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明年开始,楼市开启“禁锢新规”,房价下跌“梦想”要成真?

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  今年楼市最热的话题应该就是“打折促销”,从今年年初恒大首先推出“线上7.5折卖房”以后,房企们降价卖房就不再遮遮掩掩了。而在过去,房价不仅在人们心目中是只涨不跌,房企也是一直不愿意降。过去只要是买房子的人,基本上都挣到了钱,实现了财富的积累,房地产也成为造富的行业。但是随着房价的上涨,房地产行业就如海绵一样不断地吸纳着社会的资金,人们每个月的工资也基本上都用来还了房贷。根据今年中国人民银行公布的调查结果,我们国家的城镇居民家庭户均总资产317.9万元,但是仅房产占比就超过了70%,同时中青年群体负债压力大,从负债用途来看,房贷是负债的基本构成。

  在房价不断上涨的同时,居民的财富在不断增长,根据统计,我国房产市值已经接近300万亿,但是相对应的负债率也在增长。随着房地产行业的发展和扩张,房企的规模越来越大,但是房企的负债和负债率也都越来越高,这也就导致楼市出现了金融风险。

  

  比如在今年,就出现了不少房企资金链紧张的问题,甚至有一些房企出现了经营异常问题甚至破产的情况。对于购房者来说最担心的楼盘延期交房和烂尾的情况也频繁出现,另外由于一些房企资金链紧张,为了降低成本提高利润,也出现了降低建筑质量标准和绿化配套缩水等等乱象。其实这一切的根源就在于房企负债率过高,一旦出现资金链紧张的问题,房企就无法正常安心经营,也就出现了这些乱象。所以,降低房企负债率,限制房企扩张速度非常是杜绝这些乱象的根本。

  面对房企和房地产行业负债率的不断上升,央行从2019年就开始严查违规资金流入楼市,而到了今年9月份,央行和住建部出台了“三条红线”,剑指房企的负债率。“三条红线”的具体内容为:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。而且住建部给出了3年的缓冲期,要求房企在这3年内降低负债率,符合“三条红线”的三个标准。

  

  3年后,房企仍不能完全符合“三条红线”的标准,若有一条不符合,房企的年度有息负债增长率将不超过10%;有两条不符合,房企的年度有息负债增长率将不超过5%;若有3条不符合,房企不能增加有息负债。最后,就算房企对“三条红线”的三个标准都符合了,这个房企每年的有息负债增速也不能超过15%。也就是说,“三条红线”新规就相当于楼市的枷锁,禁锢着未来房地产行业的扩张速度。这些年来,房地产行业发展和扩张的速度非常快,房企也同样如此,但是房地产行业和房企的快速扩张需要资金的支持,这也导致了房地产行业吸纳了社会中大量的资金,对其他行业造成了挤压。

  而现在随着“三条红线”的出台,房企们面临了降低负债率的压力,但是现在销售业绩并不佳。在9月份降价促销、全国商品房销售业绩达到今年的高峰之后,从10月开始销售业绩又开始下滑。这说明了现在人们购房热情并不高,观望情绪严重。为了降低负债率,房企们现在只能通过出售项目或者卖房子回笼资金,同时去除负债,但是现在,每个房企都有降低负债率的压力,所以不能够指望有其他房企愿意接盘自己的项目。因此,房企如今就只剩下卖房子这一条路。现在市场上刚需群体还很多,都需要买房子,唯一制约他们买房的因素就是房价太高,所以,房企们只有降价促销才能吸引这些刚需前来购房。

  

  所以,在“三条红线”新规下,房价下跌“梦想”要成真,其他未来一两年房企大概率都会持续降价促销的活动。其实不只是新房市场上会出现降价促销,二手房市场也一样。今年以来,全国各地的二手房市场的房源都在急剧上升,卖房子的人越来越多,卖房的心情也越来越急迫,这导致现在二手房市场供给严重大于需求。不少业主为了吸引购房者,早点卖掉房子,只能够降价。就比如现在的房产中介说的那样,现在想卖房子,只能降低售价,否则会无人问津。现在不少城市的二手房售价虽然没有出现明显下跌,但是实际成交额降低却已经降低了不少。

  二手房售价的降低,其实对新房市场也是非常大的冲击。很多炒房客手中的二手房房源就是准新房,但是地理位置好,周边配套齐全。最重要的是现房,房子质量和小区环境看得见摸得着,不用担心像新房那样,出现虚假宣传、房子质量问题、延期交房甚至楼盘烂尾的情况。在现如今房企资金链紧张的情况下,购买新房的风险不小,远不如购买二手房。随着二手房房价的降低,新房最后的优势正在慢慢消失。

  

  其实说到底,房价下跌也是因为住房的过剩原因造成的。随着对房地产行业调控的不断进行,炒房现象越来越少,住房正在回归居住属性,房价也正在回归其真正的价值。根据国家统计局的统计显示,在2018年底,我国城镇居民人均住房面积超过了39㎡,超过了欧美发达国家33㎡的人均住房面积。而在今年央行公布的数据中,我国96%的城镇家庭都有房子,而且户均1.5套房子。从这两组数据中都可以看出,我国的总体住房资源已经过剩了,由于住房资源的分布不均衡,一些城市的住房资源已经严重过剩。

  而今年以来,国家对房地产行业的调控政策越来越严格。不仅仅是出台了“三条红线”的新规定,各个城市的调控政策也在慢慢收紧。截止到今年,10月,全国已经有重庆、深圳、东莞、沈阳、唐山、银川等94个城市再度收紧了房地产行业的调控政策。

  

  而在前一段时间的十四五规划和二〇三五年远景目标的建议中有提到:

  

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给,完善土地出让收入分配机制,探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。

  可以看出,“房住不炒”不仅仅是说说而已,而是长期地执行下去。而在《厦门市住房发展规划(2021-2025年)》(公示稿)正是直接指出:保持住房价格总体平稳,逐步使住房价格与经济社会发展和居民收入水平相适应。新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%。可以看出,未来国家对房地产行业的调控政策会越来越严格,国家也会从多个方面共同解决居民的住房问题。随着调控政策的深入,未来买得起房子不再是梦想。

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