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私有化传闻屡屡打脸 写字楼寒冬下 潘石屹急了

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  来源:智通港股挖掘机

  没一点防备,听消息的投资者们就被soho中国“骗炮”了。

  11月13日中午消息,路透此前称高瓴与SOHO中国进行了初步谈判,拟将其私有化,还称按今年香港私有化交易的平均溢价计算,高瓴和SOHO中国这笔交易的估值可能超过20亿美元。

  长期低迷的SOHO中国股价开盘后随后暴涨,一度飙升至40%,公司市值瞬间飙升逾50亿港元。

  然而帅不过三秒,盘中又传来消息。

  据媒体从相关知情人士处求证获悉,“该消息不实,高瓴没有与SOHO中国就私有化进行过谈判,没有这回事”。

  SOHO中国随即大幅跳水,从涨30%收窄至不足10%,区间跳水20%。


  私有化传闻屡打脸

  潘石屹急了。

  今年三月以来,市场频传SOHO中国要私有化的消息。

  第一个接盘侠是美国黑石集团。

  2020年3月初,有媒体报道称,黑石集团正在与SOHO中国进行私有化谈判,价格为6港元/股,交易共计约40亿美元。此外,黑石集团还将接管SOHO中国的债务。

  “私有化”的传闻让市场对SOHO中国信心大增。3月10日,SOHO中国股价涨幅达到37.58%,为4.10港元/股。

  消息看似有板有眼:

  SOHO中国在3月11日还发布公告披露了公司交易的最新进展。

  SOHO中国表示,公司就此前媒体的相关报道作出澄清和确认,公司正在和海外金融投资者进行洽谈,探讨进行战略合作的可能性,这可能会也可能不会导致公司全部发行的股份作出全面要约。

  而8月13日,SOHO中国发布公告表示,与海外金融投资者正在洽谈的相关交易终止,这意味着此前市场上传出的黑石集团接手SOHO中国、SOHO中国即将完成私有化的相关事宜“搁浅”,SOHO中国的股价也因此接连下滑。

  高瓴资本,已经是传说中的第二个接盘侠了。

  盼星星,盼月亮,愿意接盘的“白马骑士”在哪里呢?

  潘总急了

  潘石屹真急了。

  曾经创下“亚洲最大商业地产IPO纪录”的SOHO中国,2012年宣布转型。

  然而,公司不仅未有更好的业绩增长,反而日益走下坡路。

  昔日比肩万科、恒大的SOHO中国,由实控人潘石屹、张欣夫妇累计持股64%,尽管多年来经营业绩持续“缩水”,但旗下优质资产众多,且多位于一线城市的核心地段。

  但潘石屹还是想走。

  “赚不到钱。”这是潘石屹自己说的。

  美国办公楼的租金回报率接近4%,纽约甚至达到5%~6%,而“中国的租金回报率我都不好意思说”。潘石屹曾表示。

  由于不看好国内房地产市场,过去以“零售”为主的SOHO中国自2012年开始了由“开发-销售”向“开发-自持”物业转型,其主要收入来源也从卖楼转为收租。

  十余年前,潘石屹发现,由于开发商们争抢,住宅地产拿地成本越来越高。不愿在土地市场与同行们硬碰硬的他,坚决开辟转型之路,放弃住宅,专心做商办。

  SOHO中国打造了外界所熟知的望京SOHO、外滩SOHO等项目,潘石屹还曾信心十足地表示要做“全持有”模式。

  潘石屹,江湖人称“包租公”。

  然而,做包租公最后做到亏钱。

  财报披露,SOHO中国2019年的平均借贷成本约4.8%,租金回报率约3%。这意味着,SOHO中国部分自持物业租金回报率或赶不上银行的贷款利息。

  事实上,转型后的SOHO中国错过了随之而来的房地产行业发展的黄金时间。

  经营业绩不仅未有增长,反而连年下滑,2019年的总营收仅18.47亿元,约为转型当年153.05亿元总营收的12%。

  疫情让写字楼雪上加霜。

  戴德梁行研究报告显示,今年第三季度,持续入市的新增供应量继续推高北京写字楼空置率,北京全市和五大核心商圈市场空置率分别上升至16.6%和11.2%,均创十年来历史新高。

  而租金的走势同样不乐观。报告显示,三季度,北京全市和五大核心商圈市场租金延续了年初以来的下调趋势,但降幅较二季度有所收窄,分别环比下降2.8%和2.9%至每月每平方米348.4元和393.2元。

  这已经是北京写字楼租金连续第七个季度出现环比下跌。在第一太平戴维斯华北市场研究部负责人李想看来,租户态度的谨慎及业主的打折策略是北京写字楼租金持续下滑的原因之一。

  急了,潘石屹只能“卖卖卖”。

  2014年以来,SOHO中国一直在出售国内资产,累计套现近300亿元,且未在境内购入新的项目。

  另一面,潘石屹张欣夫妇加大对海外的投资。

  继2011年耗资5至7亿美元,对纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目进行投资后。2012年,潘石屹的家族信托又斥资6亿美元收购了曼哈顿公园大道广场49%的股权。

  随后在2013年初,张欣联手巴西Safra家族以14亿美元收购美国通用汽车大厦40%的股权。该笔交易也使得张欣成为单个中国投资者在美国最大的不动产投资之一。

  2019年12月18日至2020年1月14日的时间内,潘石屹密集注册了7家公司,且公司股东均为注册在境外的公司,注册资本从150万元至2亿元不等。

  2019年,11月28日,在丽泽SOHO首批客户签约仪式上,SOHO中国董事长潘石屹回应卖资产跑路的传闻。他说,千万不要相信谣言,我现在拿的是中国护照,第二,房地产建在这里,1毫米都移动不了,我是带不动的,所以说我跑了的都是谣言。

  今年2月份,疫情期间,2000万微博粉丝的潘石屹被网友喷“一毛不拔”,随后潘石屹关闭了微博评论,并清空了许多微博。


  机构为何对SOHO中国私有化感兴趣?

  因为SOHO中国的物业还是值钱的。

  截至去年底,该公司的投资物业资产总值达618.33亿港元,但市值仅180亿港元,约相当于公司投资物业总资产的四分之一。不仅如此,自2014年至今,SOHO中国的PB长期处于0.6倍以下。

  有业内人士测算,如果有人能以目前的市值加上合理溢价收购SOHO中国,比如溢价50%,然后再将其写字楼物业分拆卖掉,就能赚上二三百亿元,这也是为什么该公司会屡被传出“私有化”的原因。

  所以,SOHO中国在某种程度上,存在较大被私有化的可能。

  SOHO中国的资产虽然稀缺,但真实的回报率很低。低估资产的价值实现只能来自变现交易。

  知名地产分析师严跃进指出,一旦SOHO中国被投资机构私有化的消息属实,就意味着该机构要从中小股东手里收购股票,而私有化通常伴随着溢价收购,这时候中小股东手里的股票就会变得值钱,股价也会因此大涨。反之,则会下跌。

  SOHO中国的市值长期被低估,与其屡售资产的经营思路也有关系,严跃进称。这种做法相当于把优质物业当成了一种可变现的商品,而非可持续运营的产品,这不仅会影响公司所持物业的增值机会,也会影响投资者的判断。

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