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官宣!南昌存量住宅用地680万方?真还是假?多还是少?

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本周二(2020年11月17日),南昌县政府官网,公布了南昌县存量住宅用地的统计数据。


  说来也巧,我们在11月14日发布的文章一文中,分析了南昌的商品房库存情况,其中因为缺乏官方数据,所以援引的数据来自第三方统计机构。

  发文不到一周,官方就公布了南昌县的住宅存量数据,或许其中也不完全是碰巧?

  回归正题,如果再加上9月27日,南昌市自然资源局公布的南昌市本级存量住宅用地信息,那么基本上南昌(除新建区外所有城区和南昌县)的住宅库存情况就很清楚了。

  但是,当我们仔细研究了相关数据统计和报表汇总后发现,事情并没有那么简单。



  上图中的两张表格,分别是南昌市本级和南昌县级的存量住宅用地的相关数据。

  其中南昌市未销售房屋的土地面积444.25万方+南昌县的235.46万方=679.71万方,这难道就是南昌当下的住宅总库存吗?

  679.71万方?


  为什么会有「未销售房屋的土地面积」这么奇怪的统计单位?

  乍一眼看过去,确实很容易让人以为两个「未销售房屋的土地面积」相加,就是当下南昌的住宅库存。但如果你注意到这竟然是“土地面积”,就会发现其中的蹊跷。

  所谓“土地面积”,也可以叫作“占地面积”。我们常常说某个公园占地多少亩、多少万方,是说它东南西北总共占了多大的面积。

  而在介绍某个建筑物的面积时,我们经常说建面多少万方,是说它每一层的面积相加最终的建筑面积的总和。

  两者的区别在房地产开发中的体现是,土拍时宗地的占地面积×规定的容积率=最终可以开发的建筑面积最大值。

  但是,在上面的表格中,未销售房屋的土地面积,并不能直接用来×容积率,就粗暴地以为这个算出来的结果等于未销售房屋的建筑面积。


  我们截取了存量住宅用地项目清单的开头一小部分,发现这份清单中的很多项目,土地面积和未销售房屋的土地面积,是相同的。

  也就是说,很多项目未销售房屋的占地面积是等于整个项目的土地面积的。

  但是如果大家看过住宅开发规划图,就知道这2个数据相等,是多少神奇的事情。

  拿最近很火的万象城悦府的规划图来举例。


  上图红色数字标注的就是各个住宅楼栋,这16栋白色块就是它在整个项目中的占地,大概不到总占地的30%,占了绝大部分面积的是绿色块代表的绿化用地。

  所以不论这个项目是否已经开盘销售,未销售房屋的土地面积,都绝不可能等于整个项目的占地面积。

  但偏偏在官方的统计数据中,很多项目都出现了这个情况。


  如果只有这个问题,倒也并不影响我们计算正确的住宅库存情况。

  因为不管未销售房屋的土地面积是多少,一个未开盘的项目,他可销售的房屋建面,最大等于整个项目的占地面积×容积率,这个计算方式我们前面也介绍过了。

  这是开发商们在竞拍土地的时候,很关键的一个计算公式。

  它代表着未来这宗地建成的社区,能建多少栋楼,每栋建的多高,每层多少房子,最终总共能有多少套房子用来销售,销售所得能否收回土拍成本。

  2.5,是我们估算出来的,南昌大部分住宅社区的平均容积率,不一定很准确,但是差不离。

  所以如果用未销售房屋的土地面积×2.5,是否就等于正确的未销售房屋建面呢?

  如果未销售房屋真的是指每一间未销售房屋的集合,那么或许上面的算法还可以成立,但现实情况要复杂许多。

  楼盘销售的时候,通常首开时会选择位置在社区中相对并不十分好的楼栋。如果前期蓄客的准备做的很充分,或者这个楼盘如万象城一样存在巨大的一二三差价,那么或许能做到80%以上的去化。

  但最终总还是会有那么几间房子剩下没卖出去,这个时候在统计未销售房屋的土地面积的时候,应该怎么统计?

  是依旧计算这栋楼达到占地面积,还是用未销售房屋÷楼栋所有房间数量得出占比再×占地面积?

  因为官方没有给出统计方式和计算公式,我们无法得知最终的答案,但从官方给出的具体的项目清单中来看,很多近期开盘的项目,不论卖的好还是不好,肯定都还是卖出去了一些的,但在统计数据里,他们的未销售房屋的土地面积,都等于项目的占地面积,也就是说一套都没有卖出去,一次销售减法都没做。

  所以我们尝试引入另一个数据,「平均去化率」。


  南昌在售楼盘的平均去化率是多少?

  一种算法是,统计南昌在售楼盘首开和每次加推的去化率,得出平均去化率。

  但这种方式不仅太复杂和工程浩大,南昌在售楼盘少说一百多、两百个,每个楼盘也都加推够1、2、3……次;而且未必所有楼盘都会公布自己的去化情况,即使公布了也无法厘清其中的水份和真假。

  所以还有另一种算法,用每个月南昌市的成交的住宅面积÷新增的住宅面积,就是南昌市整体的去化情况。

  不论南昌有多少楼盘,他们首开或加推的汇总,就是每个月的新增住宅面积,而成交的住宅面积,就是他们的去化情况的汇总,看起来这种算法好像还蛮准确的。

  但真实的情况是,每个月的成交住宅中,并不仅仅来自当月新增住宅的销售,还包括入市很久的次新盘和老盘的销售。

  而官方公布的未销售房屋的土地面积中,还包括很多尚未开售的项目。这两者中不是完全对应的关系,而是我中有你,你中有他。

  所以最终我们发现,并没有所谓的「平均去化率」。


  走到这一步,似乎官方发布的存量住宅的一系列数据,对于我们了解南昌市住宅存量的情况,毫无帮助,反而越搞脑袋越大。

  我们唯一能得出的结论是,南昌市(+南昌县,但不包括新建区)的住宅总库存:

  必然<1699万方(=679.71万方×2.5)。

  2019年,南昌市常住人口是560万人,转换成3口之家的话,就是187万个家庭,的住房需求。

  以每套房子90㎡预估,当下南昌市的住宅库存,上限是18万套。

  大概10个家庭里要买一套房,就能消化掉现在南昌的住宅库存。

  十中去一,你觉得难不难?

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