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地产界上演的蛇吞象、象吞象,它香吗?更考验填坑能力!

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  文/黄太阳

  根据人民法院公告网公布信息显示,2020年截至8月14日,全国已有380家房企发布破产公告,平均每天约2家房企被清算。对于诸多小型房企而言,如果寻求被并购的路径不成,那么唯一的出路便是破产。

  近年来,屡次上演中大型房企因为资金链断裂而断臂求生的故事,参与收并购的一方似乎并没有得到什么便宜,反而令自身深陷资金泥潭,坑太大,填起来要人命。

  收购,本质上是考验收购方的填坑能力。前方诸多未知的坑,往往会拖累企业的发展。轻则割肉抓紧再转手,重则拖累发展速度,更甚者会危及企业原本健康的体质。

  路劲地产收购顺驰:拖累企业发展速度

  地产圈里最早收购故事,要数路劲地产的单伟豹(人称豹哥)收购老孙的顺驰地产。

  2006年,顺驰的资金链断裂,命悬一线的顺驰公司终于迎来了新的合作伙伴路劲基建,后者以12亿元要约收购顺驰55%的资产,并在2007年1月,路劲再度出资6亿元追加收购顺驰至约95%的股份,前后共出资18亿元人民币。

  当时,孙宏斌到处引资未果,出局已成定局。跟路劲的合作,当时转让速度之快、价格之低令业界唏嘘。

  路劲地产低价从孙宏斌手中接盘资金链断裂的顺驰之后,将近500万平方米土储收入囊中。根据公司2007年财报,完成收购顺地产后,公司土地储备规模倍增至610万平方米。

  成交后,孙宏斌还对单伟豹表示:“你买了个便宜货。”

  然而,收购顺驰的交易并不顺遂,曾一度对簿公堂,绵延两年之久。从账面上来看,财务状况也从收购起发生变化,随着房地产业务的占比提高,杠杆率也持续上升。据单伟豹回忆,“困难至少比我想象的多三倍,最后的资金运营也多出了20%-30%,这是吃亏的地方,路劲为此再度专门发行了3.5亿美元融资债券。”


  路劲收购顺驰的3年后,2008~2010年并没有出现飞跃式的增长,而是非常的平稳。与房地产行业滚滚向前的发展大潮比,路劲似乎进入一个“佛系”发展轨道。据2019年财报,路劲地产年度销售约为459.27亿元,其中包括物业销售427.65亿元,及高速公路项目路费收入为31.62亿元。

  富力吞下万达77家酒店资产:忍痛割肉降负债

  2020年富力地产中报显示,“三道红线”踩得稳稳的,剔除预收款资产负债率为78.16%、净负债率为177%、现金短债比0.44。

  为了“翻绿”,富力主动割肉。11 月 9 日晚,富力地产(02777.HK)发布公告称,拟将其全资持有的广州国际机场富力综合物流园以 63 亿元的物业价值,转让 70% 权益给黑石集团,交易对价为 44.1 亿元。合并事项后,富力将保留存续公司 30% 股份,并分享存续公司利润。

  除此以外,据海外债市媒体消息援引知情人士称,富力地产预计年底将以 18.5 亿元出售其持有的广州广发证券总部大楼 40% 股权,所得款项全部用于偿还债务;此外正在推进的资产处置项目还包括:向平安不动产转让部分广州黄埔笔村旧改项目股权;向一家国企出售海南富力海洋欢乐世界的股份。


  富力走到今天这一步,还得从2017年吞下万达77家酒店资产说起。

  2017年7月19日,几乎已板上钉钉的“万达与融创合作”,富力地产半路杀出强势介入。

  据当时报道,整个谈判过程状况百出。临时更换背景板、打印机坏了、谈判室里传出摔杯声,整个过程极具戏剧性。但最后走出谈判室时,三个男人都挂着得体的笑容。

  富力以6折、199.06亿元的价格接手了万达的77家酒店,一举成为全球最大的豪华酒店业主。时隔三年,现在却成了一颗难以消化的胃结石。

  本以为占了一个大便宜,李思廉被称之为“最会还价的男人”,没想到让富力的酒店业务亏损加大了。

  本来在酒店经营上,富力酒店在 2013 年到 2019 年已连亏 7 年,接手万达酒店后,亏损额更是直接攀升,2017-2019 年,亏损额分别是 1.46 亿、4.6 亿、10 亿。据资料显示,2019年,富力的负债总额达到了3340亿元。

  今年突如其来的疫情更是让酒店业遭受重创,酒店业几乎全部停滞。

  九龙仓51亿入股绿城:亏损12亿,3年买一个教训

  2012年6月份,九龙仓购买绿城18.4%的权益使其成为联营公司,公司获得会计账面收益14.43亿港元(约合11.89亿元人民币)。2012年6月底以后,九龙仓集团对绿城权益增加至24.6%,这项权益账面收益增加至22亿港元(约合18.13亿元人民币)。

  绿城正式宣布九龙仓入股绿城,成为仅次于宋卫平的绿城第二大股东,本次交易牵涉资金总额约50.98亿港元。


  彼时,绿城首席财务官冯征曾对媒体表示:“从合作的方式来看,九龙仓还是比较厚道的,这次的合作对绿城来说并不是亏本生意。”

  此次合作还牵涉了对赌协议,绿城也向九龙仓发行永久次级可换股证券,进一步融资25.5亿港元(约合21.01亿元人民币),如果绿城三年内未赎回债券,25亿可换股证券将被九龙仓换成股份,九龙仓在绿城的持股数将增至35.1%,成为绿城最大股东。

  在对赌协议钳制下,宋卫平在2012年不顾九龙仓反对引融创进绿城。在2015年初的业绩发布会上,融创主席孙宏斌在香港业绩会曾对九龙仓出言不逊,双方一度进入诉讼环节。

  从融创同样持股24.6%再退出,中交建快速替补登场,并成为绿城第一股东。九龙仓救人于水火,但入股绿城三年,九龙仓一直疲于应付绿城纠缠不歇的股权更迭大戏,个中滋味只有自己能体会。

  2015年8月18日业绩会上,更是被曝出投资绿城亏损15亿港元(约合12.36亿元人民币)。九龙仓主席吴天海事后表示,“绿城业务占了九龙仓管理层所需要的精力和时间(和25亿港元投资相比)比例是不相符的。

  融创150亿投资乐视:愿赌服输无声退出

  并购之王孙宏斌也有翻车的时候。有人说孙宏斌150投资乐视网,觊觎的是乐视的土地储备。

  比如,2016年12月,乐视获取的浙江德清莫干山的10000亩土地中,7300亩为乐视汽车及相关配套产业用地,另外2700亩可以用来开发房地产项目。由于很多土地交易不在上市公司之列,因此外界确实很难知晓,比如外界熟知的乐视旗下的世贸工三项目就不在公开披露之列。

  2017年8月28日,乐视网半年度报告的数据显示,2017年上半年,乐视网实现营业总收入55亿元,同比减少44.56%;归属于上市公司股东净利润亏损6.37亿元,同比减少323.91%。这是孙宏斌执掌乐视网以来,乐视网交出的第一份业绩报告,也是乐视网自上市以来第一次交出亏损财报。


  在这次发布会上,孙宏斌落泪了,被业界誉为“为乐视哭的男人”。

  孙宏斌表示,“在投资乐视之前,我这辈子已经没什么遗憾了。但在投资乐视之后,如果不把这个公司搞好,将是我这辈子最大的遗憾。”

  然而,仅仅半年过去,2017年乐视全年预计净亏损116亿元。面对现实,2017年1月23日,孙宏斌表示,“做生意总是有赚有赔,做任何事情都有风险,如果没有风险也就没有回报。如果把风险控制到零,那只能把钱存到银行了。乐视网确实发生了谁也没想到的变化,我们只能碰到什么问题解决什么问题。人其实是不能预测未来的,只能不断地应对、调整。坦然面对困难、坦然面对结果,是我们应有的人生态度。”

  仅2个月不到,3月14日晚间,孙宏斌辞去了乐视董事长职位,撂挑子退出。

  世茂与福晟的“世纪大并购”:只合作,不收购

  地产界的收并购还未停歇,也一直在上演,世茂被称之为“新晋并购王”。

  相比于前面的几个典型案例,世茂可就聪明多了,尽管一直传世茂与福晟合并,实质上世茂是挑着优质的项目进行落地。

  福晟宣布与同为闽西房企的世茂集团达成合作,双方合作涉及价值1000亿的可售资源、至少3000亿的旧改货值,这项并购案被媒体称为“世纪大并购”。3月份,原福建福晟总部更名为世茂福晟总部,新的组织架构亮相。


  然而,经过近半年的公司组织架构调整及业务拆解,这场声势浩大的合作陷入僵局。因为介入福晟集团,世茂集团被推至风口浪尖,“吃肉,不救火”、“违反还债承诺”……为此,世茂多次向外表示与福晟的交易为“合作”而非“收并购”。

  11月19日,福建福晟集团发布公告称,未能按时支付“18福晟02”回售本金及债券利息,本期债券发行金额10亿元,19日应支付本息共计6.31亿元。

  泰禾“下嫁”万科:尽己所能施以援手

  这两年,泰禾也陷入危局,备受行业关注。

  7月31日早间,泰禾集团发布公告称万科全资子公司拟以约24亿的总对价收购其19.9%的股权。本次交易完成后,万科将成为仅次于持股48.97%的控股股东泰禾投资之后的第二大股东。泰禾投资持股比例下降至29.07%。


  万科方面回应称:“这是万科向行业伙伴伸出积极援手的投资行为,我们希望协助泰禾走出困境,逐步恢复其正常经营秩序。但此次股权转让能否最终达成取决于相关先决条件能否满足,仍然存在不确定性。”

  在11月份的媒体会上,万科董事长郁亮进行了表态。郁亮并没有直接回答透露目前的进展,反而称涉及了好多利益相关方,不能随便透露。

  郁亮表示,万科和泰禾之间的事情,其实就是行业里个别企业最麻烦的时候,万科尽自己所能施以援手,避免行业恶性事件。这么一个陷入困境的企业,它需要协调的关系,需要方方面面很多很多,所以可能需要更多的时间。

  关于万科该如何施以援手,我们还得拭目以待。

  结语

  面对待收购的“肥肉”,确实是香饽饽。但复杂的股权架构、债务问题,要厘清非常耗时耗力,落地困难重重。

  其实,回顾前面几起收购的典型案例,着实考验每一家的填坑能力。尤其是大资本介入的收并购,难度复杂度可能都超乎我们的想象。

  做的好,可能是赚钱,为企业增值加分;做不好,可能拖累自身乃至挥泪割肉离场。

  蛇吞象、象吞象都会造成消化不良。当下在“三道红线”的政策导向之下,中大型房企的现金流都会面临极大挑战,企业间单纯的项目间的合作开发恐怕才是最优解,更纯粹!

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