如何判断一个板块或楼盘的投资价值！掏心窝的购房经验！值得一看

　　这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，成功带领上千人真金白银地通过房产获利百万的第二年。

　　房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

　　以下为“ 成都房神” 微信公众号粉丝提问精选

　　提问：房神你好！小白一个，坐标成都，想请问投资买房最重要的是哪一个环节，看了很多房都很难抉择，如何判断一个板块或楼盘投资价值的高与低呢？

　　回答：你好！"赚钱靠杠杆，涨幅靠选筹"。往往选筹，就是我们最头疼的一件事，很多人就是纠结在该买哪个区域或者买哪套房。

　　要判断一个板块是否有投资价值是一个非常复杂判断的过程。

　　大多数人看城市板块，只看当下。

　　而板块现有的城市配套、价格、交通距离等角度，判断板块的未来价值，很容易局限在主流观念里。

　　难以突破常人的眼光，也就难以获得超出旁人的收益。

　　选择比努力更重要！

　　投资房产选筹是第一步，选筹的错误结果会让你的几年或者十几年的收入归零，大部分家庭六个钱包来之不易，很多人借着一大家庭的血汗钱在买房，然而大多数往往却输在了选筹上！

　　好投资的标准，是用较低价格，买优质产品。

　　一、关于板块的选择可以大致为三种：

　　1、在发展的早期阶段，很多尚在规划，其价值只能从长远来看才体现得出来：

　　入手价值提前兑现的楼盘，意味着更长的时间成本和更高的机会成本。大概率将不得不等到房产市场周期偏后期，才能获得预期的回报。

　　当然，如果在开始时，该地区的房价很低，以后房价随着总体趋势的上涨，涨幅仍然很好。

　　2、发展中期片区，利好逐步兑现，价值在不断体现：由于大量规划的落地，交通、产业利好逐步兑现，价格距离成熟片区的房价天花板也有一定距离，就属于快速升值的片区，涨幅也相对较大。

　　不过在这样的区域中，如果某个小片区的房价已经超过了中心成熟片区的均价，就可能存在长期站岗的风险。

　　3、发展成熟片区，利好兑现较少，大部分价值已经体现：这样的片区，由于区域整体的发展完成度高，新增利少、兑现慢，体现在价格上，就不属于领涨、暴涨类型的区域。但是一旦有真正的利好出现，涨幅将会非常可观。

　　二、关于楼盘的选择

　　如何判断房子的性价比？

　　有一个非常简单的判断标准。就是拿它的报价与其他房子的报价比较，如果价差过大，且没有足够的硬性附加支撑，那就能说明这个房子的价格偏高。反之则性价比高

　　想要买到上涨的楼盘，先看看某些楼盘历史成交，然后尽量避免这些特质的盘即可。

　　近年来，房价分化尤为明显。有些房子两三年内可以上涨50%，而有些房子仅仅是跑赢了通货膨胀，增长的差距确实很大。

　　房地产市场的运作方式已不如从前，选筹选择现在变得尤为重要。

　　百万的预算，在哪里投资，买到什么样的产品，基本上可以决定你家庭财富增长的速度。

　　提问:房神你好!我的情况是这样，我和老婆名下三套房(市区小面积学区房一套用来读书，想留着孩子读书用;另一套在天府新区，用来自住，房龄快5年;西三环还有一套在出租，房龄快十年)，我在南五环上班，老婆在天府五街上班。

　　我们现在特别想置换一套改善的房子，但是就是很纠结，到底买哪里?之前很喜欢攀成钢，但是因为都在南门上班，太远太堵了，剑兰大道的堵你懂的。

　　我父母他们是龙泉户口，名下没有房子。我想过几种方案，

　　一是卖掉一套用父母名义去主城区买预算450的，

　　二是用自己名义买(需要卖两套，预算可以增加到650)。

　　您看有没有推荐的方案?是不是高新区最适合我们?但是高新区又没有看到非常满意的楼盘，太难了！

　　回答：你好！感谢赞赏，首先根据你们工作的情况，肯定高新区是最适合。相比起天府新区的改善，我认为高新区的改善，无论是目前自住需求，还是未来抗风险能力，都优于天府新区。

　　其次，你们的这两个方案。要结合你们自身的情况来分析。

　　首先如果你们收入可观，对未来充满信心，我推荐你们用第2种方式。

　　卖两套，买一套高品质的改善。

　　一来，你们是自住，生活的舒适度能够更高。二来，目前成都楼市，还处在个上升的阶段，长期看涨。

　　所以我们需要的是，在限购的情况下，尽可能优化自己的资产。优化完的资产可能涨幅不是最大的，但涨幅的总金额是最多的。

　　打个比方，一套100万的房子和一套200万的房子。

　　在下一轮的整体上涨后，根据市场情况，100万的房子涨幅肯定是比200万的房子涨幅高的，但两百万的房子上涨的金额肯定是高于100万房子的。

　　高品质的住宅，让你们产生居住舒适度的同时，你们未来的收入，还能继续支持你们用其他的名额，再购买房产，这样可以保证你们的购房资格，最大程度的利用。

　　但如果你们对你们的收入没那么自信，或者你们未来的收入情况不是那么稳定有保障。

　　那么我建议你们选择第一种方式。这样一来你们可以获得更多的涨幅。

　　根据目前成都的市场来看，前些年的刚需群体，经历了一轮楼市大涨后资产提升，对改善的需求还是挺大，未来几年核心区域400-500万左右的改善，会处在一个相对比较吃香的状态。

　　至于你说，不知道该买高新的哪些楼盘。如果你对新房有需求的话，那么后面出来的高新新盘，价格区间合适，你们又看得上，那都可以考虑。

　　至于二手房的话，多去逛逛金融城板块。高新还是很看好的，对于购房者来说，只要这个区域没多大问题，那么在这个区域购置的房产，问题都不大，至于纯投资就看看成华区或我推荐的几个板块。

　　提问：房神，我现在有一套房，全款还贷了。目前可以另外买一个房，但是目前摇号几次不成功。准备买二手房，根据你说的买房看地段，地段，地段。所以准备攀成钢买一个二手房，但这边房子价格36000，一套133的470万，还要给增值税。目前这个房价估计也算成都很高的了。你觉得我这种情况有什么建议？十分感谢。我们一群朋友也在困惑卖房！

　　回答：体量大可以买进攀成钢和金融城，只有高端区域才能支撑附近房价。

　　提问：我是刚需金牛区社保 准备在成都买房子，总价200左右 首付3成。我看了温江区：凤溪院子 雅居乐（锦尚雅宸） 恒大未来城 成华区：万科锦园 天府新区：万科天府公园城 恒大天府半岛 双流怡心湖：中海云麓世家 怡心湖岸 看了这些不知道以后的发展买哪边好。请房神给个主意或者推荐一些楼盘。谢谢你！

　　回答：首先你要先确定你是自住还是投资，如果自住，根据你的需求，比如：预算，工作，喜欢等方面来考虑，如果是投资， 从城市的发展长期看我更推荐天府新区，但现在买入需价格需白持两年，你说的天府新区的2个盘，万科天府公园城 恒大天府半岛还是可以考虑的，另外，还可以关注一下，川发天府上城、远大中央公园。

　　提问：请问房神，二仙桥的理想城，交大建设派，2.1万左右的单价还值得入手吗。我资格刚到，前段时间你说的时候，才1.7万单价，我首付60个左右，月供可一万左右，我已满五十岁，想走积分落户，今年政策没有限制年龄，想听你的年前买房，能不能再推荐成华区或其它的小区。小白买房，我买房挂户口，投资用的,我看过蓝光coco时代，理想城，建设派，招商雍华府,还望答复，谢谢!

　　回答：理想城，交大建设派这个2个小区都还可以，2.1万这个价格虽然比前段时间涨了一些，但是还是能接受。二仙桥板块，除了你说的这些盘，新盘最近开的，青秀阅山府，不知道还有没有房子，铁投紫瑞府，还没有开盘，要等时间。二手还可以看，招商中央华城、和泓东28。

　　房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面。

　　如果你在买房投资中有问题请大家关注我或者私信我留言！