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直击蛋壳总部租客排队退租,破产传闻背后:高收低租模式埋雷

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蛋壳公寓的“退租”风波仍在持续扩大。11月16日,就在蛋壳公寓“将宣布破产”的传言登上热搜时,蛋壳北京总部的楼上楼下依旧人头攒动,南都记者在现场看到,不断有租客、业主前来办理退租或解约事宜,10余位保安在二层公司门口维持秩序。对于外界的质疑,当日下午4时许,蛋壳公寓通过官方微博回应:“没有破产,也不会跑路。” 蛋壳北京总部,不断有租客、业主前来退租解约。 日前,有深圳的蛋壳公寓租户唐川(化名)向南都记者爆料,他在9月中旬租了蛋壳公寓的房间,却在10月底突遭宽带断网,因网络运营商更换,前后持续半个月没有连上。按照公寓管家的说法,目前深圳蛋壳已经无力支付宽带费用,从10月份至今,租户租房的押金均没能退还成功,接下来,唐川的押金是否能够退成功也无法保证或提供帮助。 “恶意断网/停水”、“房租到期不退押金”、“服务费正常缴纳却无保洁”、“租约到期返现无法提取”……像唐川遭遇相同境遇的租户,以及被拖欠租金的业主们分布在全国各地,连日来通过各种渠道维权无果,“APP留言反馈如‘石沉大海’、客服电话打不通。” 10月14日,蛋壳公寓曾对外回应称:“部分合作方因与本公司存在商业纠纷,采取了过激行为。散布‘蛋壳跑路、倒闭’等相关不实言论、视频、图片,公司已报警处理。目前,蛋壳公寓经营活动一切正常。”

  每天百余人上门需求解约退租,排队要预约

  对于唐川来说,停下来的不只是网络,“印象里从来没见过保洁,早就停了,但租之前完全不知情,现在还正常收取我们的清洁费。”他告诉南都记者,“据我了解至少全宝安区的租户宽带都已经停了。目前主要担忧押金,并且希望蛋壳恢复网络和正常保洁,而不是白收费。”

  南都记者注意到,按照双方签订的合同服务条款,乙方(租客)向甲方(蛋壳)每期应付服务费为当期应付租金的10%,“服务内容包括:宽带服务、400客户服务热线、保洁服务(每自然月两次)、不因租客个人原因导致的基础维修、管家服务……”而对于租客普遍反映的问题,蛋壳公寓相关工作人员解释称,断网和保洁超时未上门,均系网络或保洁供应商切换,已在加急处理中。

  在互联网平台上,类似的各地租户、房东关于蛋壳公寓的投诉在10月达到高峰,主要围绕蛋壳公寓无法正常履约、资金无法正常流动周转展开。同期,有关蛋壳公寓“资金链断裂”、“倒闭破产”、员工工资停发的传闻就在网络上发酵。据报道,相继有租户、合作供应商、被拖欠工资的装修/保洁等数百人前往蛋壳公寓北京办公室讨要说法。

  在蛋壳公寓北京办公室外,有蛋壳员工告诉南都记者,现在上门办理解约退租的租客一天可以排400多人,因为人太多,需要现场扫码预约登记,“早上8点开始排队,那样还有希望当天可以排上,否则都得回去等”。南都记者扫码发现,16日进行租户来访预约,后两日的名额已经全部约满。


  一位刚与蛋壳工作人员谈完赔偿事宜的业主对南都记者表示,按照约定,蛋壳方面应每三个月给她支付房租,“最近一次应该是10月25日,但至今未收到,打电话也没人接,7月都还是正常的。”“除了房租,他们需要赔偿我2个月的违约金,但是对方回复说‘没有违约金可以赔了,只有家具和房间可以退还,如果要钱,建议直接走诉讼’。”另一位业主则向记者透露,从今年3月开始,蛋壳方面支付给他的租金就已有减少,并且此后一直以维修费等不同名义扣款。


  (北京蛋壳公寓总部进出口被保安管控,租客/业主需取预约码等待叫号才可进入排队)

  天眼查工商资料显示,11月12日,蛋壳公寓关联公司紫梧桐(北京)资产管理有限公司新增被执行人信息,涉案标的为571.8万元,在本月第三次被列为被执行人。仅在11月,该公司被上海市闵行区人民法院、北京市大兴区人民法院列为被执行人身份所涉及的标的金额已达1092万元。此前已涉及多起房屋租赁合同纠纷、财产损害赔偿纠纷。


  近三年净亏损超50亿,市值缩水超9成

  公开资料显示,蛋壳公寓成立于2015年,于今年年初登陆美股,募集资金超1.49亿美元,是中国知名的互联网长租公寓运营商。通过集中经营从业主处购得公寓,并将其出租给居民,提供包括清洁、维修、保养等一站式服务,营收依赖租金和服务费。截至2019年,其所运营的房源在4年的时间内增长166倍至40万,在北上深三地经营的房源数合计占比过半;累计服务用户超百万。

  蛋壳公寓赴美招股书显示,房源的扩张也推高了新房采购、租金、运营和装修成本,2017~2019年合计净亏损超50亿元。南都记者查询了解到,今年年初至今,截至美股11月16日收盘,其股价已从最高的13.9美元/股,跌至1.37美元/股,市值从27.4亿美元至2.51亿美元,缩水超9成。


  据了解,蛋壳公寓的租金付款方式包括租金贷月付、季付、半年付和年付。在一些模式中,蛋壳会与金融机构合作,与租户签贷款合同:金融机构将房租预付给蛋壳公寓,蛋壳向金融机构支付相应利息,租户则按月分期偿还贷款给金融机构,向蛋壳预付押金、服务费。招股书数据称,2017年~2019年9月,分别有91.3%、75.8%和67.9%的租户与蛋壳签有融资租赁协议。在业主端,蛋壳需按月或按季度支付房屋租金和一定数量的押金。

  然而,租金贷形式往往伴随较高的风险,近两年,已有鼎家、寓见、乐伽等数十家长租公寓企业(尤其是中小企业)连环“爆雷”陷资金危机、走入倒闭破产困境,从而在多地引发连锁反应。南都记者此前多次采访租户了解到,“爆雷”方式也表现为在租赁合同尚未到期时,租户突然被告知因平台资金周转问题,房东将断水停电并收回房间,不得不临时另寻他处住。

  有业主对南都记者透露,蛋壳的管理比较粗放,为了抢市场占有率,“前期找业主高价收房,然后专门找第三方公司高频联系业主谈降房租,每谈成一个人,业务员拿几百元的提成;同时为了获客,会在中介门户网站上大量房源信息、真假难辨,先导流过来再说。”有蛋壳员工坦言,受疫情影响,房屋空置率上升,今年以来,很多长租公寓平台不得不降价,通过“高收低租”、立减返现等方式来吸引租客,使得房子的毛利降低;另外高度依赖互联网平台获客,成本高企,浪费了大量资金,降低了经营效益。

  长租公寓“爆雷”源于租赁市场需求不稳定

  曾有分析人士对南都记者指出,长租公寓运营方近两年连续“爆雷”,反映出行业快速发展背后的固有矛盾:由于回报周期长,企业前期需要“烧钱”或者使用金融工具进行高额投入、追求房源的快速规模化扩张,甚至以消费者的信用风险换取其资金保障,而如果在扩张中不能保持稳定的现金流,极容易频繁陷入风险,也令消费者蒙受损失。

  知名地产分析师严跃进告诉南都记者,企业出现经营困难,一部分是行业造成的,一部分是管理层问题,应防范业务出现较大波动。长租公寓项目“爆雷”,最根本的问题在于租赁需求的不持续性,“一方面是租客并不稳定,或者说长租的需求没有真正激发出来;另一方面是租金本身也难以大幅上涨,或者说长租公寓企业的经营收入是比较单一的。若后续不加以规范,确实容易引起爆雷等问题。企业经营状况不好,实力越低、越早爆雷。”“撇开企业本身,需要防范部分投资者炒作此类企业股票。”他补充提到。

  据贝壳研究院的数据,10月北京平均月租金为79.6元/平米,环比下降3.3%,同比下降3.1%,租金在连续四个月保持上涨后,9月、10月持续下跌。随着租赁市场转入传统淡季,叠加疫情影响,预计11月市场维持低温运行态势,11月到春节前,租赁需求将呈阶段性减弱。但也有分析提到,长远来看,随着疫情逐渐得到控制,房屋租赁的需求仍然会逐渐增加。

  “租赁市场不活跃或消沉,多少会影响企业的经营状况的。”严跃进对南都记者指出,尤其是在高进低出(高价租来房子,低价租给租客)的模式下,长租公寓的项目管理难以持续,进而出现爆雷,进而也衍生出了房屋托管的问题。”企业寻求要更好的存活,应建立风险管控体系,尤其定期监测、汇报一些风险点(房源收购、企业现金状况、租客管理情况等),有利于及时做规避;此外关键还是要在租售同权方面有所突破,尤其是挖掘同权领域的概念,加快长租公寓合同的备案制度建设,有助于促进租赁业务的更健康发展。

  摄影/采写:南都记者 傅晓羚

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