2021年起，不要乱买房。3类常见房产或“贬值”，内行建议远离

楼市些微的变化，对每一个个体的影响都是不小的。毕竟，对于大部分人而言，用掉多年积蓄，背上二三十年房贷，才买下1套房子。即便手有余钱，大部分人力所能及范围内也最多再投资1-2套房。因此，如果买房决策错误，出现房价不涨反跌、有价无市等情形，对于自己辛苦攒下的血汗钱无疑就是一种浪费。

尤其是，自18年楼市首次出现分化以来，不同省份、不同城市、不同区域，甚至不同楼盘之间的市场差异也越来越大，冷热不均现象充斥着楼市。拿今年来说，有些城市过热引发调控，有些城市过冷房价下跌，下跌城市行列里甚至不乏许多二线城市的身影。

因此，买房就坐等升值的时候已经过去了，未来不同地方房价会各自走出怎样的变化，似乎都难以预料。

但这是否意味着完全无迹可寻呢？根据经验判断，内行建议以下几类房子尽量要远离。

一、中小城市的郊区房

一个个解释。

1、 什么是中小城市？

根据国务院印发的《关于调整城市规模划分标准的通知》，主城区常住人口大于50万小于100万的城市，称为中型城市。主城区常住人口低于50万的城市，称为小型城市。注意了，是城区常住人口，不是全部人口。

2、为什么是中小城市？

中小城市，直接表现即人口偏少。但对人口偏少的原因探究一二，实际上是中小城市产业结构单一、落后，缺乏留人能力，因而导致城区规模较小、常住人口偏低这些结果。

从房价的支配因素上分析，房价短期看金融，中长期看土地、产业与人口。因此，中小城市人口、产业规模较低、并且土地资源丰富，这类城市是缺乏持续房价上涨动力的。充其量，核心区域、次核心区域因为资源聚集的因素，会具有一定的保值性和可能的增值性。

3、 为什么是郊区房？

先对中小城市的郊区给一个定义，超过市中心8公里范围的区域即可称之为郊区，最大放到10公里。

那为什么建议远离中小城市的郊区房呢？从自住的角度出发，这些区域道路、学校、商业配套、生活配套等落位是十分缓慢的，非常依赖于“先有人、再有配套”。但这类城市最大的问题即人口偏少，因此买房自住的话，会十分不方便。从投资的角度出发，房屋市场价值的体现在于有需求，有需求才有流动性。但这类区域因为不成熟，很难吸引大量人口入住，因而这类区域的二手房流动性几乎是没有的，堪称真正的“不动产”。

注：实际上中小城市只是特征更明显而已，许多非中小城市也面临着类似问题，不妨以这种方式去思考更多的城市。

二、部分环都市圈区域的房子

自从“新型城镇化”被提出以来，都市圈就是一个很热门的话题。不乏有人鼓吹，环都市圈即将提速，过去的价值洼地、未来升值无限等。

很多人对此深信不疑，再加上环都市圈区域房价相对都市圈大城市，房价要“亲民”得多。于是，环都市圈成为近几年楼市的热点所在之一。

话说回来，环都市圈固然有其存在的价值与意义。首先是中心城市会将一些产业、物流、商贸等功能放到环都市圈区域，这的确会带来人口。

其次，随着中心城市的进一步扩张，交通设施的完善，环都市圈与中心城市的联系会越来越紧密。

最关键当然是，中心城市的高房价，会挤出一部分中低购买力，来到环都市圈买房。

但要注意三点。

1、环都市圈的价值彰显，都是体现在中心城市本身已经到了“对外输血”的阶段，而非虹吸。

2、环都市圈要有接轨、接驳、接纳中心城市交通、物流、产业、人口的能力。否则，没有这些支撑，房价依然是“无根之木”。

3、即便以上两点都满足，环都市圈的房子也是建立在“刚需居住”这个基础上的。如若一味炒作、价格上涨脱离刚需承受能力，进来的都是炒房人，没有真正的刚需客，房价依然是虚的。

典型反面案例如环京区域的燕郊、大厂、固安等区域，环南京区域的句容，高峰时房价3-4万一平，而目前普遍腰斩。

正面案例如环沪区域昆山，环深区域东莞等，两者不仅交通互连，产业、人口都是高度关联，拥有强纽带之后，房价才拥有更好的保值性。

三、房价收入比过高城市的房子

有些自媒体认为房价收入比并不能真正反映一座城市房价的高与低，就比如深圳房价收入比就较高，但恐怕没多少人认为深圳房地产存在较大泡沫。

但以一些特大城市的例子作为参考，得出的结论并不一定哪都适用。对于深圳、上海这些一线城市而言，他们的房价应该对比的是发达国家、发达城市，而不是向下对比国内的其他城市。

业内有这样一句话“一线房子供应全国，二线房子供应全省，三四线房子供应全市”，这句话实际是比较客观的。不同能级城市，购房群体的构成也不尽相同。

譬如深圳这样的城市，它的豪宅楼盘价格就取决于全国富豪的数量与购买力。但譬如同样广东，河源的房子就取决于本地还剩多少购买力。

所以，对于大部分非重点城市而言，房价收入比依然是一个重要的房价参考因素，本地买房人群数量、购买力和收入增长水平，决定房价的后续走势。国际公认的标准是4-6，即一个家庭4-6年的收入，可以购买当地人均居住面积的1套房。若超出较多，这代表很大一部分群体是很难接力房价的，长此以往，有价无市的现象即可能发生。

最后小结。以上3类是现阶段买房较容易“走入误区”的所在，虽然房价走势现阶段尚未出现明显分水岭，甚至以上3类地方还有少数房价正在上涨。但趋势是一定的，热销与上涨可能是炒作的，所以单独拎出来以飨诸位。