中国正第一次进入大规模的人口老龄化窗口期。国家卫健委指出,去年是我国进入人口老龄化20年,1999年我国1.3亿老年人,占比10%,2018年老年人2.49亿,占比17.9%,20年期间我国人口老龄化速度发展较快。从现在到2050年,60岁以上的老年人口从2.5亿增长到近5亿。
针对人口老龄化这一突出的问题,国家也开始着手布局,提出 “健康中国”的战略部署。在此背景下,康养产业政策利好不断,成为新常态下经济增长的重要引擎,开启了“大健康”时代的新蓝海。
从政策层面来看,康养产业自2015年进入大众视野,国家相继出台多项养老服务领域的扶持性政策。在2016年,康养产业正式被列入十三五规划中,上升至战略层面,康养概念正式被提出,内涵丰富,包含“健康”“养老”“养生”等综合含义。同年国务院印发《“健康中国2030”规划纲要》,定下到2030年,健康服务业总规模达16万亿的目标!
康养项目的隐形成本是指投资方、养老机构管理方没有意识到、没有发现到而产生的成本。其实,大量的隐形成本在项目策划、筹备的前期就已经“埋下”。这些隐形成本会固化、沉淀下来,不可更改或很难更改进而影响运营收益。
规划期隐形成本
1、投资人造成的隐形成本。很多康养项目的投资人非常聪明,也很有能力,对问题有自己独到的见解和眼光,直觉也很准。但是,康养项目是一个超级复杂的系统工程,没有经年累月的学习与经验,是很难掌握和驾驭的。而简单的模仿、照搬,没有科学准确的早期定位、策划、市场可研,分析并准确把握当地客源市场以及未来五年、十年、二十年的客源市场变化,找准目标客源市场,甚至拿出领先三到五年的规划设计方案及产品,那么,康养项目必败无疑。
2、定位错误造成的隐形成本。如果周边的目标消费群,与项目的居住用房设计和功能配套不匹配,势必造成房间闲置、资产浪费。这需要精准的市场调研与客源的测算。有这样一个案例:在一个人口44万的农业型县级市,要投资3亿元建造大型温泉康养项目,投资方还要6年收回投资。这样不顾具体客源容量,盲目跟从政府政绩要求而上马的项目,如何可以赚钱?当然,地价的升值是必然的,最后因地价升值因素可能会有收益。但就项目经营本身而言,那是必亏无疑。
3、位置偏差造成的隐形成本。很多情形下项目的位置,不是随心所愿地由自己选择的。然而,没有正确的位置,会给项目日后的经营带来麻烦。因为项目本身是有辐射圈的。项目客源绝大部分来自于周边区域。按车程计算,半小时交通圈为基础消费群,一小时交通圈为争取消费群,三小时消费圈为机会消费群。好的位置自会带来大量的客源。
4、策划规划设计失败造成的隐形成本。很多建筑设计师工作数年,经验确实很丰富,但对康养项目知识却没有更新。该有的功能分区却没有,不该有的却很多。比如,项目的后台功能根本没有考虑设计进去,没有员工餐厅,没有员工更衣区和员工洗浴区,这样就导致对员工的关爱缺乏,会增加员工的情绪成本。没有满意的员工,就不会有满意的老人。这是规划设计失败造成的成本。
5、装饰设计师角度。很多设计师并不特别了解项目经营管理和老人需求,也不以满足项目经营管理和不同年龄消费人群的需要为设计理念,往往只从投资人的角度思考问题,以能够达到老板(投资人)的满意为最终设计目标。其结果是许多设计项目老板满意,客户却不满意。比如,有的房间面盆板下面设计两三个抽屉,老人可能一次都不会使用,反而增加了成本。
解决办法——四方聚首,初期同谋。四方指“投资方”、“项目顾问管理方”、“规划设计院”和“建筑设计院”。四方在项目立项之初就聚合在一起,共同确定未来项目的市场定位、目标客源市场、项目档次、外观设计、环境设计、服务产品、内部功能分区、运营项目的比例搭配、内部的服务流线、客务流线、设备流线等等。
康养项目设计包括功能布局及功能分区设计、总体规划与设计、建筑设计、内外景观及园林设计、室内装修设计、机电与管道系统设计、标志系统(VIS)设计、交通组织设计、管理与对客服务流线(程)设计等内容。四方协同,共谋共图,才能出合格的产品。
康养产业规划思路
1.资源优势
在适合健康城镇建设和发展的地区要有良好的生态环境和气候条件,这是实现健康生活的重要基础条件。在此基础上,根据当地不同资源,结合市场需求特点,可以发展融合不同产业体系的康养产业。
如拥有宗教文化、长寿文化、温泉资源、医药产业资源等等。可依托项目地良好的气候及生态环境,构建生态体验、度假养生、温泉水疗养生、森林养生、高山避暑养生、海岛避寒养生、湖泊养生、矿物质养生、田园养生等养生业态,打造休闲农庄、养生度假区、养生谷、温泉度假区、生态酒店/民宿等产品,形成生态养生的康养产业体系。
2.产业特色
康养产业规划的产业核心以健康为主,如养老产业、休闲农业规划、度假休闲、健康食品产业、体育产业等。
3.功能明确
康养产业规划不同于一般的特色小镇规划,它的功能性更强。以体育产业为例,依托山地、峡谷、水体等地形地貌及资源,发展山地运动、水上运动、户外拓展、户外露营、户外体育运动、定向运动、养生运动、极限运动、传统体育运动、徒步旅行、探险等户外康体养生产品,推动体育、旅游、度假、健身、赛事等业态的深度融合发展。
建设期隐形成本
6、施工方造成大量的隐形成本。偷工减料、以次充好,加上监理不力,尤其是隐蔽施工的项目,最典型的是一家项目的走廊,在施工时吊顶里面暖气管道外包裹的保温棉,达不到参数要求,用料薄了,一到冬季,就向吊顶背面滴水,致使吊顶材料变形、发霉,味道熏的老人掩鼻而过。最后吊顶完全变形,只好关闭楼层进行重新装修。这样一折腾,浪费大量资金,还丢失大量客户。真真正正的得不偿失。
需要特别说明的是,很多老板和管理者喜欢在现场临时修改设计,这其实是为施工队提供了最好、最有力的大量增加工程联系单的依据,也往往是甲方现场管理人员没法控制造价的源头,这也常常是最后工程大大超出预算的源头。
7、筹备期设备采购的隐形成本。且不说采购人员的回扣,先说说别的。比如马桶,3.5升水可以冲的很干净,为什么要选6升水的马桶呢?经年累月要白白耗费多少水?房间射灯能不能选LED的?有的项目选的射灯,能把躺在床上的老人烤出汗。这种浪费,看到了吗?开业前印刷了大量表格,种类繁多,开业后大多没有使用,躺在仓库里。能不能采用网络采购,透明化采购,降低采购成本?
运营期隐形成本
8、人才流失成本。员工流失再招新手培训,项目往往要多付出34%的成本。这种成本,项目往往看不到。员工不是财务报表上的成本数字,而是项目的资源。有很多项目在人力资源管理上非常欠缺。不能不说,一个员工的离开对项目都是一笔成本的流失,因为项目要承担对这个员工的培训费等前期投入,还要承担新招聘该岗位员工的前期成本,还要承担着新员工是否适合该岗位的风险,而老员工离职也可能会流失重要内部资料或信息。
所以,员工特别是老员工的流失无疑会给项目带来高出其收入几倍的支出。尤其是很多小项目在经营多年后,你发现他们一直是那么小的团队,而除了老板之外,没有一个员工是从项目成立当初留下来的。
9、情绪成本。很多项目管理者并没有意识到员工的情绪成本。员工的情绪成本可以让项目在不知不觉中失去客户。员工情绪的传导,一个指向客户,一个指向工作。指向客户,就会冷脸待客,冷语相向。再有涵养的客户,也不会再光顾。指向工作,就会该做的不做,不该做也做。所以,项目管理者是员工情绪的调节者、把控者。做有建设精神的管理者,做一个团队的向心力、凝聚者,不做破坏者。管理者要成为情绪管理的高手,情商的高手。
10、硬件成本。硬件成本在项目开业前期,就已经决定了。但在运营期间,也会出现硬件成本的浪费。比如,设备保养,这种隐形成本也大量存在。没有保养概念,设备磨损造成的损害往往不可逆转。而有些正常磨损也会因为保养的及时得当延长使用年限,减低项目的成本支出。比如洗衣房设备、车辆、娱乐设备、康复设备等等。特别要注意的是,大型设施保养、维护不当而造成的安全隐患,会给项目造成巨大的经济损失和声誉损害。
11、资源闲置成本。闲置资源在项目里可以说是最广泛的隐形成本,例如闲置设备、积压库存、低利用率岗位、闲置资金、搁置业务等,虽然不一定会继续消耗项目投入,但是,他们却是项目资产中的一部分,项目会为此承担着利息等隐形成本。所以说,一个项目里闲置资源的多少,体现着项目资源利用率的高低。
12、会议成本。项目会议是目前项目解决问题和发布指令的集体活动,但是也是一个高成本的经营活动。会议活动往往是很多领导者参与的集体活动,每过一分钟,意味着与会人员总数的分钟数。很多项目的管理人员并未掌握开会的技巧,普遍存在着会前无准备、会中无主题、会后无执行、与会无必要、时间无控制、发言无边际的六无现象,最终导致会议效率不高、隐形成本浪费惊人。
13、沟通成本。大多数的项目,在同事之间的沟通过程中,会出现严重失真的现象,或词不达意,或答非所问,或百人百解……这种现象,让很多工序成为无效工序,或失去很多重要机会,也有可能因此给项目带来隐患。
14、加班成本。目前,很多企业员工加班现象较为常见,殊不知,这可能隐含着很高的成本。理由有三:一是加班原因并不一定是因为工作任务太重,而是员工工作效率低下造成的;二是加班耗费更多的员工精力和体力,严重透支员工的健康,长期下去,会让一些重要员工不能长期发挥其效能,并且有为机构带来负担的隐患,比如有的护理员工因为长时间加班而导致疲累,造成护理事故,而项目要为此付出沉重代价;三是加班员工并不一定“务正业”,有些员工实际上利用机构资源,从事其个人事情。
15、流程成本。流程是项目运营的产业链,如同流水线一样,没有科学合理的流程,也就失去对各项工作系统性的控制,很多工作半途而废,还有很多工作需要返工。项目的乱,有太多都是因为流程,这在项目管理中是一个通病,凡是发展缓慢的项目,其流程一定是混乱或不合理的,为此承担着很高的成本,然而却一直视而不见。
16、文化成本。项目文化是项目最核心价值观的体现。这种项目文化在项目成立的初期阶段就开始建立,它在某种程度上会受项目创始人的文化、习惯、技能、职业、好恶等影响,因此也有人说,项目文化就是老板文化。我们会发现一些项目的员工精神萎靡,做事效率极其低下,无论多么优秀的员工只要进入,不久后要么离开,要么也会变成那样。这是环境问题,而这个环境正是这个项目的项目文化。
17、信用成本。这牵扯到远期回报的成本,诚信经营如同诚信做人。有些项目习惯拖欠供应商货款,习惯拖欠员工薪资,习惯拖欠银行贷款等等,认为这样可以减轻项目流动资金压力。这会成为项目经营的严重隐形成本,拖欠银行贷款,克扣他人,会给其信用度大打折扣,在项目某一天遇到困难的时候,会四面楚歌。
18、风险成本。将项目推向了快车道是每个项目家的梦想。但是风险系数也因此而同步增加。特别是大中型项目,他们虽然发展迅猛、收入丰厚,但是一旦出现危机,将是灾难性的。多个案例证明,项目的风险很多都是因为预料不足或管理不善造成的,在风险发生前,都早已埋下隐患。
飙马视点
世界范围内的大健康与大文旅融合已是大势所趋。根据世界卫生组织预测,至2020年,健康医疗相关服务业将成为全球最大产业,休闲旅游相关服务则位居第二,两者结合将占全球GDP的22%。
健康医疗+文旅休闲的融合催生了高端医疗、专科医疗、康复疗养、养老服务等一系列市场热点,已经成为大众旅游和健康消费的新需求。根据马斯洛需求金字塔,生理的健康需求是所有上层“建筑”健康需求的根基。如果人的身体机能受到损害无法正常新陈代谢,健康保障将不复存在。
2020年中国实现全面小康和全面脱贫后,如何进一步解决人民对美好生活的向往?全面小康之后必然是全民健康的更高需求,没有全民健康就没有全面小康。
健康医疗与文旅休闲的融合发展已经迎来政策和市场的诸多利好,《“健康中国2030”规划纲要》、《关于开展健康城市健康村镇建设的指导意见》提出:立足全人群和全生命周期两个着力点做好大健康产业,积极促进健康与养老、旅游、健身休闲、食品融合发展的新产业、新业态、新模式,将文旅+健康医疗推升到了一个巨大的市场能级。对于康养文旅,预示着将真正从被动式医疗健康走向主动式健康生活。
来源:飙马整合
特色地产诸葛亮-飙马中国,20余年专业、专心、专注为地市县房地产企业转型特色小镇、商业地产&产业地产项目提供全程保姆化菜单式服务:
1、拿地顾问,联合国际国内机器人、科创名校、智慧医院、文化创意、养老产业资源,为特色小镇、特色商业街等特色地产项目战略策划顶层设计;
2、策划设计一体化,携手国家甲级建筑设计院,为房地产企业转型商业地产如综合体、购物中心、商业街、专业市场、社区商业;产业地产如商旅、文创、科创、农创、大健康、运动休闲、养老教育、新经济园区开发,提供定位策划、概念规划、建筑设计方案;
3、租售代理,携20余年千万方地市县菜单服务经验,为商贸物流地产、特色商业街等产业地产&商业地产项目招商销售;
4、项目诊断,为地市县问题项目提供解决之道;
5、全程顾问,以20余年积累的菜单服务经验为项目全程保驾护航。
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