网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

一铺养三代?怕是三代养一铺!贵阳商铺投资秘笈看这里

0
分享至

  关于包租、返租铺

  还有,包租型、返租型商铺的问题。

  请注意一点,和你签订包租、返祖协议的商业主体是谁?

  如果只是一个招商运营公司或者是商业代理公司,那你就要慎重了。开发商把铺子卖了,实际上你已经和它没有关系,而和你签订包租、返租协议的公司,法律约束力对他们来说实在太小。实际上人家赚的大头是开发商的返佣,知道市场上现在开给公寓、商业的佣金有多高么?返你个两三年后,大不了破产跑路呗,你能奈他何?

  所以遇到这种铺子,劝你多考虑一下。类似“P2P投资”,你图的是月租,人家图的是你的房款。


  关于小区铺

  商铺里面,风险系数最小的其实还是小区铺。不过也不是所有小区铺都OK,先明确一个理念:投资商铺基本上就是靠租金回报做收益。现在这个年代,已经很难通过商铺本身的资产增值得到丰厚回报,所以在投资小区铺时最重要的就是考量租金回报率。因为各种历史原因和现实情况,贵阳的商铺卖得都偏贵,都把租金回报率压得非常低,如何选择?如何评估?

  在投资小区铺时,看几个东西:

  1、小区人口基数:好的小区铺,往往不是品质楼盘的小区铺。为啥?消费和形态和消费人口数量决定的。就算是顶级豪宅,也不大可能在小区买LV、GUCCI吧?小区里面的大多数生意,还是超市、便利店、干洗店、餐饮店、银行网点、药房……这些业态,基本上都是要跑量才能有利润的生意。所以消费人口数量,对他们的收入影响很大。

  对于小区铺来说,容积率2.5以上、密度20%以上、组团住户1000户以上,基本全高层可以说是小区铺比较靠谱的指标。而洋房等低容积率产品的小区铺,则非常受限于未来消费人口基数。

  简单做个测算:50,000㎡的地块,高层容积率2.5,可以修125,000㎡住宅,按100㎡/户测算,那就是1,250户,容纳人口约为4000人。而同样50,000㎡的地块,洋房容积率只能做到1.2左右,可以修60,000㎡住宅,按130㎡/户测算,那就是460多户,容纳人口约为1500多人。两者对比,高层人口足足高一倍还多。洋房住起来确实舒服,但看得出来这对小区铺价值来说并不是什么优势。

  2、小区铺的价格测算:先前说了,主要考虑铺面的租金回报率。这就要从租金去反推,小区铺一般来说比临主干道的街铺租金要低。通常我们就按120元/㎡/月来测算吧,一个平方一年收入1440元,10年是1.4万左右,15年是2万左右,20年是2.8万左右。就算后面租金有所增长,但因为小区铺本身消费人口数量基本恒定,租金涨幅也不会太多。所以你评估一下,以现在动辄3、4万的销售价格,需要多少年才能收回成本?反正不管怎么说,先评估租客生意做得下去的租金,再来反推商铺的售价,你心里就清楚许多了。

  3、小区铺的位置:对于小区铺来说,核心评点就是是否位于主通道旁。位于出入的主通道旁,意味着曝光量大,曝光量大也就意味着出生意的概率大,出生意的概率大也就意味着租户可以承受更高的租金,这也就意味着租金回报率的增加。

  不过还有一个重要的问题需要重视,大多数人现在出入小区都是开车进出。嗖一下就出去了,嗖一下就直接进入地下车库了,真正步行出来的大多数是小孩和老人。所以,要么尽量选择从外部进入小区车库出入库之间经过的临小区主要通道道路商铺,要么选择集中人气较旺的“小区商业中心”。成功的概率会高一些。

  4、小区铺的昭示面:现在因为城市管理规定的原因,再加上小区景观设计。绿化做得越来越好,但是对小区铺来说却未必是好事。过于宽敞的绿化宽度加上郁郁葱葱的林荫,对于商业昭示面来说都是噩梦。所以在购铺时一定要注意昭示面的几个问题?是否被挡得很多?是否要爬坡上去?是否要下梯坎?是否有门口的停车位?人行车行路过,是否能清晰地看见门头?

  以上,是给大家投资小区铺的一些建议。当然,就算各方面评估都OK,也不一定就能成功。但至少降低了失败的概率嘛。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐

2连胜!距西部前8仅2个胜场!火箭新大佬摊牌,哈登只缺这种气概

熊哥爱篮球
2021-01-25 22:00:02

刚刚!扬州警方开枪击毙!

精彩扬州
2021-01-25 19:27:02

蔡崇信28亿或泡汤,杜兰特坏消息,哈登展现领袖气质,欧文尴尬

冰冰姐看娱乐
2021-01-25 11:03:00

陈坤图片侵权判决:需连续置顶道歉信48小时,网友:丢人丢大了

分享备孕知识
2021-01-23 10:47:01

外国新娘,救不了中国“3000万光棍危机”

乌鸦校尉
2021-01-25 17:32:47

寻访秦岭黑沟,原本38户热热闹闹,如今冷冷清清竟然只剩4户7个人

专业行走
2021-01-25 12:04:07

人美实力强的王鸥,为什么那么多人不喜欢?

一味清欢说
2021-01-25 20:13:15

这组人体素描,光影美到炸裂

中外绘画艺术
2020-11-19 20:25:35

张番、刘铨淼加入德云社以后,为什么就突然销声匿迹了

运动与我同在
2021-01-25 07:14:58

打底裤,小个子女生非常喜欢,小巧玲珑真心好看

动物峙界
2021-01-25 10:23:17

跌至“白菜价”奥迪!从19.32万跌到14.32万,谁还看思域、速腾

热血汽车资讯
2021-01-25 06:11:02

兰帕德下课真因揭晓:与切尔西美女CEO关系恶化!点名要买2人惹怒阿布

体育委员刘老师
2021-01-25 23:01:27

混乱的柬埔寨:白人寻欢的天堂,妇女儿童的地狱,美国是始作俑者

文史旺旺旺
2021-01-25 19:13:36

8.9秒闪电破门1-3,意甲5亿劲旅惨遭大逆转,国米要偷笑了

巨懂球
2021-01-25 21:39:48

拜登上任第2天,美337调查大棒就砸向中企,中国或已开始酝酿反制

全视观察
2021-01-25 17:53:07

起底湖南副省级领导向力力:县长父亲一条烟都不肯收,他一次就贪3700万

今日新讯
2021-01-25 20:47:23

风波过后郑爽仍坚持弃养?机构负责人爆料:她昨天打电话让我们养

古面工坊
2021-01-24 08:46:00

美军若敢挑衅必开火,军方16个机步师紧急备战,专家:捅了马蜂窝

紫龙防务观察
2021-01-25 13:06:26

罗马诺:图赫尔数小时内与切尔西签约,阿莱格里考虑执教其他球队

直播吧
2021-01-25 18:53:06

收到中方大礼第23天,默克尔说了拜登最不爱听的话,西媒要沸腾了

前沿时刻
2021-01-25 19:37:34
2021-01-26 02:24:52
视觉家居
视觉家居
家居
333文章数 14934关注度
往期回顾 全部

房产要闻

让群众有盼头 多地启动督办房本办理难问题

头条要闻

发网帖歌颂拜登后 这个“临时工”被美媒开除了

头条要闻

发网帖歌颂拜登后 这个“临时工”被美媒开除了

体育要闻

科比另一身份曝光:顶级教练,重视防守+跑位,从不骂人

娱乐要闻

虞书欣穿牛仔裤拍美照 元气满满

财经要闻

科技要闻

微信“靓号”可以卖9999元?千万别买!

汽车要闻

鼠年的压轴大戏 全新奔驰S级1月29日上市

态度原创

教育
数码
手机
家居
本地

教育要闻

学生用文言文写请假条火了,老师给出暖心评语

数码要闻

为自研GPU铺路?华为黑科技商用:媲美PC高端显卡

手机要闻

曝小米将有大批新机来袭 包括小米11超大杯等旗舰

家居要闻

华晨宇承认与张碧晨生子 被曝常独居北京复式豪宅

本地新闻

猛 男 在 线 炫 肌 .avi