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3盘解读:均价1.52-2万/㎡,为何都“千人摇”

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  下半年来,“千人摇”盘不少,价格在1.25-1.45万/㎡之间,适合主流置业的,这已经不稀奇。

  这其中万科·悦府(均价1.52-1.61万/㎡)、金地中央公园(均价1.99万/㎡)、紫薇华发·CID中央首府(1.84万/㎡)三个项目值得特别关注。

  它们的共性特点:1、都是年度新盘;2、价格都相对不低,但都低于预期;3、都是区域与产品价值共振;4、都是首开就“千人摇”。

  从各种情况看,这三盘对于看业界心态、市场影响和购买选择,有一定的参考意义。


  万科悦府是西安万科十多年来在二环里唯一的一个项目,位于朱宏路以东、纬三十街以西、玄武西路以南,有地铁8号线、汉城湖、北二环等交通环境优势,周边发展成熟度还可,总体上面貌处于新旧交替的板块。

  户型以约94-116㎡的三室和约140㎡的四室为主,是相对比较典型的刚需和轻改善组合,总高在30-33层的高层均价在1.52万/㎡,总高在20层的高层均价在1.61万/㎡。

  万科悦府这一价格是很多人没想到的,包括楼盘本身。在亮相之初,基本的预期是在1.8-2万/㎡。实际要比这低得多。

  10月23日,该项目首次推出677套房源,三天有4510个登记,核验通过3560个,首开即确立“千人摇”态势。11月18日,第二次推出648套房源,三天有4098个登记,核验结果截至发稿时尚未明确,但再次“千人摇”无疑。

  两次一共1325套房,累计有8608个登记,登记比为约6.5:1。这个态势在下半年来说是相当不错的。



  金地中央公园位于位于西安市雁塔区西沣四路以北、沈家桥一路以西,周边有西安城市生态公园、雁塔西沣路小学、雁塔二中;宜家荟萃、金地广场商业体规划在建。

  该项目户型约127-188㎡,在定位上属于中高端产品,均价在1.99万/㎡,这个价格略微低于房企预期,但也比较接近了。

  这个价格及产品定位,房企对此本身还是有一些担心的。但是首开的态势,不仅令房企意外,也使业界兴奋,当然也超出了市场预期。

  10月22日首次推出1166套房,三天有1931个登记,核验1529个,首开即“千人摇”。11月7日推出184套房,三天有492个登记,核验通过359个,摇号选房。

  均价接近2万/㎡、1166套房、登记数1931个、核验通过1529个、去化率85%,销售额约27个亿,金地中央公园首开创造了一个“楼市传奇”。

  应该说,这是一个多因素共振的结果。

  本身临近高新锦业路,地段与产品的综合价值较高,软件新城和高新CID区域未来当前及未来盘价格预期较高,这些因素叠加下,被看好则不出意外。



  而紫薇华发·CID中央首府(紫薇·云璟时光)则是另外一番情况。

  项目位于高新区西太路国际医学中心南侧,户型面积约97-143㎡,均价18844元/㎡,高层价格稍低,小高层价格稍高些。

  在地段上,项目位于高新CID板块,有“未来之瞳”、地铁6号线及西安国际医学中心、学校等加持,规划发展前景及综合配套还是不错。开发商紫薇和华发都是国企,华发在珠海是“王牌”,产品力比较不错。

  周边目前是“地王”林立,多宗住宅用地楼面地价在1-1.5万/㎡,未来产品售价预期被普遍看高,2万/㎡以上甚至更高,被认为是很正常。事实上,该项目的预期价格原本也想在2万/㎡甚至更高,但备案价格公示后,低于房企预期。

  虽然如此,其在10月1日首次推出240套房,三天有3007个登记,核验通过2694个,首开即进入“千人摇”之列,还是非常出人意料。

  这一结果,目前还不能完全确立项目的产品力及市场地位,但至少给予了周边同行一个信心,说明市场对区域发展和该价格水平还是能接受的。



  总体看,在区域价值特性上,万科悦府是“卖现状”,地段成熟度较高;而金地中央公园和紫薇华发·CID中央首府则是“既卖现状、又卖未来”,地段现有条件不错,但未来发展空间还有较大想象。

  这3盘对于业界来说,值得思考的地方至少有两点:

  一是价格控制。

  现在业界对于房价预期普遍看高,认为西安是“国家中心城市”、人口基数大,需求是少不了的,价格再贵也有人买。实际上,目前因价格抗性上升导致的市场阻力正在加大。看看多数2万/㎡+的盘销售态势就知道了。

  之前,这三盘同样存在希望价格能备更高一点的心理预期,但在实际价格上,都比预期的低,但这样一来接受度相对更高了。如果他们按照自己价格预期来的话,可能态势就会大变样。

  这态势对于不少正在推出或即将推出的新盘来说,如何自我控价将是一个考验控制价格,不仅对楼市健康发展重要,对房企自身加快资金回笼也很关键。

  二是户型控制。

  目前新盘普遍追求大平层(户型面积基本在140-220㎡)、价格不断超出市场预期,导致此类产品有饱和趋势,而刚需和轻改善产品则相对供应不足。

  万科悦府和紫薇华发·CID中央首府则以适合主流置业需求的刚需和轻改善户型为主,实际是一个风向的转变。

  金地中央公园也有数量不少的户型在127-160㎡,事实上从该盘首开态势看,也是相对中小的户型卖得比较快。

  这无疑对业界是个警醒。


  而对购买来说,也至少有两点启发:

  一是重品质,户型设计理念和装修的品质性。

  目前的市场上,新盘中的户型设计存在的“代际差”是比较明显的。有些虽然是新盘,但还是“老产品”,除了价格高之外,产品没什么新亮点。而有些则是新理念,装修配置也升级,性价比较高。

  所以,现在说注重品质,也不能以老眼光看了,在新的价格水平和人居需要上,对户型空间设计、装修用材及细节的审视,要提升一到多个层级去审视。

  二是地段价值可期,配套由“有”到“优”。

  在地段价值上,老区看现状成熟度,新区看规划配置全不全、优不优。在过去的价格水平和城市发展上,各项配套只要“有”就行,而现在则是要从是否是“优”上去看。

  这对于无论是品质升级型自住,还是多少投资型置业需求而言,都是应当考虑的重点。而这三盘带来的启示值得思考和汲取。

  编辑=六言 编审=周鑫

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