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16.6万人"流失"!降价卖房,哈尔滨无奈的选择

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  哈尔滨楼市正在上演最无奈的一幕。

  近日,哈尔滨公布一则让全国楼市颤抖的新政策《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》,总共14条措施。

  

  其中,最吸引眼球的是以下3条:

  支持并鼓励开发企业对销售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房进一步让利给购房群众,政府将对让利企业的销售情况进行考核,给予表彰、嘉奖。

  积极引导和鼓励企业根据市场情况,采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。

  灵活就业人员连续缴存公积金六个月即可申请贷款;支持异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款,实现异地职工享有在哈市同等住房公积金贷款政策。

  触及房地产行业灵魂的核心政策就是:

  积极引导和鼓励企业,采取打折促销、团购等方式销售新建商品房,并大幅降低公积金买房门槛。

  此项新政一出,便迅速成为热搜,引发行业激烈讨论。

  降价卖房,中国房地产史上罕见

  2015年以来,就极少有地方政府主动要求开发商降价卖房,说得最多的是抑制房价过快上涨或者是维护市场稳定,不能大涨也不能大跌。

  意味着,哈尔滨将成为中国第一个鼓励开发商降价卖房的大城市。

  其实,每个地方政府明确鼓励开发商降房价卖房,都需要莫大的勇气。

  首先,开发商降房价,政府就得降地价,甚至会导致卖地困难,而卖地一直都和地方财政收入直接挂钩。

  据国家财政部披露的《2020年10月财政收支情况》显示,2020年前10个月,国有土地使用权出让收入55965亿元,同比增长10.1%。

  

  每年动辄6-7万亿的卖地收入,使得中国大部分地方政府的财政体系对卖地非常依赖,依赖程度甚至超过100%。

  由此可见,土地收入已经成为部分地方政府最大的财政收入之一,地方政府主动让开发商降价卖房,直接触及灵魂。

  其次,房价下跌,历来是业主维权、闹事的主要原因之一。据部分城市的房管局投诉报告显示,近5年,降价维权排名高居第一,远高于房屋质量、货不对板等问题的维权。

  

  最后一点,也是最重要的一点:

  几乎所有人都明白,房价下跌时,潜在的购房人都会观望为主,担心未来还有更低的价格。因此,房地产市场一个非常重要的规律是:买涨不买跌。

  因此,出于财政收入和社会稳定的考量,地方政府是没有动力让开发商降价卖房的。

  那么,这一次哈尔滨为什么要这么做呢?

  降价卖房,哈尔滨无奈的选择

  其实,哈尔滨颁布楼市新政的原因很简单:哈尔滨的楼市,实在绷不住了。

  任何一个城市房价,都是由人口、经济、土地供应息息相关的。

  哈尔滨作为副省级城市、黑龙江省省会。

  哈尔滨拥有5.3万平方公里陆地面积的城市,相当于3.3个北京、8.4个上海、接近27个深圳。

  根据国家统计局数据,2019年末,哈尔滨市常住人口1076万,其中,城镇人口709万,城镇化率已经接近66%,横向比较,城镇化率已经不低了。

  土地充足、城镇化率偏高的同时,哈尔滨的人口却在不断流失。

  哈尔滨市是东三省中,人口流失最为严重的大城市。数据显示,2009-2019年,哈尔滨市小学生人数下滑了14%,黑龙江全省则流失了31%。意味着,大约31%的人口在过去10年离开了黑龙江。

  

  同时,常住人口也不增反减,2017年常住人口1092.9万,2019年只有1076.3万了,两年减少了16.6万人。

  特别是年轻人口外流严重。

  人口流失的同时,哈尔滨的经济也撑不住了。2019年GDP为5249亿元,人均GDP仅有4.88万元,在全国省会城市中,排名倒数第一,人均可支配收入为4万元,也低于全国平均水平。

  

  人口流失严重、老百姓的消费需求疲软,哈尔滨政府卖地的热情却非常凶猛。

  数据显示,2020年上半年,哈尔滨累计出让住宅、商住、商业类用地共53宗,面积超过334万平方米。

  卖地凶猛的结果就是,商品房供应急剧增长。

  2020年哈尔滨商品房累计供应88883套,供应面积873.49万㎡;而累计成交只有36202套,成交面积373.70万㎡;1-9月面积供求比高达2.34。去化周期2年多。

  

  最终的结果就是,今年以来,哈尔滨楼市彻底疲软,量价齐跌。

  2020年8月,哈尔滨新房的平均价格为10463元/平米,同比下降超过10%,新房销量50.96万方,同比下降超50%,直接腰斩。

  哈尔滨的楼市,正在入冬。

  一旦楼市陷入僵局的时候,地方政府只有2个选择:

  第一,放松限购、限贷,或者用货币棚改等手段,刺激楼市上涨(2015年到2016年绝大部分城市);

  第二,鼓励企业降价促销(目前只有哈尔滨)。

  所以,哈尔滨突然出台新政鼓励开发商降价卖房,是一个万般无奈的选择。

  房价下跌,谁最害怕?

  哈尔滨,正在给其他三四线城市敲警钟。经济薄弱、人口长期净流出的背景下,如果无限制地供应土地,或将透支所有人的购买力,楼市将陷入哈尔滨的冰封魔咒。

  如果开发商真的主动降价卖房,导致房价阴跌不止,谁最害怕呢?

  众所周知,房地产是资金密集的行业,一旦城市房地产市场全面下跌,将牵一发而动全身。

  首先是当地的房企营收下降,银行对房地产行业的信贷规模大幅收缩,房地产企业容易出现资金链紧张甚至断裂的风险。

  其实,个别城市的房价持续下跌,在中国并非没有先例。2010-2015年,温州曾上演了一波房地产泡沫破灭的惨烈教训。

  以温州为例,其拥有发达的民营经济,靠出口加工业务积聚着大量人口和财富,加上四万亿救市计划下银行信贷的大量投放,大量资金涌入房地产市场,温州炒房团一度闻名全国。

  2010年后,当地房价迅速飙升,2011年超过3万元/平米,接近一线城市房价水平。

  个人、企业纷纷高杠杆加入炒房大军。

  

  2011年,中国货币政策转向紧缩,欧美经济的衰退,给温州民营经济沉重的打击。

  当民营企业由于销售困难、资金链断裂而无法偿还贷款时,银行只好处置拍卖作为抵押的房地产,导致房价一年内下跌 20%,此后连续十几个月持续下跌,温州银行业也陷入困境,甚至出现了中小银行破产。

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