上坤地产上市,女老板背后投资人现身敲锣 | 透视新股

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

创业十一载，朱静将上坤地产做到了上市。

11月17日上午9时30分，上坤地产正式在港交所挂牌上市，股票代码6900.HK，是今年下半年“三道红线”公布后第二家完成IPO的房企。

与朱静一起敲锣的是林劲峰，上坤地产的创始投资人，也是朱静在中欧商学院的同窗。二人手举锣锤，在全体高管团队的见证下，共同敲响了上坤地产的上市锣声。

股市开盘后，上坤地产平开，随后股价上下波动，时红时绿。截至当日收盘，上坤地产报2.3港元/股，微涨0.88%，总市值46亿港元。

此次IPO，上坤地产全球发行5亿股股份，每股定价2.28港元，预计总募资净额约10.64亿港元。至于这笔资金的用途，上坤地产拟将60%用于若干现有物业项目的建设成本；30%用于偿还两笔现有计息银行及其他借款；10%用作一般营运资金用途。

在敲锣现场，朱静难掩激动之情，因为这趟上市之旅并不容易，经历过招股书失效的上坤，应该感受颇深。

目前，万创国际、海伦堡控股、奥山控股、鹏润控股等企业的招股书已经失效，大唐地产、三巽控股、领地控股、实地地产还在排队等候上市。

相比于他们，上坤无疑是幸运的。在敲锣现场，朱静对香港交易所、监管部门、中介机构，以及合作伙伴和投资者表达了感激之情，并表示：“上市是上坤的成人礼，代表着我们从青葱少年，成长为一名百炼青年。”

仅用十一年时间叩开资本市场的大门，上坤地产正青春，是今年上市房企中最年轻的企业。

辞职创业

创立上坤之前，朱静已在地产圈摸爬滚打多年，曾师从胡葆森，在建业地产工作长达7年，一直做到副总裁后离职创业，积累了丰富的房地产销售与开发知识、见解及经验，为之后的发展打下了基础。

2010年，从建业地产离职后，朱静奔赴上海，创立上坤集团，并于当年在上海开发其首个项目上坤公园天地，以此在房地产行业打开局面。

在朱静创业生涯中，林劲峰发挥了很大的作用。

林劲峰是盈信投资集团的创办人，如今已坐拥百亿财富，创造了连续30年投资不败的神话，是著名的投资人，与股神巴菲特私交甚厚。先后投资了长江电力、 贵州茅台、西凤酒、招商银行、中国银联、朗诗地产、高炉家徽酒集团等企业。

中欧商学院进修时，朱静结识了这位同窗，并得到了林劲峰以及他背后盈信投资集团的投资。如今，在上坤的股权架构中，林劲峰的持股比例仅次于朱静。

全球发售前，上坤地产股权架构

IPO前，朱静通过Fulva家族信托持有上坤地产50%股权，盈信个人股东通过Ginkgo-BVI持有41.5%股权，汇聚信托持有5%股权。

Ginkgo-BVI是盈信个人股东的持股平台，由林劲峰、梁德惠、张跃、林朝虹、万里营、刘维林、周耀明、彭金映、孙新锐及朱楚延分别持有79.48%、9.17%、0.89%、6.71%、1.12%、0.40%、0.89%、0.05%、0.54%及0.75%。

而汇聚信托持有的股权，则是上坤地产为限制性股票所留，用作员工的股权激励。

全球发售后，上坤地产股权架构

全球发售之后，Fulva家族信托持有上坤地产的股权比例稀释为37.5%，Ginkgo-BVI稀释为31.12%，汇聚信托稀释为3.75%。

在上坤地产董事会中，林劲峰为非执行董事，平时很少参与上坤的具体管理，更像是一位财务投资人的角色。他曾表示，“我不懂房地产经营，只相信朱静，当上坤需要我的时候，我就去全力以赴，协调关系，调动资源，组织资金等等，直到这件事做成。”

如今，这两位曾经的同窗，一个在前冲锋，一个在幕后财务支持，终于将上坤做到了上市。对于林劲峰而言，上坤或许只是其庞大投资版图中的一角，但对创业人朱静而言，这是一种成功的象征。

走出上海

在创业之初的五年里，上坤一直固守上海，朱静曾表示：“做不到上海30强，就决不全国化扩张。” 在朱静看来，只要能征服竞争最激烈的上海，那么去到任何一个城市，都能很快进入前30强，甚至前20强。

在这五年当中，上坤固守上海，将主要精力用在了打造产品、组建团队和搭建管理体系等方面，同时也完成了前期的沉淀，巩固并提升其在上海的地位，并于2016年进入上海房企销售金额排名前30强。

至此，上坤地产开始走出上海，通过首先进军苏州启动了其全国扩张计划，随后又拓展至长三角经济区、珠三角经济区及中部核心经济区。截至2020年7月31日，上坤地产在8个省市的14个城市建立业务，总土储约410万平方米，其中70%位于长三角经济区。

上海作为上坤的发源地及深耕区域，土地储备量占总土地储备的比重最多，为14.5%，现有土地储备43.9万平米；其次杭州土地储备占比12.2%，宁波土地储备占比13.4%。

同时，上海也是其业绩的主要贡献区域，2017-2019年，上坤地产取得物业销售收入11.69亿、67.89亿及74.49亿，其中自于上海的占比分别达到100%、100%、60%。具体到项目，收益主要源自佘山乡村俱乐部、上海坤辉及常熟共筑3家项目公司，分别占总收益的71%、98.9%、86.2%。

财务诟病

从业务版图层面看，上坤地产全国化布局正在有序推进；但从财务层面看，却颇多受人诟病，主要体现在三年负债连续猛降、利润收入不及利息支出、融资成本高等三个方面。

招股书显示，2017-2019年这三年，上坤地产净资产负债率分别为684.9%、325.9%、118%，截至2020年4月末，继续降至73.8%。若按照“三道红线”的标准来看，上坤剔除合约负债后的资产负债率为81.8%，现金短债比为1.4，踩中“三道红线”中的一条。

对于负债率猛降的原因，上坤地产解释道，主要因为保留盈利的增长导致权益总额不断增加；而今年前4月底大幅下降的原因是，计息银行及其他借款减少。

但是，在权益总额增加背后，其非控股权益也在大幅上升。2017年-2019年，上坤地产的非控股权益占权益总额的比例，由3%增长至58.9%。

有业内人士分析道，非控股权益占比较高的背后，说明企业合作的项目较多，净负债率连续骤降不排除其运用了非控股权益，以及其他将负债表外化的方式，让合并报表之后的表观负债率大量下降所致。

亿翰智库也指出，从2017年到2019年这个阶段，由于上坤地产的少数股东权益大幅增加，从2018年的0.1亿元大幅提升至12.0亿元，导致权益总额同比增长184.5%；2019年少数股东权益再次实现58.5%的增长，权益总额随即同比上升52.2%。因此，少数股东权益的大幅增加导致上坤权益总额快速增长，从而实现净负债率下降。

与净负债持续降低形成鲜明对比的是，上坤地产的融资成本在逐年增加， 2017年、2018、2019年以及2020年4月30日，其计息银行及其他借款的加权平均实际利率分别7.4%、9.3%、9.4%及10.3%。

截至2020年8月31日，上坤的计息银行及其他借款总额为47.61亿元，其中通过信托等非银机构融资金额占比高达75.6%，融资成本介于9%-18%之间。

融资成本高，最直接的体现便是高额的利息支付。2017年-2019年，上坤地产录得净利润分别为0.35亿元、6.73亿元和6.77亿元；同期，利息支出高达3.63亿元、6.48亿元和7.64亿元，其利润收入不及利息支出。

显然，继续优化财务结构，是上坤地产上市后必须面对的问题。不仅是因为“三道红线”的约束，更是为了自身更好的良性发展。

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