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果然,上海回暖了!

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  中国楼市,正在进入板块轮动或者此消彼长的模式。简单说来,就是交替上涨。上半年,以深圳、东莞为代表的珠三角一片火热,下半年随着两个城市相继出大招,而暂告一个段落。

  随后,上海在下半年便开始一路回暖,截止到目前,上海楼市甚至可以用火热来形容。

  根据界面新闻爆料,昨天,上海一个新房项目“首创禧瑞荟”二期获批认筹,由于担心人太过火爆,启动了首套房150万元、二套房300万元的“冻资”,来筛选客户。

  戏剧性的是,该楼盘去年认筹一期的时候,因为当时周边没有地铁,学区也未定,户型也没有吸睛之处,导致一期滞销,去化率只有40%。

  真是彼一时此一时,如今二期开盘,居然动用了“冻资”手段,敢这么做,说明楼盘现在不缺客户。

  无独有偶,位于浦东唐镇板块的新盘浦发檀府,最后一批房源预计11月底开启认筹,给出的条件也包含了“首套房认筹金100万、200万银行资产冻结证明;二套房客户认筹金100万,400万银行资产冻结证明”的要求。

  这都是上海楼市回暖给开发商的底气。数据显示,上海楼市在沉寂了两年之后,于今年下半年开始回暖,尤其是在金九银十阶段。

  9月底上海明确了复旦大学、上海交通大学、华东师范大学和同济大学的毕业生可直接落户上海后,更加快了回暖速度。

  易居研究院数据显示,9月上海新建商品住宅成交面积达到110.9万平方(创三年来新高),同比大涨40.5%、环比增长13.9%。

  据上海中原地产数据显示,“十一黄金周”期间(10月1日-8日),上海新建商品住宅成交面积达13.1万平方米,而去年国庆长假新房成交面积还不到1万平方米,上海楼市表现活跃。

  二手房方面,世联统计数据显示,从下半年开始,成交量都在逐月明显走高,在九、十月份达到一个沸点,并全面超越去年。

  

  下半年上海楼市回暖,有诸多因素。

  第一,与大环境的带动有关。

  上半年,在数百个城市或直接或间接放松调控,外加货币宽松的背景下,绝大多数中心城市的楼市纷纷回暖。其中典型代表有深圳、东莞、宁波、杭州、成都、南京、无锡等。

  第二,以深圳为代表的城市开启更强力度调控,板块轮到到了上海。

  7月15日,火热的深圳在住建部造访之后,发布了堪称史上最强调控的楼市政策,一个月后东莞也跟进了,之后宁波、杭州、无锡、成都、沈阳的数十个城市跟进。

  随着这些热点城市调控升级,沉寂已久的上海开始躁动,接过了楼市的火把。

  第三,各种利好加持。

  上海已经是国内定位最高的城市,作为中国经济、金融、航运、贸易等中心,这里从来不缺政策加持。

  今年又有第三届进博会和浦东新区三十年庆祝大会加持,上海在落户政策稍微松动的背景下,迎来了放量。

  房价方面,虽然成交量在调控下沉寂了两年,直到今年下半年才开始回暖,但是房价却一路上涨,从未回头。

  华夏时报披露,从国家统计局公布的房价数据不难看出,2020年上海新房价格除2月份环比上涨持平外,房价已连续增长8个月。

  

  上海冰山成交指数统计,上海2020年1月新建商品住宅成交价为49718元/平米,9月成交价为54979元/平米,年内累计上涨10.6%。

  上海楼市告诉我们一个道理,这种不缺人口增量(这几年增速缓慢甚至下降,是设置人口天花板的结果),不缺政策加持,不缺利好,不缺经济活力的高级别城市,成交量会受限购影响较大,但房价趋势难以改变,依旧易涨难跌。

  北京、深圳也是一样。

  坊间虽然报道了很多关于北京楼市下跌的消息,但北京真实的房价相当牢固,并未发生实质性下跌。至多是由于需要树立模仿,这几年北京房价进入了横盘模式。

  深圳则和上海一样,房价一路向上。由于深圳没有设置人口天花板,每年人口增量在50万左右,又有不亚于上海的政策利好加持,导致其在调控期间,还多次领涨全国。

  即便7月15日出台了史上最强调控的背景下,深圳的楼市也只是放缓了成交量,房价依旧不改上涨势头。

  国家统计局最新发布的10月70个大中城市新房、二手房数据显示,深圳二手房环比上涨0.9%,领跑全国。

  

  所以说,楼市调控,只对人口和经济基本面不好的城市,才有效果。

  对于人口增量显著,经济向好的城市,至多是压制需求,降低上涨速度,即便引发了微跌,也不会改变长期上涨趋势。这就造成了一个矛盾,人口流失、经济不景气的地方,又没必要进行调控。而遭遇调控的城市,往往又改变不了房价上涨趋势。

  君不见,本轮大调控以来,绝大多数中心城市的房价上涨势头都没有改变,个别北方城市如天津、郑州、济南等城市,虽然阴跌,但也只是隔靴搔痒,跌幅并不大。

  结合以上可以得出的一个结论是:

  人口增量显著、经济表现活跃的高级别城市,刚需上车要趁早,因为房价只会越来越高。

  对于长线投资客来说,中心城市的优质房产,依然是最理想的投资标的,尽管在调控背景下,没法靠它一夜致富,但长期来看,房价上涨的确定性最大。

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