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天河已打响全面涨价第一枪!

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  相信大家这周都被一场史诗级土拍刷屏了。

  周一,光是挂牌价就创下天河新高的牛奶厂地块经过21轮竞拍成功出让,最终楼面价高达51463元/平,位列广州楼面价排行榜季军。

  要知道,目前天河在售的一手房,售价不过5万/平左右。天河的面粉价,已经贵过面包价了。

  这也从侧面证明,天河的房价还远未到顶。相比之下,目前的天河,简直就是广州房价洼地。

  .01

  广州房价洼地

  是如何炼成的

  天河的房价贵吗?

  说实话,真不贵。

  目前天河在售的一手盘,集中在东部,几个新盘的报价很统一:5-6万/平。

  这是什么水平?黄埔新盘,5万/平。南沙新盘,3万/平,天河新盘这样的价格贵吗?

  而且,近年来,天河不断拍出高价地,预示着天河的房价还有很可观的想象空间。

  高价地的拍出,会引发一串连锁效应。

  最直观的,在拍地之后,会直接影响整个板块的售价。

  就在牛奶厂地块拍出当天,牛奶厂的部分二手房开始调价。贝壳上一套金地天河公馆的二手房,直接跳涨100万。另一套龙湖天宸原著的二手房,也直接涨了40万。目前,整个牛奶厂板块的二手房均价,已经被拉高到了6-7万/平。

  

  金地天河公馆

  

  龙湖首开天宸原著

  其次,新盘一旦入市,也会推动整个片区的房价体系彻底改变。

  举个例子,前两年天河区入手一手房的门槛,还在4.5-5万/平左右。牛奶厂不少热门楼盘,500万左右就有交易。

  随着牛奶厂货源出清,位于黄村一带的珠江花城、保利天汇开始执掌大旗,天河的置业门槛正式迈上5万/平。而随着项目组团的更新迭代,目前,保利天汇三期报价已经去到5.3-6万/平。

  而近年来,天河出让的地块数量增多,意味着后期陆续会有新盘入市补仓。

  

  看一下近些年天河出让地块的楼面价,我们大致可以推测后期天河一手房的价格走向。

  自2019年之后,天河出让宅地楼面价都在3万/平以上,而且呈现一路走高的态势。目前,金地在广氮拿下的地块项目吹风价已经曝光,据说将会卖6万/平。

  换言之,未来6万/平的房子,不过是天河的“入门级水平”。

  .02

  珠江新城的房子

  还有多少上涨空间?

  当然,上述说的,只不过是天河门槛价的变化。

  要知道,目前天河的门槛价跟天花板价格相差起码1倍。那么,未来珠江新城的房子还会有多少上涨空间?

  我们不妨大胆假设一下。

  珠江新城的土地已经彻底断供了,未来也没有新盘入市,相比天河东部新盘入市的直接推动,珠江新城的价格上涨,一个是依靠东部价格体系改写之后,泛起的涟漪效应间接推动整个区域的价格体系重塑。其次就是靠购房者的需求推动了。

  总的来看,珠江新城的地位和稀缺属性,还是足以支撑它的价格继续上涨。

  而且,珠江新城距离自己的天花板,还远着呢。

  从拍地情况看,后期入市的新盘,主要集中在广氮一带,但实际上,在不少老广的传统认知中,广氮已经算是天河“郊区”了。

  稍微核心一点的两块宅地,科韵路地块和黄埔大道地块,后期入市售价基本都要去到10万+以上才能保本。

  泛CBD范围都要卖10万+了,珠江新城这么根正苗红的CBD核心区,我推测后期的入手门槛,应该要去到15万/平左右。

  那么对于珠江新城来说,距离天花板还有多远?

  目前,珠江新城的天花板价格来自侨鑫汇悦台。最近,侨鑫汇悦台成交了一套791平的复式单位,总价2.3亿,折合单价29万/平!

  侨鑫汇悦台是广州的豪宅标杆,基本可以象征广州房价天花板的水平。在此套房源成交之前,汇悦台的成交均价一直维持在19万/平左右,这在一线城市的顶豪队列中是什么水平?

  深圳的深圳湾壹号,目前均价28万/平。上海汤臣一品,最高卖出过34.3万/平的成交价。珠江新城的房价,还有很大的发挥空间,我预计经过这一轮推动,广州的房价天花板极有可能被全面拉伸到“30万序列”。

  事实上,今年以来,珠江新城确实进入到了一个补涨阶段,近几个月来,片区二手房几乎以每月涨1万/平的势头飙升,具体可以戳每月涨1万/㎡!广州今年涨得最狠的,竟然是这里!回顾。

  整个珠江新城的价格体系,明显已经被逐渐拉高。

  至于珠江新城以及整个天河什么时候能完成价格重塑,我预测,最晚不超过5年,天河将会成为真正的“洼地绝缘体”。

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