深圳楼市：业内人士帮你挖掘宝中深度价值，全面剖析碧海上涨潜力

往期问答收录在“大C说房”网易号

1、会员提问：C哥你好！打算纯投资入手一套房，不过由于资金有限，只能买总价500左右的房，但是南山500万以内的房，这一轮基本都上涨10-20%左右。所以想请教老师，是继续买此轮已上涨过的500万以内的盘？还是去西乡。 西乡500万以内的盘比如招商果龄、万象新天、富通V城，这几个哪个更合适投资？

答：会员你好！首先有一点你说的没错，南山500以内的房这一轮大部分都有一定的涨幅，只是涨幅没这么夸张，但是5到10个点还是有的。 南山500万以下的刚需小户型有往上冲的动力，不过一旦冲过了豪宅线，就明显到达阻力位，会有一段时间横盘，等待下一个突破时机。 所以这个节点去选择南山小户型是不太明智的。 不过500万不买南山，备选项还有很多，西乡就是不错的选择，其实你说这几个盘也都可以买，但不是投资唯一的选择。

2、问：大C老师您好！请问您如何看待西乡片区？深圳后续的发展会倾向西乡片区吗？中粮锦云这个盘您觉得怎么样？ 还有西乡片区和碧海片区您更推荐那里？ 我主要是考虑自住，同时如果能涨当然更好，兼顾投资吧。

答：你好！感谢付费！西乡和碧海这两个个板块以前有分析过。

碧海实际上你可以理解为低配版的宝中，无论是从片区品质、配套、交通都差宝中一到两个档次，但是由于房价也便宜一些，所以对于总价受限的小白领来说，碧海就相当于是班中的替代品；前海的产业（特别是大铲湾）对于碧海来说也是有相对的利好； 由于碧海片区已经大体建设完成，而宝安中心还有大片的空地以及欢乐海岸2.0规划，因此未来碧海和宝安中心的差距会更大；

至于很多人关心的飞机噪音的问题，其实对于一般人来说是可以完全可以接受的，构成的折价因素很低；但如果未来房价再大涨，碧海就需要改变定位服务于低端金领的改善需求，对于挑剔的金领来说，飞机噪音可能会有一定的折价； 因此，碧海有潜力，可以跑赢大势，但是不如宝安中心，也比不上前海； 还有大家关注的腾讯科技岛，按照这个形式来看等到腾讯入驻还有至少7年时间，且入驻人员规模也尚未可知；等到入驻之后，碧海片区的租金必定会大涨（特别是富通城），但对于买房来说，宝中依然还是更具竞争力，所以结论不变；

我们再来看看西乡，西乡片区比较类似南山中心，这得益于一号线终点站的每日播报，西乡的关注度不输南山中心；片区品质也类似，地铁盘价格也不低，未来规划几乎没有，有的也只是零星的旧改；这么高的关注度下供需关系还保持稳定，潜力不大；考虑到大铲湾的辐射作用，西乡片区中长期来看跑平大势； 所以从投资角度碧海优于西乡。中粮的品质不错，在流塘这一带算是品质很好的房子，自住可以的。 地铁开通肯定会有涨幅，如果后期有更多的规划和利好的话也是可以考虑买入。

3、会员提问：大C你好，想投资一套小房子，自己不需要住，打算用来出租，您觉得哪个片区合适？有什么好的推荐吗？

答：会员你好！你也真是惜字如金啊，深圳有便宜到30万的小房子，比如说启点公寓，还有贵到近千万的小房子，比如半岛四期的一房一厅。所以不知道你的预算到底有多少，打算持有多长时间，对于购房年龄都有不一样的买法，这都会影响最终的决策。所以你可以把这些整理下再来找我。

4、会员提问：C哥，家庭有两套房，一套在龙华，一套在坂田。现在主要是想给孩子选择市区好一点的学位，想买学位房。是选择总价低的小面积房子，自己租房住。还是选择一步到位，直接置换一套大户型的？地段方面您觉得哪里合适？南山福田总价感觉太高了，罗湖会不会更合适一点？

答：会员你好！子弹允许的情况下当然还是置换一套学区小三房自住，为什么要自己三套房出租再去租房住呢？ 学区小三房很贵很难选，这其中涉及到预算、学校、区位、楼盘、工作地点等等，各要素需综合评估，随便说个地段没有意义，也是不负责任的，还是等你确定置换时再联系我。

5、会员提问：大C你好！我想要投资一套300以内的房字，没有学位要求，打算用来出租，同时升值潜力也大？我上班在蛇口，您觉得这一带怎么样？目前看了新一代国际公寓，荣寓，西游记，年底一波都已经涨了好多，老师您有没有更好的推荐？还有我该不该把深圳湾的三房卖掉置换两套900万左右的房子？非常感谢！

答：会员你好！感谢付费！深圳湾是目前深圳房价的顶端，地理位置优越，加上崭新的片区，刚需豪宅的定位，再由深圳湾学校作为导火索，一飞冲天，前途大好； 深圳湾的未来发展看好，如果选筹没有太大的问题，还是不建议出手裂变。 深圳经历这轮大涨后，总价300内能买到的盘投资价值都不太好。更好的方法可以选择深圳湾房产做截断抵押融资，然后入手1-2套蛇口或者前海板块优质盘。

更多问答在“大C说房”公众号

买房问题关注公众号咨询提问