20日,潍坊市住建局发布了商品房预售资金监管实施细则的意见稿,预售资金要专户专存、专款专用,未实行预售资金监管的项目,不得核发预售许可证。

  比如,11月初,昆明市开展商品房预售资金监管将着重加强对主城中心区办理商品房预售许可项目的资金监管,同时,预售资金应当全部存入专用账户,按照专款专用原则,实行分阶段、按比例动态监管,监管资金额度为项目预售总额的30%。

  此外,近几个月以来,山东枣庄、浙江、河北秦皇岛、宁夏银川、四川泸州、浙江嘉兴、河北石家庄、福建福州等地都发布了相关政策,加强预售资金的监管。

  不光是购房款,新规下,房客的租金也要存入监管账户。

  11月16日,重庆发布通知,要求住房租赁企业应在主城中心城区范围内的商业银行开立唯一的住房租赁资金监管账户。开设的账户不得支取现金,不得归集其他性质的资金,而承租人支付超3个月的租金将纳入监管账户。

  9月深圳公开征求意见,建立租赁资金监管制度,住房租赁企业应在深圳市辖区内商业银行,设立唯一的租赁资金监管账户,并签订租赁资金监管协议。

  9月11日,成都出台《关于开展住房租赁资金监管的通知》,新产生的租赁关系,承租人向住房租赁企业支付租金周期超过3个月的,住房租赁企业应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金,需要存入监管账户。

  10月30日,西安推行住房租赁资金监管通知,该通知前已注册的“托管式”租赁企业应于2020年11月14日前,选择一家监管银行签订住房租赁资金监管协议书并开设唯一监管专用账户,接受住房租赁资金监管。

  这么多城市密集发布租金监管的政策,显然是“有备而来”。

  近日,国内头部长租公寓服务商正面临成立以来的最大危机,众多供应商纷纷到公司总部要欠款,此后,业内甚至传出“即将破产正寻求接盘”的消息。

  与此同时,中小型长租公寓企业也出现倒闭潮。据《中国经营报》记者不完全统计,截至发稿,今年已有近50家长租公寓“阵亡”。

  长租公寓行业之所以出现房东、房客全部吃亏的局面,就跟租金挪用有关系。

  原来,一二线城市有大量的农民房和城中村,还有小区房东直租的房子,近些年大量二房东中介和资本机构把这些房子收过来,从房东业主手中承包房子,改造成公寓出租。

  为了抢占市场,资本会高价收房,低价出租吸引租客,房客给中介的租金是年付,中介给房东的租金却是月付或季付,多出来的钱,继续去市场上收房出租,扩大房源规模,甚至中介机构还把租客信用打包成金融资产包,变成一个证券类产品,到银行融资,继续拿起囤积房子改造长租公寓。

  但是,这种“拆东墙补西墙”的模式,其实是没有利润的,根本无法持久,一旦没有办法长期“烧钱”,就意味着资金链断裂,中介跑路后,房东没有收到现金,房客却已经支付了长期的租金,平台相当于把矛盾转嫁给了房东和租客。

  从这个角度来看,不管是预售资金,还是房客的租金,都是为了降低资金杠杆,维护房地产市场的稳定,让房企、房东没办法再挪用刚需的“救命钱”。

  买房已经掏空了六个钱包,却还要面对烂尾和“货不对板”的风险,而层出不穷的租房套路,已经让这一届年轻人感到筋疲力尽。

  这时代发展的太快了,现在年均卖地收入已经突破了7万亿,房地产年销售额突破了16万亿,年均毕业大学生将近900万,全国租客规模将近两个亿,到处都是千亿级别的开发商,遍地都是包装概念、融资上市的中介和物业。

  当逐利的资本撬动高杠杆,低收入者就成了这些光鲜数字背后的代价,别说什么市场化、金融创新之类的空话和噱头,只有铁腕的管控,才能让整个行业明白一个事实:房子是用来住的。

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