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深圳没有名额的你,公寓这条路能不能走?

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  双11刚过,从尾款人变退款人,退款问题多,小困扰多。深圳7.15新政后,公寓成为无名额购房者能在深圳置业首选,然而 7月31日,深圳又在市场里扔了一颗重磅炸弹—停止审批商务公寓,鼓励已有规划的公寓项目转做可售人才房。政策之后公寓不会再审批。

  此后,公寓在三季度成交量有所回升,购买公寓前,很多问题都要提前知晓,不然后续问题麻烦也多。

  公寓3年内3次政策变,遭遇挫折不断

  在2016-2017年,在政策逐步收紧的环境下,不限购不限贷的商务公寓承接了部分住宅外溢的需求,2016年,深圳住宅成交套数同比下滑3成,二手房价略有回落;而公寓的成交量也跟随下降,但成交价格却上涨;在住宅受限后2017年作为深圳商务公寓市场供应量加大,成交价格走高。

  深圳商务公寓大宗及整售市场案例频发,商办成投资新宠,高端公寓也逐步受到市场青睐。当时也正是政策收紧之际,到2018年,“731”政策出台,规定新供应地建设的商务公寓一律只能出租,不能用于出售;已有商务公寓,限售5年。

  五年限售不影响大家投资公寓的热情,投资客看好深圳的未来,愿意长持这个城市的不动产。

  《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式印发和“支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见”发布,让更多的外地资金进入到深圳市场,深圳限购政策严格,商优质地段商务公寓再次成为投资的目标。

  有个段子是说投资住宅像养猪,投资公寓就像养鸡每天可以下蛋,投资商铺就像养儿子月月养。

  让人又爱又恨的商务公寓

  公寓的本身特殊性让购房者又爱又恨,游离于住宅限制之外,又有居住功能。新政停止审批公寓的政策给无名额又想置业的群体,带来一定的恐慌,但是政策之后公寓不再增加,优质的地段的存量公寓变成稀缺,成交量走高,卖一套少一套。

  深圳执行严格的限购政策,单身限购一套、家庭限购两套,而且摇号更是难如登天。公寓自限购后成为购房者和投资者的无奈之选,但公寓又存在着流动性的问题,流动性的背后,高税费的问题。

  目前的商办类物业交易税费来算的话,一次交易能吃掉大半增值收益。这种税费直接摧毁了公寓一半以上的流动性,商用水电,无学位等各种低于住宅的待遇。偏偏这种产品又成为了无购房名额的首选。


  孤独的二手公寓市场无人接盘

  二手公寓交易税费高,涨幅比住宅不是差了一点点,几乎没有二手市场。除非你房票用完,而且你没有房票单纯想要自住的情况,所以一般不推荐公寓。如入手公寓,选择地段好、区域有前景、品质有保障的公寓,租金和房价升值空间也高,作为投资选择。


  “7·31”公寓新政后的八九月份成交套数增长明显。在8月之后,新政效应显现,商业成交明显增加,在11月份刚过半月,成交量已达10月成交量,相信11月商业成交会走新高。二手房商业成交量一直不温不火,高税费压制了流转性,成交量自然低。

  对于购置商务公寓的个人置业者来说,商务公寓的特殊性、较高的交易税费也会影响到未来的转售速度。购房者在购买商务公寓之前,一定要先考虑清楚购买的目的。

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