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“三条红线”监管指标再次引关注 房地产规模经济或告终

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  文/《新产经》郭师绪

   近期,被媒体称作“三条红线”的监管指标再次引发了关注,根据该政策,开发商如果想借更多的钱,它必须满足“三条红线”所提出的要求。由于中国房地产相关行业的经济产出占到全部经济产出的29%,这一新的监管措施可能会改变现有房地产的规则。

   划定“三条红线”?

   中国人民银行和住房和城乡建设部于8月份宣布,他们为房地产企业设立了新的融资规则,但没有透露更多信息。但根据媒体报道和相关内部人士表态,希望进行再融资的房地产开发商将按照“三条红线”作为门槛对其风险进行评估:剔除预收款后的资产负债率上限为70%,净负债与股本之比的上限为100%,现金与短期债务比的上限为1。

  

   开发商将根据其突破“红线”规则的数量被分类,根据分类结果,这些企业的债务增长将相应地受到限制。据《21世纪经济报道》表示,如果一家房地产企业“三条红线”均已突破,那么该企业将不被允许在接下来的一年内增加债务。如果企业保持在“三条红线”以内,那么明年企业的债务上限将增加15%。由于监管机构尚未公布官方文件,因此一些具体的定义尚不明确。

   虽然政府没有给出时间表。但据《经济参考报》报道,包括恒大、万科和碧桂园在内的12家开发商被要求在9月份前提交一份为期三年的减债计划。该报道表示,“三条红线”的全面实施将从2021年开始。新华社发表的一篇报道说,监管机构在8月20日与开发商的一次会议上明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,这是向开发商采取行动的另一个信号。中国央行副行长潘功胜在9月中旬表示,将有一个“合理的过渡期”来实施这项政策。

   防控房地产泡沫风险

   很大一部分原因是担心房地产泡沫以及后续的崩盘。在过去的15年里,中国的房价飙升了6倍,深圳等城市的房价已经超越伦敦。房地产开发商的债务狂潮一直是房价上涨的重要推动因素,为了获得融资,大量开发商不得不承受更高的利息,以弥补不断上升的债务负担。在恒大出现短暂的资金流动性恐慌之前,泰禾集团成为中国近五年来第一家债券违约的大型开发商。富力地产和泛海控股在近几个月也出现了流动性压力。

  

   8月16日,中国银行保险监督管理委员会主席、党委书记,中国人民银行党委书记、副行长郭树清在《求是》杂志上发表题为《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》的文章,为这轮房地产调控吹响了号角。他说:“党的十九大提出,决胜全面建成小康社会,必须打赢三大攻坚战,其中一项重要内容是防范化解重大风险。”而防范化解重大风险的重点是防控金融风险。

   郭树清重点提到了房地产泡沫风险:“房地产金融化泡沫化势头得到遏制。房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’。近年来,各地区各部门根据‘房住不炒’和‘一城一策’精神,优化金融资源配置,严防资金违规流入房地产市场。”

   文章发布四天后,12家房企被约谈。有关部门的目的无非就是让房企去杠杆、降负债、预防系统性金融风险。

   住建部表示,市场化、规则化、透明化的融资规则,有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期,合理安排经营活动和融资行为,增强自身抗风险能力,也有利于推动房地产行业长期稳健运行,防范化解房地产金融风险,促进房地产市场持续平稳健康发展。

   多管齐下“花式减负”

   尽管“三道红线”的实施信息尚未明朗,但影响已经立竿见影,最先反映到土拍市场上。中国指数研究院的数据显示,2020年9月,全国300个城市共成交土地2212宗,成交面积9126万平方米,环比减少2%,同比同样减少10%。同策研究院监测数据显示,9月40家典型房企融资总额腰斩,合计为402.14亿元,环比降幅达到51.41%,也就是说,房企新增债务规模有所减少。

  

   实际上,近几年来,富力、恒大、融创、阳光城等负债率过高的房企都已开始主动控制债务增速,防控风险。而“三条红线”融资新规的推出,则进一步倒逼房企将降杠杆、降负债、加强现金流作为当前经营的重要命题。目前来看,不少房企都使出了“组合拳”,多管齐下“花式减负”。

   无论是拿地还是收并购,房企的一切投资行为归根结底都是为了规模扩张。“三道红线”政策出炉之前,房地产行业更多以规模和速度论英雄。用阳光城执行副总裁吴建斌的话来讲,房地产市场做大规模是第一需要,房企在规模扩张的过程中,一般可能会受到财务杠杆与经营杠杆的驱动,当负债加得越大,规模也就越大。

   但“三条红线”结束了财务杠杆的红利时代;硬币的另一面是,高增长的时代亦已过去。10月22日,在“2020天府论坛”上,万达集团董事长王健林提到,中国经济由高速增长阶段转入高质量发展阶段,“过去那种追风口、赚大钱的机会越来越少,各个行业的竞争都趋于白热化,除了极少数的企业,大多数中国企业进入了‘赚辛苦钱、赚慢钱’时代。”

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