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小县城楼市面临“有价无市”,未来房价还能坚持吗?

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  根据国家统计局数据测算,从今年6月起,中国新建商品住宅单月成交价已经连续4个月破万。

  大城市房价大涨对全国房价拉动巨大,但绝不能忽略小县城对房价的影响。

  单个的县城对整体的房价影响微不足道,各大媒体的关注点也集中在一二线城市,小县城很容易被忽略,但中国有2800多个县城,这样的规模是不容忽视的。

  最近十年,小县城房价从两三千,一跃涨到七八千,甚至有的小县城均价过万。

  一、县城房价上涨

  2017年调控后,大多数专家不看好小县城房价,实际上大部分小县城的房价依旧坚挺。

  从2015年到2018年,连续四年的棚改完成量都处于600万套左右。

  棚改、旧拆、货币安置,一边大量的资金涌向小县城,一边又制造了大量的刚需,在一二线城市房价暴涨的带动下,小县城房价涨了一波又一波。

  小县城的刚需同样迫切,比如在农村只要能够买得起房的群体,即便不在小县城居住,也会买一套房,原因之一就是子女的教育问题,而且这部分群体并不少。

  小县城的刚需也体现在“丈母娘需求”上,一套县城房,成了小镇青年结婚的“标配”。

  在大城市房价快速上涨的带动下,赶紧买房不是一句口号,而是多数人实际付出的行动。

  二、县城分化

  2019年棚改数量腰斩,人为创造的刚需数量大幅减少。加上住房不炒的大方针深入落实,全国楼市出现了两极分化。

  今年以来,深圳、沈阳、成都、杭州等一大批一二线城市的调控政策不断加码,哪里的房价涨幅过快,哪里就被打压。

  虽然调控的是一二线城市,但是在失去了一二线楼市的带动后,小县城的房价呈现两极分化,不少小县城房价面临有价无市的问题。

  比如溧阳这样距离大城市圈更远的县城,房价下滑比较明显。

  比如宁波象山,处于处于大城市圈的边缘县城,整体房价比较稳定。

  而类似都江堰这类大城市圈内的县城,房价在今年还出现了上涨。

  三、小县城房价还能坚持吗?

  无论是大城市还是小城市,在住房不炒的前提下,房子的金融属性都会被逐渐抹去。

  全国楼市的分化会更加明显,特别是在小县城。

  优质的小县城:人口流入充足,大城市圈层协同发展小县城,比如长三角、珠三角、京津冀、成渝等大城市周边协同发展的小县城。


  第二类,自身经济强,产业完善的小县城,房价也有一定支撑。

  其余大部分小县城的房价并不容乐观,房价可能并不会大跌,但是小县城人口少,刚需更倾向于购买新房。

  这类小县城二手房的问题比较大,当新房和二手房价格差不多,购房者就更加倾向于购买新房,特别是小县城学区房概念不强,县城面积小的情况下,二手房更难以脱手。

  未来十年中国的城市人口将进一步增加,但城市化的速度会减慢,大城市对人才更具吸引力,如果现在就已经面临“有价无市”的小县城,未来房价不容乐观。

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